主题：【原创】震中杂记(序） -- 老老狐狸

直到2000年左右，成都市区的住宅仍以多层砖混建筑为主，楼高一般不超过24M，土地的利用强度也不高，地面建筑容积率一般在1.5~2之间，临街建筑的底楼一般作商用，结构形式多采取底框砖混。

（狐狸在都江堰看到相当多楼房是底楼粉碎性坍塌，整栋楼下坐一到两层，楼上还基本完整，一些危房也是一楼损坏最严重，楼上相对较轻，由此看来更结实的底框结构应对抗震有利，但前一阵网上看文章，说根据台湾9.21经验，底框结构对抗震不利，这里请教一下结构达人，究竟怎么回事？）

成都有规定，八层以上的楼房必须配置电梯，一装电梯，公摊面积和建安成本就上去了，所以成都的多层砖混住宅一般都修七层，狐狸曾见过一个最牛的开发商，居然修了八层：一层为半地下室，无阳台，天花板比地面只高出一米，贴地面布置了一排窗户，楼层编号为-1，上面再修七层。

随着地价的攀升，成都市区的高层电梯公寓日渐增多，土地的利用强度也逐渐提高，04、05年间，二环路内新建项目的地面建筑容积率一般都达到了3、4左右。06年，成都调整城市规划，走“高密发展”的道路，由此，新建项目基本上是高层电梯公寓一统天下，稀缺的多层低密度项目开盘时一改低价位住宅的村姑旧颜，摇身一变成了贵族家的的大小姐了！07年底到地震前，成都市区的新项目土地利用强度空前提高，地面建筑容积率普遍在6以上，甚至仅作航空限高要求，不限容积率或要求容积率不低于多少多少！

“高密发展”疏解城市扩大带来的“食、住”争地的矛盾，保护了成都平原这块中国西部白菜心，缓解了地价暴涨给房价带来的压力。

媒体曾经对成都市民做过调查，成都人首选的是多层建筑，其理由主要是多层的公摊面积不到相同建筑面积的高层电梯公寓的一半，而且在地价较低的时候，多层砖混在建安成本上的优势很明显。

对于高层电梯公寓，成都人则喜欢相对高的楼层，一方面视野开阔，另一方面噪音、灰尘都相对少一些，等苍蝇、蚊子飞拢顶楼，可能会因翅膀抽筋掉下去摔死。所以，多层住宅最贵的是3、4层，而高层是越高越贵，楼层加价由最初的20、30元每层到现在50、60元每层。

经过5.12地震，成都高层建筑的结构安全得到了检验，但对人的居住心理冲击巨大。狐狸小侄女在操场躲地震时，看见国际花园的顶端剧烈摆动，摆动幅度感觉有好几米。从结构上说，这体现了建筑的柔韧性，是好事，但对于房主来讲，这是噩梦。

狐狸个人估计，房地产行业可能是成都受损最重的行业。一方面，人们可能对一次性租赁70年的土地使用权取得房产的“不动性”和投资价值产生怀疑，在租售比过高的现实下，理智地选择租赁而不一定是购房来解决居住需求。另一方面，在购房或租房时优先选择低密度、低高度、低楼层、框架结构的住宅。即，地震后，把以前相对不太关注的住宅安全放到首位。地震后，狐狸和哥们儿开玩笑，觉得高层建筑定价方式应当改变，越高越便宜，顶楼价格只卖一楼的一半。

根据2004年的建筑抗震规范，体量大于一定规模的高层建筑列为乙类，其抗震设防烈度应高于当地标准。狐狸觉得，开发商可能会打这张牌，毕竟对普通高层建筑来说，因抗震设防烈度提高增加的建造成本相对于目前的房价并不算高。

地震后的经验可能会导致城市规划修改和调整。考虑城市扩大和保护耕地的矛盾，“高密发展”的总思路变动的可能性不大，但06年以来以来，越高越好，土地利用强度越大越好的想法可以休矣，如果成都的抗震设防烈度整体调整至8度的话，对于超高层建筑来说，增加的成本相当可观，而市场的接受度可能并不高。

建筑高度应当适度，建筑密度更要控制。地震时，市中心大多数人躲到马路中间，其他人则是公园、校园、河边以及三环路以外，狐狸所在小区的住户，则躲到一个刚平整完土地楼盘工地。城市建成区建筑密度太大，缺少必要的应急避难场所是规划当局应当反省之处。

狐狸估计，以后老城区的零星老旧建筑拆除后的畸零地块可能不会像现在一样见缝插针，也许会留出来，平时绿化，应急避难。

对于房产市场来说，校园地产和公园地产可能比现在还火。

地震后，学校成了大家关注的焦点。根据2004年的建筑抗震规范，幼儿园和小学低年级教学楼，列为乙类。地震后，教育部和四川省发布的学校重建规划都明确要求学校建筑抗震标准应高于当地设防烈度，应成为当地的应急避难场所，这些都是对民间舆论的快速回应。相对民用建筑，学校数量少了许多，现在与90年代初比较，政府财力宽裕，当年做起来困难的事，现在做就轻松多了，加上400多亿的捐款中相当数量是指定用到灾区学校重建的。所以，狐狸觉得，学校问题相对好解决。

相对学校，农民自建房才是大问题！在国内，建筑的规划、施工、设计等都只对城市规划区，农村是一片空白。农民自建房既无规划和地质调查，也没什么设计，施工水平和施工条件都不好，甚至使用城市旧房拆下的旧预制板、旧砖等建筑材料，建筑质量可想而知。在老广、科大兄等的帖子中说过，农民自建房是漏掉的GDP，看来还是规范后计入GDP，各方监督到位比较好！

农民本来就挣钱辛苦，可以说全部家当都在这房子上了，地震一来，辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前！

北京出了个地方标准：《农村民居建筑抗震设计施工规程》。将于7月1日起正式实施。今后，新建农村民居统一按8度设防，市政府为鼓励京郊农民按照新标准建房已出台相应奖励机制。今后，凡按抗震标准和节能标准建房的京郊农民，都将得到一定的补贴。

对于成都市这种平原上的大城市来说，地震前就在搞全域规划和新农村建设，从前两天的新闻看到，都江堰的虹口乡（重灾区）新建的农村集中居住区抗住了5.12。对于大城市来说，利用级差地租解决农民村住房质量问题是一条路。

对于汶川等山区来说，当地政府缺乏财力，级差地租也无法支撑庞大的农村住房需求，恐怕就得想另外出路了！当地山高路远，水泥等建材运输不便，且振捣、焊接等施工条件不完备，平原大城市以更结实来抗震的思路行不通。狐狸想：可以在现有活动板房基础上专门为地震带上的边远山区开发一种模块拼装式的轻型材料房，当然寿命和功能要比现有板房有质的提高，满足当地农民需求；另一种办法是利用当地林木资源，改用新技术，充分利用速生小径材，建木结构房。

草本薄荷兄所著的木结构住宅初探详细介绍了地震多发的日本木结构住宅建筑过程，很有启发：

【原创】木结构住宅初探（一）