五千年(敝帚自珍)

主题:改善型购买力十分强大,大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

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家园 改善型购买力十分强大,大城市房价已无下跌可能

研究了一通货币数据与房价,说实话,我本来心理是偏空的,总觉得高房价不道德,要论证“必跌”。但研究来研究去,心里越来越明确,大城市的房价已经不可能跌了,只是怎么涨的问题。

这里的关键是,如何看待全世界最高的房价收入比。一个经常误导人的图景是:两个年青人,月入万元,新房均价上万,买不起。这种图景错误在于,把年青人的收入与高高的新房价格直接对应起来,以为新房靠年青人的月收入支撑。这种误会也是有历史原因的,因为以前的年青人确实就是直接买新房,压力不大就买到了。

实际的情况是,现在大城市的新房成交远小于二手房的成交。深圳经常就是二手房成交600,新房成交200。这是和几年前很不相同的特征,二手房成为市场主力。为什么二手房成交这么多?一些新闻有分析,主要是改善型的成交。亦即,卖了以前低价买的第一或者第二套房,买入均价高些面积大些的第二或者第三套房。这个改善型的购买力有多大呢?

比如一对30出头的夫妇加1个小孩,想换到价值150万的房里,现在住的房值100万。这个情况在大城市里真的很正常。甚至一些人是手头有两三个房,卖一个换更大的自住房。我研究2008年底的货币数据,作过估算,中国的房贷也就3万亿左右,每家贷款余额很小。这家值100万的自住房,因为早年购入的成本低,贷款可能只有10万余额,还光了都不奇怪。这100万的房子卖出去以后,还掉贷款,再加上也有一些存款与股票,凑个100万以上的首付真的很正常。买150万的房子,如果不想多贷,可以只贷50万。贷20年,每月还3000多。两人收入加一起有个8000以上就不是特别困难了,如果有公积金贷款每月还款,那更是轻松。

如果没有自住房在手,月入2万的家庭想买150万的房也不轻松。可如果是已经有自住房的改善性需求,月入1万想买150万完全可行。现在城市里有自住房的家庭比例非常高,也就是一些近年想成家的年青人比较困难。这些有自住房的想改善一下,真是很现实需求,也相当可行。中央政策也支持这种改善性需求。二手房交易税减免,公积金贷款上调。

我们可以很容易相信,如果自住房主能够把房子卖掉,可以立刻获得强大的购买力。这其实还有另一种情况,就是拆迁户。拆迁的得到拆迁费,购买力不是刚工作的年青人可以比的。这个道理我有100%的把握,改善型的只要卖得掉房,购买力十分强大,根本不能用房价收入比来评估其购买力。

那现在就是剩下一个问题,改善型的能不能卖掉自住房或者前面屯的房?目前的成交数据已经说明问题了,二手房成交很火,真想卖并不困难。二手房主还经常提价。这是因为,大量的二手房已经有一段历史了,有众多中介服务,形成了一个有效率的交易市场。这个市场是充分市场化的,可不是政府不卖地,开发商不开盘或者不开工能影响的。事实上唯一的障碍是政府过高的二手房交易税费,这是老温以前调控房价弄出的臭招,根本不合理,也没啥好处,也没达到目的。现在交易税费大幅下调,二手房交易市场是有效率的。如果二手房成交下降,那么市场价格自然就会相应调整,想卖掉降价就行了。

这就是我为什么说“大城市的房价不跌”的原因。大城市,大批人往里进,新房存量相比人口很少,二手房却非常多。新人买不起新房很正常,先买二手房也很自然。中小城市,可能人往大城市跑,或者新房大把,进来的人直接买新房了。所以,这是两种不同的市场状况。

新人A买了卖家B价位低的二手房,向银行贷一笔钱,比如40万。卖家B又买卖家C较大的二手房,又贷一笔钱40万。卖家C继续贷40万买新房。这样,一个新人A就支持了120万贷款。这和新人A直接贷120万买新房是完全两回事。有了这个有效率又成熟的庞大二手房交易市场,银行的风险就有效地分散到ABC三个人身上,虽然新房价格很高,仍然可以把房贷当作优质贷款。事实上中国房贷的断供率极低。

这是中国特色的二手房风险分散系统,让中国在房价收入比世界最高的同时,房贷安全性却世界最高。它的原因是中国大城市有大量低成本的二手房,房贷几乎还完。

而美国之所以因为房地产闹出次贷风波,那是因为美国人根本不还完房贷。不仅不还完,房子升值了,还去银行贷更多拿钱消费。这样,美国的二手房市场无法象中国二手房市场一样逐级扩大购买力,卖了房还完贷剩不了几个钱。

综上所述,中国大城市的房价在改善型需求的强大购买力支撑下,已经没有下跌可能。

(完)


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