主题：【原创】一种房地产开发新模式：概念传销 -- wqnsihs

1、上海土地爆炒高烧不退 土地转让收入有望翻番（2009年11月11日 中国证券报 ）

年初上海财政局在预算报告中将今年土地转让金收入设定为393亿元时，或许还在为能否完成计划而忐忑，毕竟2008年的土地出让金收入不过372亿元。

中原地产的最新监测数据显示，今年前三季度，上海土地出让金收入高达652亿元，在所监测的7个一线重点城市中排名第一。这个数字已经超越了2007年的517亿元，创下上海土地出让金收入的新高。而四季度上海市继续推出多幅土地，预示着年初的计划有可能实现翻番。

统计数据显示，1—8月，上海地方财政收入为1744.79亿元，其中，8月为184亿元，以9月财政收入与8月持平计算，前三季度土地出让金收入已经达到同期财政收入的三分之一。

11月4日，在上海市政府宣布迪士尼项目获批的当天，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙A08-03地块进行现场竞标，结果短短15分钟，上海象屿置业就以11.9亿元一举夺下了该地块。该地块264%的溢价水平已经创下今年新高。而14024元/平方米的楼板价已经达到周边最贵楼盘的售价。

2、财政收入年内首现正增长 土地出让金收入大增（2009年06月16日 每日经济新闻）

5月财政“亮点”，中央、地方本级收入“双正”，分别增长5.7%和3.3%。

今年以来，一直“勒紧裤腰带过日子”的财政部门终于小松了一口气。

数据显示，5月份我国财政收入6569.47亿元，同比增4.8%。其中，中央本级收入增长5.7%；地方本级收入增长3.3%。全国财政支出4608.01亿元，增长14.5%。

观察分项数据还可以发现，5月份财政收入中非税收入同比增长1.3倍。同时，今年1~5月累计非税收入同比增长21.2%。由此可以看出，5月份非税收入的增加成为拉升今年前5月非税收入整体上涨绝对主要的因素。全国各地新一轮卖地热的兴起，让地方政府土地出让金收入大增，从而构成非税收入增长的重要组成部分。

而信贷面的宽松则是支撑本轮土地出让热的基础，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，第一季度开发商拿到大量贷款，这些资金在一定程度上则通过买地的方式，转入地方政府收益。

在这样的判断下，不仅卖地的节奏在增加，地方政府释放出的地段质量也是节节升高。“例如北京，仅5月一个月应该就比前四个月卖地收入的总和还要高。”陈国强表示。

3、按照袁剑在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001~2003年间，地方政府的土地出让收入为9 100亿元，约占同期全国地方财政收入的35%；而1998年不过区区67亿元，从2001~2003年发行的国债总额仅为9 300亿元。不仅如此，土地出让款此后年年高升，2004年全国土地出让金高达5 894亿元，占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，在国家收紧 地根 的情况下，土地出让金总额仍有5 505亿元，是财政收入的1/6强。相当一部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50%以上；2006年，全国土地出让总收入为7 677亿元。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的 第二财政 ，成为地方财政的支撑，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。

国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成 中国土地政策改革课题组 ，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50%~100%。这两项税收占到地方税收的37%以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。

据全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任陈锡文提供的数据，在2003~2005年，很多一线城市的 非税收入 中，土地出让金占1/3是 很正常的事 ，另一些民间学者的估计更高。

统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30%~40%左右。如果再加上占房地产价格20%~40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的将近50%~80%。（而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%。）中国目前涉及房地产业的税种有9个，中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的多达几百种。我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，土地增值税从30%~60%不等，实行四级累进税制，税率为3%的契税，税率为5%的营业税（单位和个人转让房屋按 销售不动产 税目计征营业税），税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%教育费附加税，税率为0.5 的印花税。房屋销售所得税有两种，在核定征收方式下的应纳税所得额为房屋转让收入，核定征收率为1%；在查实征收方式下的应纳税所得额为财产转让所得，即转让收入额减除财产原值、合理费用和缴纳相关税费后的余额，税率为20%，后按折算计在累进税率为5%~45%的个人所得税中征税。上百项税费使房价居高不下，成为稳定的税源。

全国工商联房地产商协会在2008年就全国9城市 房地产企业的开发费用 进行调查，显示在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。调查还显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。2007年重庆全市有一半的财政收入依靠房地产税收，达到400多亿元，有统计显示近3年来上海仅通过土地批租就进账了近千亿元，地方政府浮出水面，成为房地产利益链中最大的受益者。

4、多个城市土地财政收入提高　"喂饱"地方财政（人民网四川视窗 2009-9-30 ）

　　截至9月底，北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平。一直以来，土地收入作为财政收入来源中的重要一项，在各地方政府财政中占有很大份额。2009年，楼市快速回暖带动土地市场升温，更使得地方政府的“土地财政”模式发挥了明显的作用，北京等城市的土地出让金已占当地财政收入的三分之一。

北京市副市长陈刚曾公开表示，确保国有土地有偿使用收入征缴入库总额与去年持平，本着“多储快供”的原则，加快供地，增加政府土地收益。根据北京土地整理储备中心的数据，2009年至今，北京共出让土地184宗，土地收入价款共计511.74亿元。而2008年共出让土地148宗，土地收入价款共计502.69亿元。前三季度北京市土地收入价款已经超过去年全年水平。由于四季度仍有多块重要地块等待入市，因此业界普遍预期今年北京的土地收入将达到700亿元，创历史新高。土地收入预计将占北京地方财政目标的三分之一强。

上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。从年初至今，上海市公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地收入为291.9147亿元，处于全国领先水平。而上海2008年土地出让金收入为398.1842亿元，2007年为481.294亿元。目前上海市的土地收入已经超过前两年的全年水平。例如9月10日，上海长风地块以70.06亿元的天价拍出，其楼面价格达到22409元/平方米。而在一年前，此次拍卖中的长风7C地块曾以起始价16.053亿元、楼面价1.4万元/平方米出现在土地市场，由于无人问津而最终流拍。

从全国来看，2006年全国土地出让金收入约为7000亿元人民币，2007年猛增至1.3万亿元人民币，其中，招拍挂出让土地收入超过9000亿元人民币，同比增长约6成。2008年，房地产市场走势低迷，土地市场降温，但全国土地出让总收入仍高达9600多亿元。今年，由于土地市场表现活跃，业内预计将较去年同期有大幅提高。

统计数据显示，1-8月房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%；企业自筹资金11045亿元，增长12.6%；定金及预收款8712亿元，增长43.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%。