五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】血脉?命脉?房地产与地方财政 -- 明石

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家园 美国也有这样的州、县

1,美日德英法这些国家的地方政府财政收入与支出是如何的?他们是否也是依靠土地财政?

如果一个地方没有什么工业、制造业、高科技产业交税,地理气候环境好,纽约、加州的阔佬都愿意去买度假屋、退休房,地方政府财政收入中卖地的收入会占比较大的比例。具体举个例子,就是加州上面那个厄勒纲(Oregon)州,前两年州政府就被他们的政敌如此痛骂:靠卖地敛财!

但是,如果一个地方的房价被外来的阔佬抬的太高了,当地的中等收入和中等房价不匹配,(我在另一个帖子里说到过中等收入和中等房价之间的关系:什么是合理的房价),使得大多数中等收入的本地居民买不起房,那当地政府就会受到质询和调查。

地方政府经常有 open house 的质询会,让当地居民自由参加,在这种会上,经常讨论各种有关当地居民切身利益的大大小小的问题。比如,有一块闲地,是开个公园还是盖房?

美国的房地产商和地主也不是可以有了地,就任意盖房的。我就听到过一次讨论:一个物主要改建、加高自己的房子,就有邻居在公开的质询会上提出,周围的房子都是两层,加高和加宽你的房子会破坏居住环境,不同意你的改建方按。类似的还有:一家新改建的房子过高,会挡住邻居家院子的阳光,这也是不符合当地的房建的规章的;种种。总之,美国的地方政府和房地产商要受当地居民监管。你如果搞的当地大多数居民都买不起房子,人家下回不鸟你了!

不过,有时候当地居民的意愿也很难摆平。比如洛杉矶东部原来都是乡村,房价很低。从上个世纪80年代开始,港台人,大陆富豪大量移民,盖房建房,把房价抬高的很快,当地的老居民除了抱怨,也没有多少办法。

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