主题：2010经济风险开局乱弹 -- 葡萄

畸高房价是动乱的祸根

“有恒产者有恒心”，生在中国，却不是生在李嘉诚或其他富贵人家，就不要奢求生活水平了。全家几代人从牙缝里面挤挤，苦熬多年，有套属于自己的能遮风挡雨的房子，一辈子这样也就算了，可惜，得买得起才行。

询问过建筑业内人士，所在城市（北方沿海某省省会）住宅建筑成本，多层建筑600-800元/平米，小高层1000出头/平米，有的继续层层转包，质量大多参照最低国家标准，实际能否达标难说。因此，商品房70年产权还是永久产权都不用操心，为安全起见，20年内拆迁最好。房价居高跟建筑成本有密切关系，最近落成的广州到大庆高速公路黄河大桥，总长7.8公里，主桥1010米，宽37.1米，造价约20亿元，7.8公里平均每米造价25万，可能是国防加固需要。记得十几年前，京九铁路总造价才200多亿。

使用时间并不长的高楼大厦被爆破，有规划的原因，也有质量的原因。质量高的，是事业单位自建宿舍，不过成本也就1300元/平米。可以想象，耗资数十亿的央视新大楼得有多豪华。本地房产均价3000多（也好像4000出头），没有房产证的旧村改造，1000多/平米，前两年甚至更低，接触的旧村改造房产建筑质量也不差。众所周知，房产开发的资金大部分是银行贷款，相当部分是消费者买“楼花”的预付款，那么大的差价原因何在，大量的差价去了哪里？地价的确很高，但按照每亩拿地价格除以实际建筑面积，至多弥补少量差价。如果说供求关系决定价格处于高位，我专门在晚上不同时段骑车观察了很多次，近几年新楼（中档以上价位居多）按亮灯率计算，实际售出多数不足三成。报纸上经常鼓吹土地是稀缺资源，房价还会上涨，闲置的“开发区”和旧厂房大得很！以容积率2，平均80平米的户型计算，1平方公里足以安置二万五千户人家。按照这个标准，把全市人（包括农业人口）重新安置一遍，市区图内实际闲置的土地也绰绰有余。

即使中国城市人口达到十亿，人均建筑居住面积30平米，按平均容积率1.5算，顶多占用3000万亩土地，工业和商业、公共用地乘以2，占地9000万亩是极限，这是以过去的老城区和工厂也包括在内为前提的。现在中国城市人口远不到十亿，城市人均居住面积不到30平米，这些年中国城市圈地运动浪费的土地恐怕远不止9000万亩。三口之家，农村宅基地大概人均1分（一次批3分算）左右，不过农村宅院还用于种植和养殖，农村老宅翻盖不少，把人均宅基地面积×农村新生儿数量总量-老宅重复利用总量即可得出结论。20世纪80年代以前，对基本农田保护是非常严格的，后来高尔夫球场、容积率很低的豪宅、别墅，利用不充分甚至闲置的工厂占地多了去了，保护耕地资源，最好从闲置的开发区和企业非法用地着手。

保障土地和生态资源的提议

1、为城市旧村改造正名，为已经建成的楼房一律颁发房产证。

2、平毁所有违规建立的高尔夫球场，对剩余球场加征占地税，鼓励爱好者去蒙古草原练球。

3、综合企业所在行业、实际就业人数、企业长期纳税额、占地面积、所在地区等因素，对占地大贡献小的企业加征占地税。

4、向闲置的而不是已经实际租出的民居征税。年底对闲置率超过60%的写字楼和闲置率超过40%的中高档宾馆征收闲置税。不干扰邻居前提下，鼓励soho和特定服务的小企业在家办公，在开票问题上给soho方便。

5、鼓励大中型企业和写字楼物业修建立体停车场，原有的地面停车场绿化。

6、包括条件好的农村在内，狭窄街道改单行道，拐角尖角改圆角，每隔一段设立避车位或停车位。在大的小区附近、农村村头和闲置老宅修立体车库。乡村公路建设，用每隔一段的停车位或避车位、转盘等取代过宽的建设倾向。

7、在公共建设中逐步推广渗水水泥。

8、包括农村旧房翻改在内，房屋设计考虑房顶利用。

9、利用农村宅院发展庭院经济，从技术和资金两方面扶持。

10、小区和企业内的苗圃逐步改为观赏性果木。

11、对污染严重整改不力的企业，禁止放贷，银行行长和环保局官员签字负责，对大型企业，当地主管环保的县长亲自负责，提拔和治污挂钩。

12、工业区和开发区必须建立对应的污水处理厂，不能改善污染的新项目不批，一定规模以上的小区必须建立生活污水处理厂，有管道通向水库和农田。

13、缺水区、主要河流上游区县，官员升迁与环保挂钩。

14、修复并延长老水利工程，对老水库加固、清淤，并和周边绿化结合。

15、支持山区和缺水区修建小水库。

很多专家称发达国家已经开始拆除部分大坝，为了改善生态环境，不应修建过多水利工程，却绝口不提发达国家几十年前水资源利用率已经达到了70%-90%。中国北方七成降水集中在夏季，往往洪水白白浪费，洪水过后是干旱。毛泽东时代修建的水利工程毁弃破坏严重，再建小水库对环境影响有限，区域环境容易改善，必要时可以开闸放水。

16、农村土地再分配，山林承包、新宅基地审批等，只考虑头胎子女，女子出嫁不迁户口不收回，只有头胎子女可以继承亲友相关权益。因为头胎残疾生育第二胎的家庭，可以自选继承人。

17、对暂时不适合植树的少雨区，在雨后撒草种，草种由当地免费提供，大面积的飞机播撒，小范围的人工播撒。

广东已经开展“宅基地上市”尝试，如果全国的宅基地和老宅统统允许自由流转和建房，土地“短缺”和浪费现状肯定能迅速缓解，房价也更容易回归实际价值附近。

应对畸高房价，个人一向观点，贷款买市区拥挤嘈杂的高价房不如买车再加一套市郊宽敞明亮的低价房，自己烧暖气更划算，暂时用灌装气比管道气麻烦不了多少，为了孩子上“重点小学”挤破头不如请家教或自己教，来自贫困地区的大学生家教便宜极了，抓一大把选几个好的，水平肯定比小学老师强而且敬业。不要担心什么房产证问题，买来居住的又不是买来投机交易的，自己的合法财产保不住，不懂得抗争，有什么证也是无助的懦夫！注意买市郊的房子不是城乡接合部的房子，后者多数治安比较差。发达国家富人喜欢住郊区别墅，因此有美国友人曾认为大都市市中心的高层建筑是上海的贫民窟。

按照公开报道，本市十一*五末集中供热年平均耗能为18千克标准煤/平米，一般精煤的燃烧值略低于7000千卡/千克的标准煤热值，假如有80平米的房子，大约120天（一般是11-15——来年3-15）供热平均耗能1440千克标准煤。电煤是研磨好的精煤，精煤燃烧值可以按照标准煤80%-85%热值计算。大家可以自己测试，烧土暖气1.7-1.8吨精煤够不够。如果按照十五末的32.5千克标准煤/平米，则要用大约3吨精煤。居民自备暖气，设施弄好后只有燃料和少量水的成本，设备成本可以根据使用年限分摊，每年冬季取暖成本非常好算，烧暖气同时也不耽误做饭。集中供热一般由电厂负责，可以显著提高能源利用率，如果收了暖气建设费，每年供热成本应该不会超过对应面积所耗电煤的金额，但事实上收费远超过自备暖气买高价煤的低效率供热成本。

可能要对大面积住宅征税了，这是好事，不过最好根据实际人均面积计算，并考虑容积率，在旧村改造房产证、落户等问题上少刁难老百姓，很多人多的穷人家庭喜欢凑在一块。房管局最清楚哪些家庭拥有多套住房，是否处在容积率极低的高档小区。根据家庭人均收入征收个人所得税，也比从个人工资扣除合理，不符合计划生育的超生儿不纳入家庭人数分母。中国征收个人所得税不是一年两年了，今天的富人在征收以前所得极其有限，现在规定高收入人群申报收入，不如规定拥资XX万以上的富人报个人财产和企业财产，对前者补税。最近专家不为民生着想，却想着取消死刑，却想着否认“第一桶金”的原罪，不知道是否认为贪官的死刑和危害国家安全的死刑应该一并取消？否认“第一桶金”的原罪，与否认“圈地运动”、否认贩卖黑奴和鸦片，否认“旅顺大屠杀”等没有什么本质区别，仇恨可以忘却，但历史不应歪曲，友谊和宽容不能建立在扭曲的教材上。即使对“第一桶金”刑事罪责可以既往不咎，拖欠的员工血汗钱和侵吞的贷款必须偿还，逃脱的税款必须追回，可以按照20%比例，比洗钱成本低。

对多数城市购房者而言，榨干几代人的血汗积蓄，还得连本带利供银行几十年。难怪下文件称房贷是优质客户，有人计算过，普通“小姐”、“小偷”、“强盗”，不吃不喝，也不被警察抓住，“职业生涯”所得也不够买一套房子。高级交际花当然不在其列，已查获贪官的二奶大多挥金如土。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，住房市场化是好事，辛苦劳作一辈子的“领导阶级”终于不用住“公房”了，但现在的“住房产业化”是住房产业垄断化，建筑成了吸金窟和重要的腐败载体。部分针对大企业服务的，门槛不高、收费吓人、服务差劲的新“点子公司”或其他服务公司，是重要的洗钱通道。专供某些大型企业的部分原料供应商，如果价格不正常，也可能有猫腻。即使单位成本高５％，一年下来就可能是天文数字。一方面，人民要买质次价高的高价房，另一方面，公务员和有关系的人可以买多套低价房从中牟利。某种意义上，“住房产业化”是上世纪80年代“双轨制”的延续，其他福利也是如此，这是笼络小的“既得利益者”的恩惠之一。除非体制改革，否则住房双轨化不搞了，还会有其他双轨化必需品诞生。机关学校、机关幼儿园、机关托儿所、机关医院等也是“双轨制”的重要组成部分。住房价格真的回归价值，小的“既得利益者”所付出的金钱，也足够得到现在相应的房产，只不过对比对象不再是“房奴”罢了。大谈“经济实用房”、“廉租房”是舍本逐末，只会加剧畸高房价状况，对“二手房”征收所得税只会哄抬房价，取消按揭是打击投机并让房价回归价值的最好措施。对于“囤积土地”、“囤积房源”，只需要加征空闲土地税和空闲房产物业税就可以解决，不用像某些地方拆迁那样蛮不讲理。全国性的中止新按揭，清查内部交易的假按揭，很容易打击投机商，恢复房产价格的本来面貌，那样中国人民才会安居乐业。

房产的崩盘会带来所谓“坏账”，不过没有传说中那么严重，除非房产商整体把资产转移到了海外，否则崩盘也会烂在锅里。如果银行负责人员无耻，没有房产，也会有其他巧取豪夺名目导致的巨额坏账。房产是死的，房价是一步步抬高的，超高价格集中在大城市，只要人心不崩溃，崩盘增加的坏账率估计大约在5%-10%，普通国民购买力抬升却不止10%。

如果担心降低房价会导致官僚灰色收入减少、银行放贷风险更大、地方贪官会阳奉阴违，可以把房价分开收，土地税费和有政府关系的垄断企业配套设施由购房者直接向政府交纳，可以办理按揭或常年分期等额付款（最长70年），建筑成本和利润一次性交给开发商。这样，既降低了银行坏账风险和开发商风险，也保证了财政收入，还减少了骗贷、逃税等腐败可能。中央应该和地方联合设立一个专门部门，统筹房产开发、销售的各项管理，房产商只向这一个部门负责（工商税务还是照旧）。所有监管和收费向社会公开，购房者第一笔款项到账后，在限期内无条件办理房产证、户口本等相关事宜。相关规划、建筑质量、承诺配套设施出了问题，消费者一律找这个部门解决。土地税费等，对于首次购房者、高容积率小区的消费者、下岗工人等生活困难者、购房前后家庭人均住房面积低于XX平米以下者，政府有义务减免部分甚至全部税费。开发商已有土地，无权抵押给银行或其他企业，只要有这一部门盖章的规划图，可以预售给购房者，规划变更或不能按期交房，消费者有权收回全部款项及同期贷款利息。相信人民、民族商人和懂得细水长流的官员都会满意的，可能损失的只是奸商和贪官。

在房产领域，懦弱的中国人也开始涌现“钉子户”，解决钉子户的一个提议，允许原有居民回迁，为保障开发商利益，在原拆迁面积基础上，补偿建筑成本价（几百元-一千出头/平米不等）即可得到对应面积的原地段新房产，允许小户出售或转让相关配额并免税。因为容积率的提升，开发商赚的并不少，如果是恶霸似官商另当别论。估计拆迁队幕后老板们不同意，不知道政府主要处在谁的立场？

十届全国人大五次会议通过的物权法草案，又提出什么“小土地使用权证”，简称小土地证，不知道能增加多少收费？房产证应该已经包括了土地的合法权益，开发商和购房者各办一次等于政府把土地出售了两次或收了两次手续费。至于70年后的产权，购房者子女也未必等得到，随着社会的进步，即使不是靠贿赂应付交差的建筑，到时候估计也会物变人非的，有脑子的消费者65年后再办也不晚。

在金融领域全面开放前，外资会在期货领域打击中国，在房产领域至多是引导内资投机打内战，制造舆论攻击人民币汇率，大规模资金介入房产是找死。在原料燃料领域设局，对资源匮乏的日、韩、欧损害更大，中国官僚少惹大篓子就可以了，原料匮乏严重的国家以及原料出口国更沉不住气。中国大城市房产价格已经到了傻瓜和暴发户才敢接“最后一棒”的地步，国际原油和部分金属价格又何尝不是？把期货价格拉高赚得多，退出也困难，除非主动把两伊的油田炸烂，坐庄的风险也不小。委托“庄家”理财的中东产油国富豪大概是油价崩盘的最大受害者，在期货而不是现货领域，油价崩盘，第一道牢固防线大概在25-35美元之间，应该是欧佩克梦寐以求的价位区间，想赚得更多要看和美军的交情了。

中国经济崩溃唯一可能是内乱，至于房产崩盘什么的影响没有想象中那样严重，大部分肉烂在锅里，老百姓多吃一点，吃饱了好消费。把内外国债、银行坏账综合考虑进去，都算坏账，再加上汇率因素，目前可能俄罗斯最“安全”，目前中国坏账率，个人估计比大部分欧洲经济大国和美国要低。

房产不是合适的投资渠道，只是通货膨胀风险规避渠道之一，有钱还是自己经商保险，包括作小买卖，只要有微利、周转率高，小买卖赚的非常多，看看浙江人的富裕程度就知道了。

“金桥、银路、铜建筑”，建筑有如此暴利，与老百姓直接关系更小的修桥、修路，里面花样更可以想象。难怪修一条“拉链”就可以一劳永逸的马路被反复扒填，路面坑坑洼洼、下雨的时候水流潺潺。

转载一段关于工程承包的资料：

基建方（公司）的工程联系协调人，参与大楼建设工程的设计、概算、报建、招标、施工、验收和结算的全过程。

工程承包是中国最早、最大、最广泛和延续时间最长的腐败领域。

承包工程要送大礼行贿，还能保证发大财，这都是家喻户晓的。

承包工程是由建设部门统一定价的，基建发包方与施工承包方之间不需谈判应支付多少工程造价。是结算时，先验收确认所发生的工程量，然后根据统一定价结算工程造价，基建发包方根据结算的工程造价支付工程款给工承包方。

问题在于定价，我国的工程定价超高，致使承包工程利润超高。比如：一立方米水泥路面工程，水泥、沙子等原材料成本以及搅拌和施工等所有成本只需1200元，而工程的结算统一定价是2000元/每立方，利润800元，利润与成本比达2/3。一个基建工程，实际的工程成本只需600万元，可结算的工程造价是1000万元，回报率高达66%。可见，承包一项工程，要送大礼行贿，还能保证发大财。

工程承包造价是根据工程量与统一定价结算出来的，是不能少付的，少付是违法的。

国有企业的老总们有权要求调低工程定价，企业财产是国有的，多支付工程费又不是自己多出钱，可工程定价调下来，承包商就无利可送礼，自己就无礼可受了，这不是断了自己的财路吗？

定价部门应该知道统一定价超高的后果，就是没有人要求，也应调低工程定价啊。

建筑施工单位是建设部门的嫡系亲属，都是自家人，调低工程定价不是断了自家人的财路吗？

另外，工程筹建、施工和验收全过程，要经过建设部门种种关卡审核，承包方与发包方都要求他们，承包方工程利润大，就得请他们吃喝送礼，过年过节送红包是免不了的。稍有怠慢，他们就找借口拖延申请审核，担误工期，承包商就麻烦了。尤其是季节性施工工程和赶进度性工程，担误工期损失就大了。

承包商参与1000万造价工程的招标，最低出价不能低于总工程造价的95%，就是不能低于950万。

并非真会有十几家承包商出价相同，其实给谁承包，发包方事前已内定好了，招是一种形式，虚假的按法程序。内定的承包商不一定出价950万，也可能是980万。

参与招标的承包，除内定承包商外，其它的承包商不是真的来竟标，而是来做陪衬的。内定承包商事先已把自己的出价980万告诉陪衬商，陪衬商出价一定要在980万以上。

私营的我就不清楚了，可能大有不同。

特别声明，虽然买不起房子，但本人决不推崇孔子的“邦无道，富贵耻焉”的观点。无论“邦有道”还是“邦无道”，富贵都是值得羡慕并奋斗的。如果富贵者搞权钱的手段不是太下流，有了权钱不是专办坏事，还是值得容忍的。“命苦不能怨政府”，毕竟，目前政府还没有《美丽新世纪》描绘的控制人类发育基因的统治手段，我穷是因为本事不够大，运气不够好，情商不够高，出身不够红。同一国家同一民族不同时期，道德标准是不一样的，淫荡和贞节都可能是道德的标准。“穷的光荣”和“致富光荣”相隔不远，“笑贫不笑娼”和“清高”离得更近。在原则问题上，孔子他老人家一向死脑筋，难怪当年被束之高阁。“唐朝美”不适用于“扬州瘦马”，古人喜欢炎炎夏日，当代以文科著名的名牌大学校长认为炎热走了好，“七月流火”以后，他肯定有上好的冬衣。

马基亚维里认为，被损害的富人，由于穷困潦倒和流离失所，不可能为害统治者。不少评论认为，让老百姓欠上几十年的房债，社会会因此安定的多。马克斯说，无产阶级（革命），失去的只是锁链，得到的是整个世界。我更认可马克思的观点，中国古代君王也特别怕无产的流民。如果有志者知道房产真相，他们会怎么做，会怎么说？“其正察察，其邦缺缺”，古代读书人“十年寒窗”，“一举成名天下知”，现代工业技术的发展，已经使中国城市普通年轻人所受平均教育不止十年。质量如何是另一回事情，名牌大学校长都在中华民族传统文化领域洋相迭出，不用对小伙子和大姑娘的学识期望太高。

目前买得起房子的相对属于城市中的“小康阶层”，指望他们长期无知是不现实的。 有故事说有的瞎子落到井里，宁可不呼救也要等下一个瞎子掉进来。如果一群人在黑暗中掉进一个大坑会怎样？都齐声招呼亲友跟着跳进来吗？秦桧主政时期，一段时间市面缺少零钱，秦大人只对理发匠撒了一个几种货币要废止的谎话，市面立即活跃起来。继续“房价还会上涨”的舆论导向加上行政手段还能影响一段时间，真相能掩盖多久呢？马基雅维里还说，“不要妄动别人的财产，因为，人们对于失去父亲比失去父亲的财产遗忘得更快。”“医疗产业化”迫使人们为二老提前送终后，几十年还贷的压力却时时刻刻。继续引用马基雅维里的《君主论》，“最牢不可破的堡垒就是你的臣民不恨你。即使你拥有了堡垒，如果人民对你恨恨不已，堡垒就保护不了你，因为一旦人民拿起武器，那就绝不缺乏外国人的援助。”清末革命的经费，相当部分是日本人赞助的。北伐军的装备，苏联人也不吝啬。用曾经时髦的名词解释，就是国际的大气候会配合国内的小气候，内因是根本原因，而不是相反。“安居乐业”，连像样的住处和稳定的工作（或有前途的事业）都不能保证，当事人会发出怎样的呐喊？认命、不满、绝望……那种更强烈？

原中国老百姓早日安得广厦！

2006旧作《把窗户纸捅开》一部分，2007略作修改。

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