主题：【原创】上海三十年往事（一）走穷命带财运的朱鎔基 -- 大势至

上海十个老的区里，虹口区与黄浦卢湾徐汇区甚至普陀区比较起来，确实落后了。

原上海齐名的三大商业街：南京路，淮海路和四川路，现在南京路全国闻名，上海旅游胜地，变身成游客商业街；淮海路进而成为上海时尚之街，尤其新起了新天地地标性区域，颇有取代南京路在上海人心目中第一的势头；徐汇区原借的是淮海路的光，现在新起徐家汇商圈，另外衡山路酒吧区，在本地外国人中的声誉也是上升。现在上海的外国老住户对于新加盟上海的同胞给出的忠告是，去新天地看看，回衡山路泡酒吧，新天地太贵了。连普陀区的长寿路商圈都在不声不响之间崛起。唯独虹口区的四川路商业街渐渐式微下去了。改造之举动了一次又次，始终不见定型，不知是什么原因。有了海伦路文化一条街，做得不错，但不见财源。

举个动迁之事作佐证。

外白渡桥附近的一片区域商业改造（有49前私有产权房，也有后建楼房），台湾商人拿下的。早得年份都不能确认了，至少在96年拆迁已启动，户口即行冻结。至今已跨过了14个年头，尚未动迁完毕，没法进行全区域的重建，只能吃一片动一片。

当地商户与居民据说也就500户左右，但小商小户颇多。最早动迁居民的人头费是5万元，对应房价是共和新路延长路一户一厅房总价12万元，现价60万，5万元人头走的是第一批。第二批是10万元人头费，买的商品房子60万，现在过百万，据说两个老邻居算来算去还是早走合算，房价上升8年之差和户均收入上升期的消失都不利于后迁者。近几年一批是2006年的23万人头费，买老闸北的彭浦新村二手房解决一家分户难题。现在坚守的老邻居们漫天要的价码开到了50万人头费，这些人早已自行解决了住房，全指望着老屋解决财富增值问题。

但最难啃的骨头并不在居民，而在商家。区域内众多的店铺和饭店有国企，也有个体，也有民企，这些年来这个房产所有制可不再单一了。

有产权的要价理直气壮，有营业执照的也是得理不让人，您要发财我要吃饭，见照给价，其实坚持到今天都不走的新商铺早安排好了，现在目标是不吃出大肉来不吐口，上海人称的门面小店（40平米）外加合法执照一张，500万也请不动尊神一位。这就是改造商家面对的人民战争深厚动力和持久力，复杂人性的角力大战。

龙应台评说非大陆不能完成此等拆迁，因我们是某某制度。没那么复杂，这位台商的亲身经历可以印证，上海完全可以达到台北的拆迁难度，少拿制度说事儿，百万蚂蚁雄兵，各自为战，外星人来了也要怕呀。

象虹口区类似八年抗战都没完成的地块改造不止这一处，树不起区内中心龙头，就没有动力拉动周边，一旦在上海整个区域落后，区内吸引力就差，调控买家的能力随之也就不强。犹太方舟也在虹口区可惜也没影儿。不知这个因素算不算，虹口区原为日租界，没什么好沉淀。

虽说现在批评土地批租之声日盛，还附上了民生这么一顶大帽子。但是至少对于上海而言，向地求财，借地发力，官家得以大举动土，中心区域人挪活，应该还是双赢的事情。

作为首发阵容，上海当时的优势就是前途不明，面对不确定之未来，官家与民众能够团结一心，作同舟共济之举，求取百年一变。而且当时各单位经济产权的单一性，也大大便利了利益再调整。现在格局明朗，所有利益方全都要争取最大利益，都想从得地的商家身上拉下一块肉，居民求改善民生终还是好办的也应该满足，但要求财就等于以地产对阵商家未来经营利益的分享，最后生财的不是地而是在地上经营的商家，多了少了不是任何一方想当然的，其他方失败丢的无非是财，求改善的升斗小民最是输不起。

最后一句，速度就是生命，有些机会本身就是边行边进中变化的，虹口有些拖僵了