主题：炒房炒出GDP -- 陈经

通过对GDP形成过程的分析，本文推出一个重要结论：炒房是能够增加实际GDP的。

经济活动，是以货币为基础的，交易、服务、投资都伴随着货币流动。其中一些货币流动，是创造GDP的。这包括两类，一类是从初级原料不断加工到最终产品的生产过程，一类是生产工具不断升级的投资过程。另一类货币流动，就不创造GDP，对应的是物品归属权的变更，但这个过程没有物理加工增值。

所以，如果钱的流动创造了GDP增加值，就是实体经济。人出钱修房子，这让房子更牢靠，创造了GDP。人花钱买苹果吃了，是实体经济。出钱把苹果从山里运到城里，这改变了苹果的物理位置，使用价值增加，也是实体经济。买二手房，房子本身的物理属性没有变，并不创造GDP。

这有一个问题，就是人买新房，实现了房子的商品价值，这怎么算GDP的？人100万买房，和200万买同样一个房，难道GDP就不同？理论上GDP应该不变，涨价不改变这个房子的实质。这也是设计“GDP平减指数”的出发点。

如果是一般的商品，“GDP平减指数”还是比较有效果的，和人的感觉差不多。你8元买一斤苹果和10元买，会导致CPI变动。所以光是物价上涨，并不能让实际GDP增加。

问题在于，CPI是不计房价的。CPI不计房价，这也是没有办法。如果把房价计入CPI，也不合理。如果要算，怎么算？一个新楼盘，卖10000一平，第二年交通改善社区完善，卖15000。你说它涨了50%，这就过分了，它的内在使用价值是有上升的。如果要这样调整GDP，那2000年以前也建了很多房子，假设当时一个卖10万，占GDP约10%。回归分析一个就值现在100万，那时的GDP可能就全是房子了。

所以，实际计算就采用鸵鸟战术，新房卖多少钱，计算GDP时就当这个房子的价值差不多是多少，算成“最终产品”的价值算进GDP。这是我对GDP统计的猜测。

按定义，“GDP平减指数”是考虑所有社会商品包括房子等资本品，各项涨幅算出来，再按某种权重加权算出最终的平减指数。统计中似乎有考虑房价上涨。但我没查到中国的具体计算方法，只能从名义GDP与实际GDP倒着推一下平减指数的数值。一般情况下GDP平减指数大于1，实际GDP比名义GDP要小，通缩时平减指数就小于1，公式如下：

实际GDP = 名义GDP / GDP平减指数

2009年名义GDP是335353亿元，2008年名义GDP是314045，2009年名义GDP增长率只有6.8%。但报出来的实际GDP增长率是8.7%。好，2009年的GDP平减指数，就是314045 * 108.7% / 335353 = 106.8 / 108.7 = 0.983。也就是说，因为2009包括房价在内的物价下跌1.7%，实际GDP增长比名义GDP增长还高！

这让我们非常的糊涂，平减指数里，传说的房价统计调整哪里去了？2009年到处都是房价在涨，50%很常见，如果平减指数中房价的权重较大，这个平减指数怎么可能居然小于1？我们只能认为，统计局不知怎么干的，要么把平减指数中房价的权重设得非常小，要么把房价的涨幅弄成极小。从统计局报告2009年房价上涨1.5%来看，后一种更可能。

所以，只能得出结论，新房成交炒得火热，是能把GDP炒高的。而且在GDP计算的统计调整中，没有显示出任何房价上涨的迹象，这种炒高是算数的！

但这种GDP就很无聊了。炒房，新房价格炒更高，啥也不用干，GDP自然就高上去了，还是实际GDP，不是名义GDP。这就是“炒房炒出GDP”。加大土地供应，房子降价，卖得更多，实际GDP却可能下降。从经济的本原来说，明显是后一种对全社会更有利，结果统计出来GDP却反而不如炒房的GDP，这种计算方法真是疯了。

这个理论矛盾如何解决？这可不是无足轻重的问题，房地产毫无疑问是支柱产业，人民群众也很需要。

（待续）