主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

地方炒地，最重要原因当是分税制的后遗症，对基层来说，留成部分增值税只有25%，消费税0，企业所得税12%，个人所得税8%，这些好收的，大头的都被上面统上去了，而地方全额留的有营业税、契税还有大部分的土地出让金。因此，按现在的体制，重GDP和财税，基层官员要改变现状，要出彩搏位，实现名利双收，实现地方财政收入每年不低于15%的增长，于是就有了卖地这个一举多得的好事，一个是土地出让金大增，随之而来的地产建设开发的营业税、契税等地方收入的增收，而通过滚动的道路广场，城市面貌也大幅改观，老百姓也欢喜于城市的扩张，（现在老百姓总是以干没干事来评价一个官员。）而官员个体的差异也会有很多不可名的好处。所以基层是乐此不疲的。

但由于这些项目大多是通过融资平台打捆开发，这些平台于拆迁、整理、土地手续等需要大量资金，地方是拿不出这些钱的，这些资金只能靠银行贷款，为了做好报表，基层往往喜欢玩注入，于是资产负债表内多了一些公路、广场等公用资产……而且这些公司大多由官员兼任，缺乏有效和独立的财务和监管，往往会被有心人利用所谓招商引资政策把土地低于成本贱卖了，而广场道路办公楼又过于铺张，于是开发往往是收不抵支，负债的规模也越来越大，与银行的依存度越来越高。

而且，作为官员为了及早博出位，在任上能开发就会尽量开发，不会留后手，而土地出让的周期是50-70年，因此会造成值钱的地、好卖的地全卖了，次点的地全抵押了，能用于开发的越来越少，开发成本也越来越大，这样的多卖快卖和50-70年的周期不会匹配，如果10-20年开发殆尽，这些公司又靠什么支撑呢？徒剩下一堆烂债而已，不过现在的人只看现实和眼前，只看谁倒霉了。

不过似乎上面对分税制这个金饽饽不想动，老想着加税的事儿，于是物业税、社保税似乎又开始吹风了。