主题：【原创】房价问题的复杂性和核心问题 -- 上古神兵

房价高不高。

房价高不高？这难道是个问题吗？这个问题是个挨骂的问题，在某些人的眼里甚至可以定性“为何不食肉糜”一类。但这个问题是很我们讨论房地产价格的一个前提。

认为房价高的观点很容易理解，比如人均年收入测算与房价比。类似的指标还有很多，这些指标无论用国际标准还是老百姓的直观感受来衡量，都到了令人发指的地步。但我的观点是，房价的高低，要看在哪，要看实际购买的能力和意愿。从市场角度上看，就是有购买能力的需求，才是评判房价高低的标准。譬如：北京的房价我认为就不高——呵呵，我好像看到无数砖头砸过来！我认为北京的房价不高有以下几个原因。

首先，北京的政治中心、经济中心地位，决定了作为稀缺资源的政治和经济资源高度集中。人是城市的核心因素，人的立锥之地更是一切资源的核心，他的价格有着一般市场没有的支撑要素。

其次，北京与其他国家的首都不同，特殊的政治体制，使得北京的高品质生活资源高度集中，其居民享受了超国民待遇，这种待遇本身是要从房价上加以体现的。

第三，旧城区住房商品化以前获得的低价房产未完全更新，规划仍受到各种非正常因素的干扰，部分特权阶层群体仍能获得低价房产，所以其刚性需求并未完全释放，价格实际上还受到一定抑制。

什么是刚性需求。

一提到刚性需求，就不免提起丈母娘，这的确是具有中国特色的命名。这实际上是刚性需求的一个不重要的层面——家庭心理层面，这个问题不可能孤立存在，它必定依附于更深入的社会问题——这就是中国特有的，房子的社会功能需要，这才是刚性需求的根本原因。

中国的房子不仅是个坐落在土地上的钢筋水泥综合体，房子本身就是个人社会福利和权益的综合体。

首先是户口，一个人如果没有自己的房子，那么他就不可能有自己独立的户口，而依附于他人的户口内，他所能享受的社会福利就会大打折扣和产生其他麻烦。比如：子女入学；办理一些事务，各职能机关要求你开具的各种证明。尽管这些功能在逐渐弱化，但短时间内对居民的影响仍然是不能回避和消除的。

其次是个人信用。由于信用体系的不完善，征信手段的缺乏，不拥有不动产的人很难取信于投资者和其他融资主体。

第三，国家法律法规对房屋租赁的双方缺乏制度化的保护。房东的随意造成租房者的麻烦；而租房者的不负责任也给房东增添了很多烦恼。相对于自购房屋的一次性痛苦，在中国的租房经历简直是周而复始的噩梦。

这些房子附着的社会功能与房子一起，成为人们生活不可或缺的部分，这才是刚性需求的根本原因——老百姓没有其他的选择，这是刚性的由来。

房子的产业链。房价的价格链。房价与通货膨胀。

经济学家谈到房产调控往往会顾虑房地产的产业链条。那么房地产的产业链条是否真的那么重要呢？我认为这是个扯淡的说法。勉强地说，房价或许有价格链，但房地产的产业链是个伪命题。为什么这么说？难道房地产不是对建材、钢铁、采矿、水泥、化工、配套等产业形成物质乃至资金链条吗？我说不是，我认为这是瞎联系。这么联系，任何一个产业都有同样的产业链条。任何一个行业，只要超出其正常的发展规模，都会对其他产业产生巨大的影响，而与其行业本质无关。举个反例：大力发展色情业，会促进医疗、卫生用品、房地产（这必然涉及房地产业的所谓全部链条），这是语言文字游戏，以前有个相声段子，首尾接龙，最后都能连到某句话，我们也可以认为任何一个行业都可以联系到房地产业，进而拥有比房地产更长的链条。

但价格是有传导性的。尤其是房价所牵涉的资金比较大，这样房价会绑定金融产品价格，导致资金的不正常集中，必然影响其他行业的资金供应，资金成本上升——利率上升，这也可以称为某种含义上的成本推动型通货膨胀，所有的价格都要涨。

所以我的结论是，房价是通货膨胀的罪魁祸首，但往往是在房价趋缓的时候才表现出来。就目前的现状，房地产即使真的垮了，什么产业也没有什么太大的实质性影响。

利益集团的利益取向。房地产利益集团的能量有多大。

一种通常的说法，房地产的变态离不开利益集团。那哪些是利益集团呢？据说是房地产商、地方官员、银行等金融机构。

房地产商不用说了，为什么有地方官员，土地财政？我说不是，如果卖高价地的收益都归了地方政府，用于当地百姓生计，这也没什么不好，我第一个赞成高房价。那倒卖土地呢？倒卖土地分几种，早在政府征地前，就会有未卜先知的高人们拿下某些政府必拿的地待价而沽；或者以众所周知而有所不知的关系威逼利诱地方政府合作开发；再或者本身就是超级大地主（这个可能有些人很奇怪，怎么现在还有大地主？太有了！是谁自己猜）这是扒第一层皮的。扒第二层的通过招拍挂，然后利用各种关系修改规划、不交或少交出让金、用金融机构的钱交出让金，然后囤地捂房。这就又牵出了金融机构。

但我的看法是，利益或许是一致的，但利益集团这么高明的字眼，他们可担当不起，即使有行动上的一致，也只是默契和舆论的一致，以我们的民族特性和政治体制，相互拆台才是常态，而非结成什么利益集团，无论是组织形式还是实际运作，利益集团的说法都是一个书面的概念和媒体的噱头而已。

银行的限制政策对房价的影响。

据说有地方的银行已经出来什么只能购一套房的政策，真是胡扯蛋。就我的实际观察而言，相对利率，房价的上涨利润空间更有吸引力；而限制二三套房的可操作性更是让人没话说——想想目前经济适用房的弊端还不够吗？

那就没有办法切断银行助涨房地产的动力，规避系统风险吗？当然有，但不知是没想到还是不愿用，这个办法很少见诸报端和其他媒体。

贷过款的都知道，我们现在的贷款方式叫按揭。按揭和抵押是不同的，粗略的说，按揭可以把还不存在的东西押给银行获得使用权利。在房地产中我们的亲身体会是，一般是交了首付贷了款，1年多才能拿到新房钥匙，还没住上已经付给银行不少的利息。为什么会这样呢？因为银行给了开发商开发贷款，在验收前如果实现销售，不仅会减少开发商资金链断裂的风险，而且还把债务人提前由开发商转为购房人，这样工程质量带来的违约风险损失也在一定程度上先有购房人承担了，无论最后开发商的房子有没有出问题，银行都稳赚不赔。

所以，正确约束银行的方法是规范房地产买卖的交易过程和金融参与环节。首先购房人以定金方式签订正式合同，并与银行达成有约束力的贷款约定，即该房产在验收后，由购房人以银行贷款补足全部房款；如三方任一一方背约，都应支付定金同等金额的赔偿。

否则，在银行和房地产这样的强势群体面前，其他的限制都只是在限制买房人，这是非常不公平的。

最后我的观点是，房地产的核心问题不是价格，而是国民收入分配。目前国民收入分配所涉及的公共服务资源大部分被行政权力相对集中的城市，区域中心所获得（北京的例子是个极致）。在现行的体制下，为了追求这些公共资源，老百姓只好用买房这一手段来获取。而在这个过程中，既得利益者利用资源的稀缺进一步盘剥普通市民，投机者打车取利，稍有余力的老百姓则拼命自救，这就形成了房价上涨的恶性循环。

开发商的底气不是来自银行，也不是来自地方政府，而是来自高高在上的中央政府。因为他们看准了这一点：北京的老爷们是不会放弃最好的医院、最好的学校、最好的公用设施、最便利的商业机会。为了排斥普通人得到这一切，房价只有高高的！

当权力把水搅浑，一切都变得复杂！但正因如此我们应该看清问题的核心——权力！

补充：目前的房地产调控政策，看着挺过瘾，其实是瞎胡闹。只有两个发展趋势，一个是要走回到物价指定的老路上，一个是金融系统风险暴露。这两个趋势却只有一个结果，那就是全部的措施都崩溃，房价报复性的反弹，政府的公信力损失殆尽。原因只有一个，目前的政策都是限制老百姓买房的政策，就好像是粮油涨价，怨老百姓吃饱了撑的。老百姓勒紧裤腰带要买房，不是买房人的错，甚至不是炒房人的错，谁的错？谁自己心里明白！