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主题:北京房屋空置率28.9%和相关思考 -- PBS

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家园 房地产市场已经成为中国经济结构问题的最好反映

以有没有人居住作为空置的定义确实不好,但是如果我们将房租与购置成本衡量收益去考察价格泡沫的话,可能比较好,以下两类纳入价格泡沫考察:

1)出租的,房租与购置成本对比负收益;

2)自住房以外的多套房未出租的,负债购置,房租为0,负收益;

以下三类不纳入价格泡沫考察:

3)自主的,不纳入房租与购置成本观测;

4)自住房以外的多套房未出租的,全款购置;

5)自住房以外的多套房出租的,低价购置,房租成本正收益;

如果说第3、4类构成了所谓的刚需,构成了房价的支撑,那么房价也不能脱离3、4的购买力的实际;而1、2蕴含的负收益以及负收益在购置住房存量占比,构成了房价泡沫的显著指标。

以我对北京房市的观察,第1、4类构成了主要的价格动力:1)以往福利分房使得购置成本基本为0,是属于第1类的主要情况;2)低价吸纳构成第4类的主要原因,命好感谢温影帝;3)所谓的资产配置构成第5类的主要动因,经济上明显不可行,灰色或半灰色收入转化成不动产是主要原因。

北京房价有没有泡沫?这个问题需要回答么。只要看北京最好地段的租售比就可以知道了。

从供给方看,现在北京房价居高不下的原因在哪里?尽管没有数据支持,但我判断第4、5类是主要原因,他们不在乎成本,没有价格压力,可以死撑。只要存量房产不进入流通,房产商总能营造供不应求的局面。

如果从社会福利和金融风险角度衡量,控制2、3套房是必需的,通过提高房产持有成本推动房产流通也是必需的。但是,广大的公务员群体可能是低价持有多套房的最大主体,他们和开发商一道,构成调控的最大阻力。

房地产市场已经成为中国经济结构问题的最好反映。

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