主题：关于房产投资笨狼再说几句 -- 迷途笨狼

一、房产投资划算与否关键看对租售比的预期

来自发达国家的国际惯例，房产售价超过（购买时）200个月租金就有严重泡沫，因为供求关系和通货膨胀，未来租金和现在的购买价格比会不断变化，供不应求时代并不适合，不过供求平衡后，尤其随着三、四、五线基础设施的完善和反1腐深入后下面官风改善，环境压力山大、表面限制外来人口涌入（其实只是卡户籍）的特大城市和大城市吸引力会越来越弱。现在北京深圳等地表面房价，单套住宅（非别墅）价格已经赶上很多上市公司年利润了，哪怕跌去七成，也会残留大量泡沫。按现在一线地区表面价格，不知道除以几现在的全国居民存款才买得起？首付利息够租房的年代，不是万不得已或特别有钱，犯傻才跳高价房火坑。关于接下来货币政策，银行动作和周小川表态非常明白，相关新闻——周小川：金融如不稳定往往出大乱子 将去杠杆进行到底

http://finance.sina.com.cn/roll/2017-06-21/doc-ifyhfnrf9403052.shtml

这些年一二线甚至部分三四线城市房价、房租很大程度上靠拆阡支撑，特别是2015年全国范围大拆阡开始后，有多少是真的“危房”或“棚户”就不好说了，反正济南很多建成没几年的住宅楼也在其列，还有位置优越、配套设施完善、容积率低、建筑质量更有保证的大型单位宿舍也大扒特扒，一路之隔的大型城中村先不动，如果官僚把这个当政绩还美其名曰“棚户改造”或“危房改造”，只能说是恬不知耻。真用货币补偿或换房改造真正的危房和棚户，放开单户申请而不是成片摧毁肯定门庭若市，也更让人服气还更节约。

面对资本主义经济大危机，，斯大林说过，“如果一种经济制度已不知道怎样来处理自己生产出来的多余产品，而在群众遭到贫困、失业、饥饿和破产的时候却不得不把它们焚毁掉，那么这种经济制度本身就给自己宣判了死刑。”

目前的拆阡力度没法持久，而中国各地城镇规划（——2020）加起来是为三十几亿人建设的，地产大佬王健林都承认中国房产泡沫“史上最大”了，几年前万科毛大庆就说中国千人住宅在建套数远超泡沫巅峰期的日本了，2016年底中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，刚需们等房地产税落地看热闹就是。特别指出一点，建筑企业统计的住宅建筑量远高于房产商的数字，还不包括大量农村自建房，用钢材年产量1/4除以50公斤计算新增面积更合适，房子真得好卖以至于供不应求，还用得着反复电话骚扰陌生人吗？推销本地房产的部分来电还是省外尤其长三角的。

二、笨狼认为，所有投资巨大、套现不易、维护成本高昂的投资，除了自己做庄设局（类似打麻将三坑一），哪怕收益与风险成正比，投资安全比投资收益率更重要。

1、去除必要成本后，拿到手里的投资回报才是真的。

一线城市不好说，济南这样的二线省会城市，包括银行贷款在内交钱不按期交房（甚至几乎不动工），即使交房承诺配套设施也不到位、擅自修改规划、质量纠纷不断的事多了，按期交房多少年办不下房产证的还算相对好的，对买高价商品房还想着低买高卖赚差价的只能佩服人家钱多心态好。昨天sina某新闻——济南开发商十年的房子不给房产证 还想借业主1300万

http://sd.sina.com.cn/news/2017-06-22/detail-ifyhmtcf2743492.shtml

2015年末山东一项新政策——《山东出新版房屋买卖合同 规范开发商卖房行为》

http://sd.sina.com.cn/news/b/2015-11-09/detail-ifxkniur2997039.shtml

新版合同是否强制执行及执行情况先不说，这项政策出台的背景读者们可以想象一下。

仅仅为自住和出租，买便宜的小产权更划算，和高价商品住宅差价的利息一正一反（存款利息和贷款利息+手续费）多年累积下来对普通家庭就是天文数字。此外，至少济南小产权过去大部分以低容积率的多层建筑和小高层为主，商品住宅除了产业化初期，后来的往往主打高层，同样建筑面积，多层建筑得房率或套内面积比高层建筑高得多（两成左右），火灾危险也小（想想央视大裤衩和英国公寓楼），真不知道牛皮哄哄的那些高价盘到底“豪”在哪里？可惜很多地方已经不让建高层了（本地在内），真为节约土地，梯级累进房地产税早点落地最好，同时把圈了多年一二期以外大部分不动工的那部分地没收，再发动单位和个人搞自建房。立法强制建高层，怀疑目的之一是为了制造陌生邻居便于管理，这和缺乏相关基础设施和小范围互信搞不好足球运动同理。

住高密度大盘，空气好的话老人也许很高兴，人挤人久了年轻人可能就感受到去本地“外滩”溜达的乐趣了，说不定途中挤在公交车上感受堵车还屁颠屁颠的憧憬。去过外滩多次，除了头两次比较新鲜，再去怎么也感受不到乐趣所在，也许大都市人们境界太高，笨狼一直达不到。在上海逛书店感觉不错，如果有钱常逛购物中心应该更好，有这经济实力就可以经常全国甚至全球旅游了，是否还为逛外滩或什么“樱花节”激动不已就不清楚了。

90年代海外教学多年的大学老师讲，有美国友人初到上海，居然询问徐家汇高楼是否上海贫民窟，当时我觉得这方面迟早会接轨，哪年看到不好说，现在看似乎快了，倒不是指经济实力雄厚的老业主，而是和无良地蟾党串通坑银行骗贷者，就算党国不收唯一住宅，即使比香港“牙签楼”甚至鸽子笼式住处强得多，当一辈子债务奴隶感觉会怎样？

以前一直很纳闷这么多天价蜗居居然能卖这么久还硬挺着不崩盘，这几年确信政府纵容地蟾党把一二线房价炒上天其实是保护老实百姓和有脑子的青年，公积金不够，租房或买小产权就是。等到再怎么忽悠刚需也不上当当高价房奴，房地产税落地就不远了，之前刚需们观望就是，表面房价越高，多头房地产税负担越沉重，享受免征面积的少房者和没跳高价房火坑的刚需尽管幸灾乐祸。笨狼旧文——《接盘刚需是房地产税的最大障碍》http://bbs.tianya.cn/post-no01-501013-1.shtml

江山比一小撮不听中央号令的地蟾党荷包重要，“善恶到头终有报”，但只要不想丢掉政权，清算就不会等到改朝换代，也不会等到已经可以倒计时的中美大战开始后。地产-金融战役尘埃将定，不拿切实的海外利益交换，地蟾党及其海外盟友怎样垂死挣扎也是徒劳。这些年因为笨狼文章警惕高价房火坑的数以千万计，不过地蟾党最好别恨笨狼，一是不该恨，笨狼文章读者部分资金分流到小产权还帮了一些家伙；二是重重监控下不能利用官方公开收拾何必自找没趣，反正笨狼对政治趋势判断稍有闪失就是万劫不复；三是台北在内还得指望笨狼防线阻击美日欧联军空袭力争房产保值，现在霉菌年军费压缩一半也是远超世界第二的世界第一，大幅增加说是为了对付朝鲜，你信吗？关于防空，怎样修乌龟壳保护平民思路笨狼几乎没展开过，有千亿以上投资将来可以联系笨狼，哪怕这个只有党国负担得起，临战动员放开军民融合搞众筹也不错。

2、没有全款能力，对利率变化影响缺少基本的认识，用杠杆投机或所谓“投资”就是拿（全家）后半生下注。

以前每次降息，跟地蟾党合作的媒体就欢呼每月房贷支出减少多少如何如何，近期加息怎么不继续大张旗鼓地帮读者们算细账了？难道小编们都“闷声发大财”买房子去了？现在加息周期刚刚开始，希望房奴或用杠杆的房产投资者们早日未雨绸缪，免得增加银行坏账。

如果严重通胀，全款的房子也许能保值，贷款的房子多半由于随之而来的加息成为无底洞，笨狼判断接下来一年多就算东亚无战事，国际油价粮价也会和利率一起飙升（最近美俄似乎对中东生乱极其热心），希望届时政府对家庭唯一一套还贷房产慈悲些，不没收以外定向不加息。

3、巨额投资前一定先认真调研，做好必要风险防范再上阵。

对于多数家庭，买房是半辈子的血汗投资，在与卖家尤其中介接触前专门花几周甚至几个月作前期工作非常有必要，先根据大致价格和承受能力以及上班地点等确定选房区域，网络搜索+现场走走排除掉部分小区，再了解下交易中的诈骗风险等，身为地蟾党基层爪牙的中介有多黑，推荐个帖子——《通过中介买房必看：房产中介的真心话》，和谐太多，自己搜吧

当然，肯定有好的中介机构和个人，但把安全寄托于运气还有所谓熟人（包括真热心但没本事的）不如先努力提升自己修为。

4、关于房地产税，本文不再赘述，如果连这个对地蟾党杀伤力和对空头利好都稀里糊涂，建议找所高中回炉数学和政治，基础差的有必要请家教指点初中相关科目。看到某些房托鼓吹刚需买房不用担心以后房价涨跌，以及房地产税会转嫁到租户和一般人头上之类言论就想笑：地蟾党就不能多出点钱招些聪明点的吹鼓手或中介误导论坛言论吗？还是对员工太刻薄，很多故意说反话实际告诫聪明读者远离楼市。即使幕后老板是台1巴子，从事忽悠工作的员工也不宜采取血汗工厂管理模式，有趣的是水平越滥越热衷死缠烂打，不断展示“无知者无畏”同时帮忙顶反方（高手）贴。很多时候笨狼都不忍心驳斥某些房托，本人房产类贴子它们来得越多越起劲我越高兴，感染一般读者同时很重要受众就是它们，就是帮助它们觉悟好分化瓦解地蟾党。很多时候部分家伙真唱反调还是假唱反调我也分不清楚，既然有“扛着红旗反红旗”，那扛着白旗反白旗也不足为怪，中介多年还买不起全房的注意了，以后装着和笨狼等人唱反调的时候，请尽量控制一下发言时间段，争取细水长流。

三、最可靠保值手段是自己的健康和持久赚钱能力，其次是易于套现、便于保存和隐藏的贵金属（钻石等珠宝、艺术品还有古董非行家最好远离），好地段的商业门头房（现房）也是很好的保障，瞅准了低价时入手一般不会亏，但哪怕三线也早过了捡漏期了。眼光不是太差，十年前县城或小镇买的光租金也早回本了，全款投资可能低于同期三分之二面积的一二线（一线对应县城）普通商品住宅首付。

市场经济下白手起家，靠诚实劳动合法经营成长为剥削阶级一员是能力和贡献的很好说明（凤毛麟角），也是最好的才能培养途径（绝大多数人读大学也是为了自己过得更好），发财后为长保富贵，千万别为富不仁，该付的钱特别是能干员工酬劳别抠门，过去关系好的贫困亲友能帮就帮下（混得尚可的真心互助别算计人家），有余力顺带做做慈善（非广告目的），踏踏实实经营慎用杠杆，少花天酒地，别搞歪门邪道，不管社会如何变化，不天下大乱，滋润几代人问题不大。

智商和定力不够还不老实做人，发财后也很容易栽跟头，眼红的各路牛鬼蛇神不坑这类家伙坑谁好呢？还不如为爱好（无保值甚至发财目的）直接消费（哪怕纸醉金迷）或老老实实存银行吃老本。

于欢杀人案新闻出来，笨狼看了后第一反应是这么大公司（注册资金1亿，实有注资也上千万），对员工稍微好点，有一批铁杆轮流值班，少量混混登门闹事不是找揍吗？实体企业不缺趁手的家伙和壮汉，为200-500/天出场的地痞遇到硬茬就先蔫了。大量黑社会聚集闹事？每天成本得多少先不算，党国真不管至少区域统治就完蛋了，大范围蔓延开来垮台也不远了。于欢终审被判五年某种意义上是他妈坑蒙拐骗的报应，他家公司恐怕也跟部分地蟾党房子一样，主要充当融资或诈骗载体。今年五一六sina头版新闻——《浮出水面的赃物：北京空置380多万套房子到底谁的》

http://cj.sina.com.cn/article/detail/2366004917/249823

最迟2010年起，房价还要上涨的多数理由既不必要也不充分，自己人左右手切换把房价炒高也只能坑智商或定力有限者，银根持续收紧+反1腐深入就慢慢现出原形了。和地蟾党沆瀣一气坑银行的（所谓0首付等）房贷签字人，真不怕银行追债后半辈子白干？

近年裸贷和校园贷泛滥，笨狼认为一是银监机构和（至少部分区域）公检法不作为导致，二是教育产业化+大扩招，垃圾高校太多，三是升学竞争压力减小后，高中毕业生次品率太高。不是刀架在脖子上（过后可以报警），稍有脑子的谁敢借高利贷甚至年利率上万倍的？更别说主动展示裸体和身份证当借款前提（估计大部分白展示了），哪怕就是想男人就是想出名，直接进夜总会当小姐或网络直播多省事，她们搞法一分钱拿不到后半生也难免被敲诈。有个（知乎？）笑话说一线某姑娘问自己不带钱，一路睡着去西藏旅游行不行？一条神回复是，先在一线用身体换钱再去旅游更划算也更安全。

很多常识性的知识来源于生活的艰辛或学习+劳动，长期囿于小圈子真的很容易变傻。通讯和交通日趋发达后，一般人蜗居都市真不如移民新疆拿政府补贴。

在各类忽悠下贷款（或分期付款）买高价房或借钱用超高价格买低价值消费品也是一种变相高利贷，日本、香港房地产泡沫破裂报道网络时代前在大陆媒体就泛滥了，还是有那么多房奴上当贷款跳（一二线）高价房火坑，从这点上，全民直选再好也任重而道远，这几十年西方直选却被赶超的教训国内鼓吹者一定要认真总结经验教训。

“无事献殷勤，非奸即盗”，商业宣传的重点，心中的坏人和平时态度一般的熟人诱导方向，水平有限者讨论话题，播“抗战神剧”的电视台和三大产业化广告的载体等，大多数时候当陷阱坐标准没错。真的可以独自发财的事谁会想着你？必须合作发财的事对方能力和人品靠谱吗？关系不够铁，你破财很多熟人心里更高兴。“愚者千虑，必有一得”，绕不开的投资，多留心观察一段时间有好处。

笨狼对房市留心多年（2012后投入精力极少），最迟2014起连最容易忽悠的乡下大妈也知道房子太多卖不动、房产税早晚得收了（否则也不会哑火），真不知道高学历又有工作经验的非房产行业小白领还迷信房市的理由，究竟怎么洗的脑或大学甚至中学怎么教的？

毛主席教导，“

这段话同样适用于非军事领域，笨狼部分正确预测离不开从小学读毛选完善的方法论。

笨狼向政府部门发文时把这些列为正文一部分可不是为了收获冷潮热讽的。以刚刚划定拆迁范围的济南新东站片区为例，十年前甚至不到十年前附近（往东一点）小产权有的才1000左右，环境更好的经十东路外环内小产权直到2009价格也不高，90年代末上海郊区（早已是市区）房价也不高，往市中心方向两边还有大量农田，表面房价迅速上天真值吗？

刚刚划区不久的章丘，在划区+山大东迁新闻落地前连续几年（2011后），新房价格先暴跌再原地徘徊，而同期全国M2增加多少？有2011买房的晚几个月买同样钱就能买接近两套，差价本息合计现在得多少？

哪怕2017（没错），离章丘县城（现在该叫区城了）几公里的在建小产权也就才3000左右，建成5-10年基本不住的部分多层住宅（抵债房多）借着两股东风（划区+山大东迁新闻落地）终于卖出去了（几年来看房的几十拨），100多平米加上车库才三十几万甚至二十几万。这样的房子+车库，出租的话每年租金才5000-7000，租房主体还是拆阡户，但除非大量扒新楼或迟迟不交付安置房，或吸引大量外来人口，出租率恐怕难以持久（都有楼房租给谁呢）。

这两天写文章码字太累了，对济南新东站、章丘片区还有黄河以北房市前景，笨狼先卖个关子，以后再说对区域房产投资价值如何判断。

“宁为鸡口，毋为牛后”，有一线的首付，与其当房奴，还不如早点下乡当土豪全款买房锁定血汗钱价值，这也是文化自信的体现。想混都市也不用拿血汗钱给地蟾党添饲料，大批黑灯楼早晚得改公租房，而且应该快了。

今天是6/24周六，年中过桥借款大部分应该就位了，不知道各处实际利息多少，今年能否收回本金。参照雄安速度，部分区域（如济南新东站和章丘）相关概念股好圈的钱也差不多了，半年多来党国对地产金融态度如此明确，那笨狼就对不知死活的地蟾党这口即将上路的肥猪再踹一脚，几个月后补刀不符合笨狼风格也显不出笨狼水平。

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夏启商汤姬发，赵政寄奴重八，佛狸燕燕獾娃 鹿失其家，英雄染指中华

冷眼禄蠹为非，直面愚民贱胚，耻寻无道富贵 才高位卑，斩邪龙兴富危

壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。运妙笔、划补中华图缺。卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。

• 这两年211和985自主招生比例是多少？
• 大的金融机构准备抄底资金链断裂的投机者，估计得好几年
• 不能甚至不敢驳斥帖子本身靠组团攻击作者就是变相的广告效果
• 欢迎顺带转载给贪官污吏黑心资本家添堵的通俗易懂的启迪，譬如—
• 有一线房贷，不断加息会说服你的，我没这义务
• 顺畅租售房产更需要人性化思维（20小时后修订）
• 表面价取决于统计局的婊，实际价取决于
• 近期防民之口雷厉风行，看热闹就是
• 我要进大城市定居？这不扯淡吗