主题：【整理】说说恒大的问题 -- 普鲁托

一是财务数据的真实性问题，国内房企粉饰报表是常规操作，恒大永续债等大量其他权益工具充斥。

二是资产固化的问题，国内房地产有几个明显分化的趋势。一是一二线城市和三四线城市严重分化，三四线城市房地产销售已经低迷好几年了，随着人口进一步向中心城市聚集，未来三四线城市的房子更难卖，恰好恒大的货值很大一部分分布在三四线城市，这部分资产未来去化会很艰难；二是住宅和商业严重分化，住宅作为类金融投资品，只要价格合适还是不愁卖的，部分中心城市目前还是供不应求，但商业和车位无论在哪个区域，都很难买，价格也长期低迷，因为商业的投资逻辑还是看未来的经营现金流的，租金上不去，商业就卖不动。

现在房企的经营模式大部分都是庞氏，土地价格已经很高了，拿地之后住宅销售现金流肯定养不住商业，导致必须不断滚动拿地，靠预售制度的红利套出现金来维持企业资金链不断掉。

所以说，看着恒大资产体量很大，但剖开看，能有效变现的不多，一旦融资现金流断了，基本就无力回天了。