主题:【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong
讨论二次房改前,我们可以先了解下文件出台的背景。
太长不看版:
1、今年下半年开始,房市信心突破临界点,投资需求迅速退潮。
2、深圳试点中,今年人才房销售已占比新房销售的30%,对商品房形成巨大降价压力。
3、今年新开工住宅面积创新低,建筑市场已处于崩溃边缘。
4、以上1、2的原因,新房房价有崩的风险。而3,意味着两年后,房市商品房供需面临再次扭转的境地。
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2023年8月24日,JP Morgan发了一篇 《了解中国房地产市场之下行走势及影响》
数据显示,进入夏季后,住房销售量大幅下滑,显示出购房者明显信心不足。恒大、碧桂园债务危机爆发。
按照目前的发展趋势,住房销售量可能会自多年来首次低于核心需求。2021年,新建住宅年度销售总量为15.7亿平方米。2022年,随着违约周期开始恶化,住房销售量下降至11.5亿平方米。在2023年首7个月,住宅销售总量为5.8亿平方米,相比2022年下降了13%。但在7月和8月,住房销售量只是2022年同期的70%左右。我们粗略估计,家庭组建和城市化带来的核心需求(不包括投机性较高的购房者)大约为每年8-10亿平方米。
这表明投资需求已几乎完全消失,而按照当前趋势,今年住房销售量将很大可能会低于核心需求。存量房仍然普遍过剩。现时在560亿平方米在建住宅中,可能有一半仍在待售。按照目前的需求运转速率,或许需要三至四年才能消化存量。
【个人注:需要注意一点,不同的媒体、机构、个人,预测的房地产核心需求数据偏差很大。譬如贝壳研究院工具其模型测算认为,未来五年中国房地产核心需求约每年14-15亿平。类似中指房地产数据认为是12亿平左右。】
【个人注:本人曾自己整理过某珠三角城市近三年的新房网签数据。数据显示今年下半年后,新房网签基本进入冰点,比起18、19年的高峰是直接膝盖斩,隐隐有崩的风险。个人曾将这种基于公开数据的分析发布在当地地方论坛上,当天及第二天创下了阅读数记录,然后第三天就被删帖,本人账号被限制了,发任何文字都被单独区别对待,简直哭笑不得】
根据本人实际观测的珠三角楼市现状,基本可以认为:投资性需求大范围退潮了。这引发了一系列很有意思的状况。具体下个帖子描述,本帖先只介绍政策背景。
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根据深圳市、区住建局公告统计,截至10月18日,深圳市共推出17个可售型人才房项目,共计11633套,已实现88%以上的去化率。
截至10月18日,深圳市新房网签总量为34163套,其中住宅为24918套,人才房销量已达普通商品房的44%,达所有新房网签的约30%。
而预计2024年,人才房(以后会被调整为保障房)还将大量上市:目前深圳一共有30多个人才房项目。
按深圳市《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的规划,人才住房仅占住房供应总量的20%左右。除了人才房,还有安居型商品房和公共租赁住房。
[URL=
http://zjj.sz.gov.cn/csml/bgs/xxgk/tzgg_1/bgszfbz/content/post_6623083.html]关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见[/URL]
深圳的住房自有率是23%,有77%的人租房住,而北京上海大概是在65%左右。当年选择在深圳试点,有一个原因就是深圳的住房问题最为突出。原则上,在深圳试点,由于深圳潜在的庞大住房需求,对于商品房的影响应该是最小的。
但现在,深圳楼市已隐隐有崩的风险了。
【探究】深圳楼市低迷核心因素:已完成“二次房改”! | 老张宏论
要知道,为了尽量减少改制过程中对商品房的打击,深圳之前的注册,对于人才房只是有10年的锁定期。10年后,人才房即可上市流通。
而现在新政后,将不存在这种可能性。新政对于人才房的销售是否有影响。未来两月即可看到。
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根据国家统计局2023年1—9月份全国房地产市场基本情况,
今年1-9月房地产新开工面积仅为4.87亿平。预计全年不足6.4亿平,几乎仅为2022年的一半。而上面我们给个几个关于全国每年房地产核心需求的数据。
房地产怎么样先不管,但建筑市场已经要崩了。
除了建筑市场,房地产的上游和下游产业(如白色家电、家具和建材等),也已经处于崩溃边缘。
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十二五规划这个事,请先参考 @陈王奋起 的帖子
以及以下这个帖子
我对前克评价真心不高,此人在特定的历史阶段,跟垄断利益集团遥相呼应,成为他们利益最大化的政策制定和执行者,祸国殃民。斯人已逝,虽然留下一地鸡毛,今上仍给了他足够的体面。谁高谁低?
- 相关回复 上下关系7
🙂如果我是管理者 5 贼不走空 字1003 2023-11-06 05:19:34
🙂前度审郎今又来 18 审度 字2286 2023-11-04 16:13:38
🙂也许大数据还应该搞搞工作场所人数位置 4 桥上 字114 2023-11-05 00:58:02
🙂文件出台的背景
🙂上面那个回错地方了。这个来回复审大 9 chuchong 字506 2023-11-05 20:39:45
🙂请问文中“核心需求”谁定义?普遍共识吗? 2 审度 字0 2023-11-05 07:50:02
🙂各种说法不一 9 chuchong 字2728 2023-11-06 03:05:22