五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

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家园 讨论(一),未来房地产市场会是什么行情,为什么现在开始

大张旗鼓要建保障房了。

先说个人结论:

1、房地产产能严重过剩。(私营、商品)房地产可以死,但是房地产建筑业(预计占国内GDP1-2%)及其相关上下游(上下游2022年占国内GDP 7-8%),还不能死。

2019年房地产新开工面积达到峰值的22.7亿平。对应2021年房地产销售达到峰值的18亿平米,总销售额18.2万亿元。

今年2023年,预计全年房地产新开工面积不会超过6.4亿平;如果维持目前这种趋势,在房地产核心需求每年10亿平的前提下,预计2025年房地产(新房)市场供需将会扭转。而致命的是,新开工面积严重下滑乃至不足,导致今年房地产行业整体拉跨,既直接影响上游的水泥钢铁等基建材料,同时建筑行业受影响严重(哪怕在执行了各种国家基建工程的情况下)。

而房地产本身销售不畅,同时又影响了下游的装修、白色家电等产业。

所以政策出台的第一个前提,是【保上下游而不是保房地产】,政策本身对商品房房地产是【利空】而非利好:现有的商品房房地产带不动,那么就依靠国家/政府力量,基于保障房来带动上下游。

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2、未来房地产商会死一批。房地产的时代已经过去了。

对话黄立冲:新轮房改下保障房会超过商品房,房屋金融属性和财富增值效应会降低

搜狐财经:既然如此,您觉得未来房地产企业的生存状态是怎样的?

黄立冲:私企极度萎缩,变成凤毛麟角。保障房也不盈利,不以盈利为目标,因为是以普惠为目标。国企有银行支持,还有财政拨款,可以用来帮助自身扩张,民企就只能依靠盈利来扩张。

搜狐财经:近日,万科也遭做空,美元债出现恐慌性抛售,逼得万科也要自证无虞,而此前远洋、碧桂园等房企也出现接连暴雷的现象。您觉得未来有多少房企会活下去?

黄立冲:所有债务超过70%以上的大型房企都可能会死掉。因为负债已经远远超出了企业能够承受的范围。可能20%的房企活下来,80%死掉,或者80%变成“僵尸”企业,反正债是还不了。

搜狐财经:您如何判断未来的房地产市场?

黄立冲:未来楼市肯定会更差。加大保障房建设将会改变市场供给结构。旧的写字楼、商业中心、工业用地、厂房用地全部都可以变成保障性住房,而且不需要进行招牌挂或者是土地的用途的改变。因为这是政府的,也不能卖。即便卖给政府,也是把原来的钱收回来。

搜狐财经:就目前公开市场数据来看,新开工回到2009年水平,商品房销售回到6年前水平,供需关系也发生了变化。您如何看待房地产的这种转变?

黄立冲:为什么房地产会变成这样?因为过去房地产在印钞背景下不断透支。中国货币 M2的增长在过去20年都是在11%-18%之间,远远高出我们实际的经济增长,造成了一种财富的泡沫。

这种盲目本身带来的是过度的开发,大量的资源错配。泡沫总有破灭的时候,现在泡沫刚刚开始破灭,未来还要持续破灭。

所以,才有了“房住不炒”,避免盲目和资源的错配。从国家的角度,最重要是拉动经济,需要换一套引擎,用保障房来拉动。

搜狐财经:您觉得未来房地产还会是国民经济的支柱吗?

黄立冲:还是国民经济支柱。只是换成了保障性住房和普惠性住房,不是商品房。倾向于共同富裕,但与财富无关。

搜狐财经:对于房地产从业人员有何建议?

黄立冲:赶紧离开这个行业。准备转行,多学点其他的技能。不要投资,不要参与公司所谓的理财,准备紧缩生活。

【注:本人完全赞同以上引文。不过对于全文中提到的“双轨制”是有疑问的,具体后面再说】。

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3、基于市场逻辑的供需来看,房价依然要降,且会持续降价,不以任何人的意志为转移。

至于降到什么程度,要看【供需临界点/金融风险的承受点】在哪。

前面我们提到了一个现状/观点:从今年下半年起,投资/投机性需求趋势性退潮了。

无论哪个自媒体,或者贝壳研究院,或者中指研究院,JP Morgan财团,都认为18亿平的销售是超出【核心需求】的。那么从数据上来说,至少,超出来的那部分,是投资/投机性需求。

事实上。当一个市场沦为投资市场时,往往【投资/投机性需求】会挤压【核心需求】,体现在前者的购买力更强,加杠杆的能力更高。导致价格也就严重偏离了市场真实的需求。这也是今年下半年来,房地产迅速遇冷的原因:房价已经被投资需求拉起来了,当他们退潮后,这个价位上核心需求接不了盘。导致今年的实际销售,很可能会低于核心需求量。

而今年和明年的新房供应量,(很大程度)取决于2021、2022年的新开工量,2022年房地产新开工量仍然有12亿平。

这导致今年及明年,新建商品房的供应仍然是供大于求的。

房地产商过剩,已建成的库存新高,新房供应过剩,预计明年年底【14号政策对应的保障房开始上市】。房价怎么可能不跌?

通宝推:桥上,
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