五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

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家园 【讨论】(二)新保障房实施后,对商品房的实质挤压会如何

先参考深圳市试点。

2016年深圳人才安居集团成立,然后开启深圳市保障房试点。相关信息,在去年底的主题帖里面有提到

【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年

我们举个深圳市人才房的案例来说明一下,人才安居房现状,对深圳市商品房的挤压。

【首先注意一下,人才安居集团的业务运作,与国家版《意见》中,日后保障房项目运作会有不同】

1、人才安居集团的土地来源源自土拍。而日后【自建】保障房项目土地来源源自划拨。

2、人才安居集团人才房定价,在周边商品房价格的60%。而日后保障房价格【配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定】

3、人才房10年内不得上市交易,但10年后可自由上市。而保障房永远封闭,不得上市交易

譬如深圳2020年的第一场土拍,4块地中3块被人才安居集团拿下。其中、A122-0364宗地  宝安西乡铁岗(位于深圳市宝安区西乡街道) 土地面积34573.75平方米。有11家开发商参与报价,最终由深圳市人才安居集团有限公司以21.17亿竞得,配建人才房面积57200平,楼面地价约1.46万/㎡,可售楼面价约2.68万/㎡。

点看全图

该地块建设为 深圳【安居鸿栖台】。该项目于2023年9月9日15:00至2023年9月15日18:00期间进行认购,配售均价为42900元/平方米(按建筑面积计算,毛坯价格)。因为周边二手房,如越秀和樾府,指导价在8.4万/㎡左右。

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就这样,深圳人才房对当下深圳新房/二手房已经造成了巨大的压力。

深圳的炒房可是相当严重的,据一些分析认为,现在很多上车人才房的,都是看中以后可以上市交易才上的。而我们说全国性的【投资需求退潮】,但深圳是个特例,他们的投资需求体现在对人才房的投机上。

但是如果按国家《意见》新规,可想而知,类似【划拨】土地后的【配售价格】,将会对周边商品房造成怎样的影响:划拨土地不需要土拍,国内小区建筑成本普遍在3000-4000元/平,基本不会超过5000/平。

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我们很早前提过一个看法:未来房市如何,一看雄安,二看深圳。

现在新政刚下,深圳基于《意见》的保障房,快的话明年初,慢的话明年中即会上市(新政出台前已规划销售的不在新政影响范围内,所以本月深圳很多人才房仍在配售中)。

当其价格仅为周边新房的1/3乃至更低,这将彻底击垮试图【套利】、【投机】的需求。

通宝推:秦波仁者,
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