主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

我也赞同新加坡模式可以参考借鉴，但不能照搬，因为国情不同。

大凡一国如果面临激烈的国家间竞争或者生存威胁，为了争取民众的支持，国家的财政支出政策会体现出很强的公共性，也就是说，更多考虑和照顾大多数人的利益。新加坡的公共住屋制度（即组屋制度）即为一例。

组屋制度实际上和新加坡的政治和财政制度高度相关，或者可以说是制度的一部分，这可以从新加坡政府专门成立住房建屋局(HDB)这个政府部门来负责组屋的建设，分配，维护，更新，和重建就可以看出来。

作为一个市场经济发达的国家，新加坡的组屋制度却是由政府主导，而非完全的的市场化。特别是一手组屋的出售，完全由政府控制，以低于市场的价格销售给公民，但规定一户只能拥有一套，很大程度上体现了按需分配的原则。为了帮助普通民众拥屋，政府根据申请者的收入及其他情况提供数额不等的补贴，但同时又有种种规定限制拥屋者出售组屋获利的自由度和数额。为了防止同一族群的人聚居一处，设立固打制（Quota)制，规定一座楼中同一种族的户主比例上限。新加坡虽然釆取西式选举制度，本质上是一个儒法国家，因此某些规定带有强烈的儒家色彩，比如通过提供更高数额的津贴鼓励子女住在离父母近的街区。事实上很多组屋政策都属于新加坡特色，是其他地方无需或无法借鉴的。

二手市场相对市场化，为公民提供了一个变现的机会，能够分享一部分的经济增长成果。但政府仍然施加各种限制，防止市场的过度投机，比如一手屋住满五年方可出售，购屋时获取政府津贴则一定年限内售屋时政府有权分润，组屋用于出租时租客人数限制等等。

经过多年的发展，针对组屋的各种政策层出不穷，且经常调整。虽然主要目的是为了保证公平，但也因规定过多造成一般民众很难完全搞清楚，不得不向专业人士(如房产代理)求助。

组屋制度的成功施行有一些必要条件:

1)政府主导。己述不表。

2)土地国有。新加坡国有土地占比90%，如此方能以较低地价压低成本。

3)政府控制房地产市场。HDB既是政府部门，又是新加坡最大的房地产开发商，控制80%的市场，因此可以控制屋价。中国要是这么干，不知道会有多少反对的声浪。

4)大多数民众接受。目前这种半官方半市场的机制，既保证大多数人相对体面的居住环境，又提供普通民众分享经济增长成果的途径。同时留出20%的市场给私人地产，使较富裕的人有机会升级居住条件。因此能够得到大部分人的支持。

前面提到HDB低价售屋，事实上组屋的维护，保养，修理，升级亦极廉宜，通常户主只需支付实际价格的10%，其余由HDB承担。也因此HDB每年都产生数十亿新元的赤字，这就产生了成本由谁承担的问题。实际上不能孤立地看待组屋制度，而应该把其视为新加坡政府施政的一个组成部分，而从整体而言，政府是不做亏本生意的。或许可以将组屋制度类比中国高铁，虽然本身亏损，但因其能产生强大的正外部性而有其合理性。当然，政府也未尝没有以此阻断私营资本介入组屋经营的想法。

新加坡的组屋制度至今运行良好，但也面临一些挑战。

1)二手组屋市场能够维持并为一手屋主提供利润，有赖于经济的持续增长和人口数量的维持。显然这两者都不是理所当然的。特别是新加坡的人口出生率逐年下降，现在只有百分之一点几，要靠引进外来人口来维持，而外来人口大量引进又会带来其他社会问题甚至政治问题。这个问题至今无解。

2)屋契问题。组屋是99年屋契(大多数私人公寓也是)。如何屋契到期后的问题非常考验政治智慧。政府目前的态度似乎是到期的组屋由政府无偿收回，但又没把话说死，一副可以商量的样子。新加坡立国时间虽短，但有些组屋的建设时间甚至早于建国，剩余年限己经不长，是到了政府必须考虑的时候了。

总之，新加坡的组屋制度己经深入嵌入新加坡的社会，文化和国民心理，成为政府合法性来源的一部分。他国并非不能借鉴，但显然应当根据自身情况进行增删修订，不能照搬。