五千年(敝帚自珍)

主题:下半场开踢 -- 方平

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家园 借贵宝地谈一下【杭州临安政府收储待售房屋的小作文】

1、政府收储政策应该说早在预期之中(包括黄奇帆也提到过),事实上也落地了一年多。2023年1月,央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款,购买存量房转为保障性住房。

2024年1月5日,央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下,鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。贷款利率原则上不超过3%,对于符合要求的贷款,人民银行贴息1.75%。贷款只能购买住宅类商品房(含产权型人才房/公寓),不允许收购商办公寓。同时,须对标的项目进行“整栋、整单元”收购,原则上不允许收购零散房源。

2、以试点的郑州举例。

截至目前,郑州城发集团存量房收购累计已完成资金支付约185亿元,累计共收到财政奖补资金3.75亿元;已签约项目78个,10.3万(套)间,其中用于人才公寓的项目64个,6.6万(套)间。2024年结合郑州市存量房现状,计划再筹集房源2万(套)间。

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3、临安的收储政策也没有创新,依然是以城投平台作为借款主体,购买城投体系内的现房作为保障性租赁住房,实质上是通过银行贷款缓解地方化债压力。国有资本体系内交易不涉及国有资产流失,房价不是问题。只要租金能覆盖利息,地方政府实际上通过城投平台融到了一笔钱,缓解现金流。同时能减少当地的商品房库存,完成保租房指标,一举三得。

4、倘若收购民营地产商等城投体系以外的项目,收购价格将成为重要阻碍,折扣低存在向民企开发商输送利益的可能性。

一个显然可以参考的案例,就是一些已经暴雷的房企,其被拍卖的房产价值。事实上,后者的最终拍卖成交价格往往是市场价格的5-6折乃至于更低。

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5、国资平台直接购买二手房这种操作,可行性并不大,虽然有地方也在试点。

原因很简单:二手房源高度分散,单套房源价格谈判几无可能。而且收购的房源是用于保障性住房的,高度分散后期几乎无法管理。

倒是促进【以旧换新】有可能,但是操作链条太长,太复杂。目前以各地试点为主,中央对此纹丝不动。

6、一个比较有意思的现象是,2022年9月济南市城投发布招标公告,集中收购9000套(一说是3000套)房源作为保障房。但是到了2023年9月,同样是济南市城投一次性放出1341套住宅销售,这些原本是济南市保障房。

这种操作内部原因虽然不明确,但是可以想象,【国有资产流失】这种担责是基层官僚不可承受之重。

7、总结:根据4月底的zzj会议通报,存量房去库存政策肯定会有。但是要解释成【抬拉房价】几无可能。

城投内部收储保障房对于新房/二手房市场影响有限。但巨量的保障房出租本身对于城市房租是有影响的,这会进一步影响【投资房产】的收益,本身对房价会有负面影响。

更多的,一旦政府【以极低的折扣】对民营房企收储保障房,反倒是政府层面直接给出了市场房价。这对于新房/二手房/贷款来说都是极具参考意义的。

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