主题：【原创】西西茶庄经营记 -- 陈经
家园 我现在住的小区附近有个书吧 是几位回国的女士办的，里面主要是外文书籍，大人小孩的都有，可以办会员卡，一年八九百左右，就可以随便借阅了。看了那些外文书的价格，大都比较贵，算起来如果比较勤奋地借阅的话还是可以回本儿的。也可以周末去那里坐着看书，随便看，也没人干涉，感觉气氛很好。我看见有些父母带着孩子去，各翻各自的书。
还有该书店不定期举办各类讲座座谈之类，有职业心理学理财育儿等等。
这个书店位于海淀区，一个有很多小区包围的街道上，离一个小学校和大学不远，文化气氛比较浓厚。海淀区有个大图书楼，但这个小书店定位于市面上少见的外文书籍，也算是互补吧。
生意嘛，也谈不上火，但也总有顾客光临，已经开了两年了吧，想来也维持得下去了。如果给来看书的人提供一个喝茶水饮料的角落是不是能多赚一些呢。
家园 外行胡说几句 外行胡说几句
先把自己的定位找好，自己服务主要对象是什么？
我看，不如多召集一些团体的定期活动，比如沙龙、讲座、普通聚会等等
这个团体可以是文化、经济、兴趣小组等形式。可以来源于现实生活，也可来源于网络
定期，是为了可持续发展
一定要先把声势先造起来，开始维持一定的人气很重要
家园 花陈经敢想敢干～～
家园 严重关注，近来深圳房价天天喊跌 到底跌了没有，对宏观经济有没有影响？
家园 先多谢大家的中肯意见，我再继续 大家看来是厉害，已经提出不少好的建议或者警告。我对经营不懂，具体事务我也是看着的多。就当是个乐子，让大家一起来说道说道。如果因为大伙儿的好主意或者好意见，让我们少犯错误，多支撑一些时间，都是好的。
家园 是不是应该先做好投资的定位？呵呵，谋定而后动 面积不大么，好像才165平方，陈大希望做成什么样子呢？
是要做高档精细的，还是要走量的？或者是，陈大只是为了自己做着玩玩？
看了前面的东西，发现陈大认为这里的房租，在以后会有大幅度的上升，那么是否有可能转租呢？？
杭州的茶馆在全国来说，应该是非常发达领先的了，现在经过多年的沙里淘金，最后能够生存下来的只有几个类型。
1，环境优雅，品牌高档。这类茶馆，分布在最好的景区，代表就是湖畔居和西湖国宾馆的茶居。名气大，价钱高，茶叶品质么，还算不错了。没有自助茶点，不能打牌，气氛比较的宁静。面向对象主要是外地游客，本地人去的不多。这类茶馆我觉得借了西湖龙井的名气不少，外地游客多。其实虽然较为高档，但是我也没发现有什么人在里面招呼客户的，呵呵。
2，以休闲为主，连锁经营。这类茶馆，以门耳茶馆（好名字吧？主人家姓闻，呵呵），青藤茶馆为主，提供算是不错的自主茶点，甚至鸡翅，鸡爪，各类水果，春卷，点心什么的。这类茶馆，只能是薄利多销，连锁经营，走货量特别大，茶水就是茶叶市场里面几乎最低档的那类茶叶，稍微好点的点心都要限量。一般我们都是三五成群，周末去连早中餐和晚餐两顿饭都解决了，然后打一天的牌。
3，名为茶馆，其实就是棋牌室。这类已经不算茶馆了，没有茶点，一杯清茶，就是个便宜，很多大伯大妈在里面打牌。
这么多年下来，第一类茶馆算是垄断经营，谁也不能取代，做外地游客的生意，算是有滋有味。第二类茶馆经营压力巨大，合并兼并淘汰都很多，最后只有几个连锁经营的活了下来，估计利润率很低，而且外人的进入门槛估计比较高了。第三类茶馆，其实算是零散的棋牌室了，估计没什么赚头，老板们也没什么想法，也没有什么兼并之类的说法。
在广东的话，呵呵，应该还多出了广式茶楼这个品种吧？不过我觉得这个和小餐厅差不多，我倒是蛮喜欢这个的。
不知道陈大的定位是哪里呢？我想茶馆这个东西，无外乎高中低档，高档的，拥有不可替代资源的，深圳恐怕不太有吧？而且，好像一般高档点的，我们很多时候去星级饭店咖啡厅或者一些有名的西餐厅招待客户，顺便谈谈东西，去茶馆的少见，这个我觉得也是个歧视，主要是因为茶文化没有被作为大家普遍敬仰的高档优雅的享受么，呵呵，所以都去捧西餐的臭脚。所以我想高档商务会所这个路子，恐怕没法子走的了。
中档的休闲场所呢，问题也很多，首先地方不够大，走不起量，没有量，那么成本下不去，你拿茶叶，拿食品的价格就不行。而且一旦要靠这个的话，那么你事情就多了，服务员的培训管理，整个门店的管理，麻烦死你，哈哈。不过可以看看杭州之前的时间，杭州人休闲娱乐的需求是无比旺盛的，这类茶馆刚出来的时候，真是开一个火一个，怎么都赚钱，如果深圳正好处于这个时期，我想不妨一试，我觉得深圳人的消费水平比较高，但是这个忙碌的城市，是不是有那么好的休闲娱乐观念呢？不过前面有人说了深圳有那么一批“坐椅待币”的人，或许这个算是好的生意来源，呵呵。
至于低档的棋牌室呢，恐怕你也没兴趣吧？？哈哈
或者可以走特色路线，但是现在看来在租金地价不断上涨的今天，这个路线风险很大，首先你要找到自己需要迎合的小众，还要是有很强消费能力和消费意愿的小众，要提供给他们非常有特色的东西，呵呵。原来杭州有个书吧，很吸引小资的，可惜去哪里的人都是找个清静地方好好看书，这个人一多起来就完蛋了，现在也不太有了。前两天还看见有个杀人吧，哈哈，以杀人游戏为主的，我估计也不太能经营的下去，呵呵。
其实，我觉得呢，如果最后能转租出去，或者利用自己已经取得的便宜租金，吸引别人来和自己合伙做点成熟的东西，比较保险。
当然，如果是陈大就想自己弹弹guitar，纠集三五狐朋狗友喝茶聊天看看书什么的，那就做好亏钱的准备吧，呵呵，不过只要自己开心，又算得了什么呢？
家园 送上通宝一枚，祝生意兴隆 谢谢：作者意外获得【西西河通宝】一枚
鲜花已经成功送出。
此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】
家园 送花，预祝开张大吉！ 家园 恭喜政委荣升老板,有空一定到贵茶馆喝茶,龙岗有个茶都, 有好多茶,政委有空去看看
家园 四．接手店铺转让的考虑 四．接手店铺转让的考虑
Z姐有意转让，那我们就去看了。老婆信不过我，开个车拉上几个朋友也一起来参谋，一伙人到店里四处乱看乱问。还是Z姐大将风度，不慌不忙解答疑问。比咱这一群人是有风度多了。
转让条款对我们实在是相当的客气。这相当于我们接过Z姐和业主的一切协议，继续经营。Z姐和业主签了四年约，租金一个月28000，已经过去一年，剩下三年，我们用这个租金接手三年。我们需要交5万多的押金，Z姐的押金就可从业主收回。对于店铺出租，相当于1-2个月租金的押金也属常规，三年后合约期满押金退回。我们如果在合约期满前找到下家转让，也可以拿回押金。这三年内，165平米28000的门面月租在这个地段附近确实是便宜的。而且，越往后越显得便宜。
一般的店铺转让，除了和业主的协议，下家还要给上家一些费用。如上家搬不走的装修，下家也有用，一般上家会收一些钱。Z姐花10万的装修全送了，都不收转让费。那里的高级地砖、大吧台、大大的茶色墙镜、隔板、天花板上的艺朮吊顶，门口的木制门，还有电力设施，都花了不少钱。因为搬不走，就白送给我们。巴诺客的加盟费本来也白送，但由于我们不想干意大利冰淇淋，就不算。
业主还同意免收头三个月租金，让我们准备开业。12月10号签约的话，从3月10日开始收租。中间这三个月共收约五千元物业管理税费。
以上是有利条件。平心而论，Z姐确实就是白送了，不计较损失，前期的巨大投入等于完全放弃了。我们接手，装修投入将是极小的，开店初始投入成本极低。有个10余万完全可以把店开起来了，其中的大头还是五万多房租押金，以后可退回的。
但是，要论不利条件，也有不少。这165平米的店铺，如果要卖的话，得800-1000万，所以租金28000对业主来说已经是给低了。但对我们来说实在是不小的压力。正如“老驴”估计的，一天可能得挣1500元才能保本。一个茶客挣他30，一天得50个客人。以目前这种人流量，是不可想象的。
值得注意的是，那一排店面，只有几家租出去了。街角占了两面的地利，租金一般要高个三分之一，那儿是招商银行，到是人不少，说不定是招行买下来了。还有一家地产中介在营业，还有我们旁边一家理发店也开着门。其它七八家关着门的，看着有花哨的大招牌，其实是地产发展商自己贴上去图好看的，实际从来没租出去过。这些地方为什么租不出去？一定是有很多不利因素，才租不出去。
从政府规划来看，这里长远来说一定是不错的，所有人都同意。西街作为未来的南山区休闲中心，西面是海雅百货与南山书城，东面是海岸城地产，有吉之岛、天虹、嘉乐福等购物中心，都是人流密集的所在。现在虽然没修通，但到了晚上，还是有不少附近居民在西街瞎坐着休闲。一旦过街天桥修通，人流看到对面的繁华景象，逛过去完全正常。有了人流，做什么生意都好办。深圳最火的华强北一带，月租金最高达2000元每平米（我们是160），只因到处是人，照样挣钱。
看来Z姐当初第一个租下门面是有长远考虑的，也完全撑得下去，我们对她的资金实力不存疑义。之所以转让是因为管不过来，有更大的事要做，并非止损。我还是倾向于相信这个解释的，否则行为实在很不合理。
所以，我们认为，局势清楚了。如果一年后茶馆在这个位置，人流量足够我们折腾的。但我们那时再签约，租金将大幅上涨，目前就已经比我们高了三分之一。而且，以极低成本接手店铺，对我们来说方便了很多，装修基本不用太折腾，甜品店与茶馆本来就性质类似。要撑到人流好转的时候到来，需要更多的钱。
我又去找了两个朋友各拉了五万来，总共30万资金来对付这个事情。老婆本来想不通的，怕我胡花了，说宁肯花十万出国旅游玩去。我说不喜欢出国旅游，觉得开茶馆更有意思。岳母也想不通的，听说此事跳了起来，说我看上去实在不象，别瞎折腾。我说老婆弟弟不是在家里当城管发不出工资么，就来茶馆收银得了。于是都想通了，集资成功！
调查阶段算结束了。12月10号我们去和业主律师、Z姐签了三方转让协议，签了一堆文件。过几天把五万多押金转过去，这就没有退路了，必须得上了。从股市大幅下跌的前因开始，是两个多星期的时间，是快了一些。这肯定是头脑冲动的结果。但我更愿意看成是机缘巧合，既然有条件了，就整出一个折腾的平台了。人生充满了意外，想太多结果，还不如想怎么折腾。
家园 政委你真能忽悠啊 我说老婆弟弟不是在家里当城管发不出工资么，就来茶馆收银得了。于是都想通了，集资成功！抓住客户的心啊
家园 我观察了一下，茶馆很少开在一楼或者闹市区呀，好多都在二楼以上。 从客户分析来说，我认为喝茶的客户要就是消磨时间，要就是谈事情；时间都会比较长，并且往往会找安静的地点。从西街的位置来说，海印长城的业主都是比较年轻的白领，消磨时间的机会不多；感觉上写字楼也不多，谈事情的机会也有限。
地点应该是不错，不过从产品方向来说，政委是否能再多做几种设想？比如西餐厅，面包屋等等。
家园 提高收入是硬道理 每月2.8万的房租,30万资金只刚够1年的费用.按文章所述,收入取决于人流, 人流取决于天桥, 而天桥工程停了半年,再停个一年半载也是很可能的. 对长线投资来说,必须先量化风险,不可量化的风险很容易让人破产.
我感觉政委这回就像股票捞底,但低了还有更低,而且底部盘整谁也不知道要多久时间.时间一长就人心惶惶,政委能挺住,你的投资伙伴的信心可就难说.
根据我纸上谈兵做财务计划的经验, 企业利润的关键是收入的增长而不是成本的降低. 相信陈政委也早有计划,不会坐等天桥自己建好.
家园 人生充满了意外，想太多结果，还不如想怎么折腾。 人生充满了意外，想太多结果，还不如想怎么折腾。
怎么折腾.心动不如行动...