主题：【原创】一种房地产开发新模式：概念传销 -- wqnsihs

这是我根据报道整理的（见http://news.hainan.net/ 2009-11-11 ）

上世纪90年代海南800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间，海南会……　　

上周，国际旅游岛将获批的传闻一出，股市就闻风而动，海南概念板块一起涨了起来。但实际上，对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前，各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。房地产商们基本“圈地”完毕，就等国际旅游岛项目落地了。　　

　　知名开发商在圈地

海口西海岸新区属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发，规划有6563亩沿海土地，其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心，其余用地则推向市场，如10月中旬又挂出一批地块。而据了解，目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。今年5月做过专场推介，邀请了179家开发商，有浓厚兴趣的79家，每个月都要接待10家左右。底价每亩130万至140万元，折合楼面价一两千元，但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块，价格最后也被飙到每亩300万至400万元。　　

海南的另一大城市三亚也是如此，如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗，挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过，相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。

　　据了解，正是在2007前后的几年间，开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮，和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说，三亚周边可利用的海岸线上，已经插满了国内各大开发商的旗帜。例如在陵水县，有富力的富力湾，约2500亩，产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等;旁边不远就是雅居乐的清水湾，约15000亩，开发周期长达10年，而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边，外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开。

　　不过，海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火，“地价越来越贵，加上海南现在推出的地块往往具备一定规模，即便单价可以接受，总价也很高，同时，项目体量大的话，投资额也大，反正我们是拿不起了。”

岛外投资者撑起买房一片天

　　海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。

去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“海口外滩中心”项目，要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价，但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。

据调查，海口的外来购房者主要分为几大地域：东北人，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大，所以海南很多楼盘都会在北方城市设点。四川和浙江人，以投资为主，也有部分定居。山西人，也是偏投资，煤老板不但买房，还愿意介入开发。另外，近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。

http://news.hainan.net/newshtml08/2009w11r11/577168f0.htm

大家都知道政府在支持这些地区的投资项目（上海迪斯尼，横琴，海南等），所以从上到下都在炒作这个概念：这是政府支持的项目，肯定不会赔的。在这个概念的支持下，各级炒家都往里投钱。最高几级的投资者因为有内部消息，知道何时回收资本，所以肯定赚钱。但底层的炒家就没有这么幸运了。

所以到最后的结果是：高级炒家赚钱；老百姓（包括底层的一些炒家）赔钱，政府赔信用（如果还想保持信用的话，某些银行就倒霉了，不过似乎中国老百姓还是多数会认为银行是国家的，呵呵）

大家都在说现在房价虚高，落到我这个小老百姓上，最近手头有点闲钱，你说炒股或者买黄金什么的咱是穷忙族，没那个精力；存在银行还不够贬值，所以只考虑是还房贷还是再买房投资了。