五千年(敝帚自珍)

主题:目前的房地产政策是治炒房,不治富人屯房 -- 陈经

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  • 家园 目前的房地产政策是治炒房,不治富人屯房

    这次密集出台的房地产调控政策,象回事了,认真的架势有了。具体分析,有两个方面,一个是银行贷款政策,一个是供应。

    银行贷款,就是一二三套房区别对待。一套首付30%,利率还有些优惠。二套首付50%,1.1倍利率。三套在热点地区不给贷。由于银行较好管理,细则出来以后,这个精神应该能有效实施。

    从来没买过房的,算一套。目前肯定不是啥有钱人,收入也不高,也不可能是炒房团,给优惠也炒不高价格。他们还热盼房价大跌,是唱空声音最大的。

    改善性需求,即使卖小换大,只要贷过款,也是二套。利率1.1倍,30年贷款的话,一样的总价,相当于涨价15%,这是心理打击。首付从三成提到五成,也是一笔不小的费用,这是眼前就得拿出来的,购房能力下降不少。

    其实说炒房,是有炒房团。但主要的炒房主力,其实是手里有房的改善性需求大众。全民炒房,主要是说这些人。在房价涨升预期下,改善性需求是房价暴涨的主要动力。从心态上来说,卖掉小的或者手头多出的房,能够获得百万以上的首付,购房能力很强。买入改善性的大房或者档次高的好房,不涨就自己住,涨了就当炒房成功卖掉,很好的盘算。手头持有的房,也猛吊一个高价。卖不出自住拉倒,吊到了就狠挣一笔。有些人吊得不够高,人真交了定金,还毁约。这都是贪婪的心理。

    手头有房的群众不是专业炒房的,但卖房时比炒房的出价还狠。势头转了,也是炒房的先大降价跑路,群众一般观望,有的还继续提价吊鱼。这些群众是炒房主力,但心态其实不着急,买卖都不急,动作缓慢。调控政策对他们打击不大,但如果市场真的在降,他们也会转而看空,只是需要时间。这些群众和炒股一样,心理很容易把握。光靠政策宣传忽悠多空一般没用,来几根大阳线或者大阴线,多空情绪立刻转变。现在说不相信政策的,主要是这些群众,因为感觉价格似乎并没有怎么降。

    专业的炒房团,确实比较专业,会综合评估各种因素。有些在政策出台之前就猛出货了。政策出台后再出,已经算是晚了,但相对群众来说,杀价拋盘的决心要大得多。降房价主要靠他们带动。地段好坏,未来前景如何,他们的判断也较为精准。由于房子和股票不一样,没有小波动,单向性极强,所以在房市炒房团就是两种。价值投资,地段潜力大,长线持有,这靠眼光。或者观察一个单边趋势,短期快进快出。没有那种今天多了明天又空的滑头。

    炒房团的预期,应该已经改变了,他们是相信政策的。而且三套房不给贷款,也没法炒了。顶风炒房,不可能了。

    最后,还有最牛的一伙人,全款买房的富人。2009年,房贷本来就只占成交额的四分之一。富人的心态是最稳定的,买房本来就不是为了炒,而是一种生活方式。挣来了钱,不买房子,能干啥?至于价格,总价再高也不过是几百万,全款买得起的人很多。只要长线持有,买房是不可能亏的,手头又有钱,全款买房的动力没有什么能够改变。想象一下你手头有3000万现金,你会不会去把它变成几个房子?调控政策你会怕么?开发商,其实最在乎的是这些人,成功的市场策略就是把这些人招来。

    最牛的富人群体有多少钱?算出来会吓死人的。如果这些人有10万亿要买房,这个数字并不离谱,1000万的房子能买100万个。全国上哪找100万个高档房子?所以,只要是成功包装成高档房子,激起富人的购买欲,一定能卖出去。这就和名表珠宝一样,没有多少实际用途的东西,照样大卖。价格不高还不行,低了一般人能买得起,富人还不愿意买。

    但富人全款买房有一个特点,对小房子档次一般的房子没有啥兴趣。所以,还没有来和刚需抢房,不然可以彻底让穷人只能租房住。房地产市场明显有了区隔。

    这次的地产调控政策,和富人无关,不是治他们的。富人继续屯好房大房,甚至价格继续涨,都是可以预期的。我感觉中央政策也准备继续给他们提供这类房产,象卖名表一样,以回收货币。但是,城市的地是有限的,卖给富人空放着,或者一人上百平米住着,穷人就没地方住了。所以,也要限制比例,主要的地要给穷人建房。在城郊鼓吹一些宇宙中心似的梦幻新城,是一个好招,把富人弄到那边去折腾,这是不错的算盘。

    物业税,可以让富人都不买房了,这是肯定的。但这个杀伤力过大,后果难料,我认为并不需要出台。

    综上所述,房地产市场可以预期会发生较大变化。面向富人的高端房产继续坚挺甚至上涨。专业炒房与起哄炒房的群众,会或早或晚承认房价的下行势头,降多少看市场承接力。把炒房的势头打下去,就算成功了。只要不再涨,其实人心就能较为安稳了。对于刚需,通过不断建成新房、政策房,可以慢慢化解舆论压力。新房的成交并不会降成冰点,因为实际需求在,富人购房也仍会继续,货币动力仍在,A股房地产企业大跌是错杀。对这次的房地产调控,我认为可以看好。

    (完)

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    • 家园 治炒房用金融政策,治屯房用财政政策。

      其实治屯房是根本,治炒房是没有办法的办法。但财政政策在中国尤其难。没有一次很大的内部危机(大萧条)或外部危机(大战),社会结构太僵化,当权阶层总以为会侥幸过关。

    • 家园 土共就是这个目的啊

      一般老百姓好歹有个地方住就行了,政府还要继续搜刮富人的钱。

      这政策比房产税好得多

    • 家园 【讨论】打击地产的原因,有没有另外一种可能?

      听老股民说“银行地产是一家”大概意思是说它们要涨一起涨,要跌一起跌。实际也是这样,我国银行业最近十几年最优质的资产莫过于房地产贷款了。无论是开放商拿地,还是建筑队施工、买建材,乃至普通人买房,都要去银行贷款。而银行也乐得接受客户用不断升值的房地产作抵押。

      假如真像陈大所说,北京的房价跌六成,我估计优质贷款也会变成次级贷款。那些房奴们会把房子推给银行的。最终可能导致银行破产。由此引发的的系统性的金融风险,是任何一个政府也无法接受的。(朝鲜例外)。所以我觉得中央仅仅是要“遏制房地产价格过快上涨”,不是要降低房价, 事实上中央也从来没说过要降低房价。

      我估计中央是想通过遏制房价的涨速,降低地产方面的信贷需求,同时,房价不能发生趋势性的下跌,进而降低金融系统的风险。

      那么如何即遏制房价的涨速,又不让房价下跌呢?就只有打击楼市的成交量了。只要楼市的成交量下来了,房价的涨速就会下来。成交量和涨速看上去可能没什么必然联系,但如果把楼市里的刚需(主要是改善性需求,因为至今也没有几个人是睡马路的)和投需(投资、投机需求)分开看,就有联系了。对于刚需来说,合理的情形应该是价格越高,需求越小,成交量也就越小;而对于投需来说则恰恰相反,价格越高,需求越大,交投踊跃,成交量自然放大。

      房地产现在已经是一种特殊的资产品了,北京的房价从99 年开始到现在已经翻了10倍左右了。高高在上的房价已经把刚需和投需彻底隔离,分的很清楚了。所以现在打击房地产的成交量,对于投需是个致命的打击。因为投需的资金是有成本的,高位套牢的滋味,是很难受的。而刚需们才是站在高山观虎斗,趴在桥头看水流,闲在得很呢。

      其实,房价配合CPI缓慢上涨,对大家都有好处。只是投需们必须尽量在最短的时间内使利润最大化这个信念,推动了房价超速上涨。

      有个问题。目前我国的2.4万亿外汇储备,有相当一部分是来自境外的投资。这些投资,不论是合法的还是非法的,有多少进入了楼市?这个问题我估计全国上下没有一个人能回答出来。结合最近来自国内外的人民币升值压力看。对于中央来说,如果这些资金进入楼市的规模已经比较大的话,那么我们现在就应该套住它 ,逼它割肉出局。但那样是杀敌一万自损八千,代价太大。所以我估计,中央可能认为这笔资金进入楼市的规模并不大,或者他们已经透过境内的代理人通过贷款的手段和我们的银行紧密联系在一起了,动他不得。现在的问题是这些资金在国外已经产生了赚钱效应,国外现在还有大笔热钱,虎视眈眈的伺机进入中国,准备大捞一把。如果中央作出这样的判断,接下来就会进一步提高投需的贷款成本,甚至不贷款(停止发放第三套房的贷款)。在斩断了地产和银行的联系之后,继续保持房价上涨,同时开放人民币资本项下的自由兑换和房地产信托投资基金。然后开始人民币的升值之旅。在几年之内,一手抓政策保障房供应,一手抓商品房的供应数量和价格路线,两手都要抓两手都会硬,5-7年之后,来一次大崩盘,彻底剪掉“索罗斯”,“巴菲特”身上的“毛”。

      这期间,我们的航母也会形成战斗力,第四代重型歼击机也会投产,天朝得到了大笔的资金,也会安然度过下届政府的十年任期。不知这盘棋够不够大。

      • 家园 初步赞同你的观点,再说说我的

        初步赞同你的观点。理论上讲,中央出台的政策应该站在整个国家全局的角度,目标是关今后若干年,所以一些表面上看似不完善之处,应还是有很深的考虑。

        在平抑房价这个问题上,很多人都认为有更好的政策选择,但是从保护我们金融系统的角度来看,这个带有改善银行贷款质量的方案反而是更有意义的。

        从现状也可以得到一些佐证,一些国际炒家已经开始抛售手中的中国地产,应该就是怕到时候被剪羊毛。

        的确有棋高一着的可能,关键就看这政策有没有持续性。这就要靠顶层系统的稳定性,

      • 家园 是不是有点高推圣境?
      • 家园 第三套房或收房产税

        外链出处

        • 家园 按套数分,那帮人应该没那么脑瘫吧。

          如果搞成3套50平米的要交税,一套300平米的不交税,那岂不是成笑话了。

          • 家园 没啥脑残的,一个三口之家有3套50平米的 就该收税,

            没啥脑残的,一个三口之家有3套50平米的 就该收税,因为他们炒房,如果他们只有只有一套300平米,那就不该收税,因为他们是自住

            就像一个人把凤姐 芙蓉 都娶了, 那也是重婚。但是如果他只取了林志玲,那也是人家的本事

            • 家园 肯定不可能,住宅物业税要收肯定是从豪宅开始。

              有3套房就是炒房? 许多城乡结合部农民拆迁都是这样,拿好几套房,但档次都不高。自住一套,剩下的出租,原来的地种不了了,也没正经工作,就靠这个吃喝呢,你跟他们收税,做梦吧。

              • 家园 从利润上来讲,拿着这种房子出租还不如卖掉拿利息。

                上海 有很多动拆迁小区,80平米的房子。租掉1个月1k多,还是群租,收得上来收不上来还是问题,你也知道 这种房子一般品质不行。一年最多15k,这样的房子1w5一平方能卖个1200k,就算三个月定存一年也超过20k,还是旱涝保收的。

                你说他们收租养活一家人,那缴点税有啥不合理的?我上班拿工资还要付个人所得税呢。

                你说收不上来?收不收的上来是执行问题,不是应不应该收的理由。如果估计收不上来就不收了,那么估计所有的税都不用交了。而且 如果 开征,能收上来多少算多少,逃了的部分 明年税务部门努力好了。每个税种都有逃税的。

                • 家园 必须要考虑通话膨胀的因素,因此卖房是不合适的。

                  无论国内国外经验来看,卖掉房产存钱都是错误的。一方面随着物价上涨,货币一直会贬值的;另一方面人们的平均收入是在不断的增加的。比如在北京,二十年前四合院的小平房一间仅几千元,一套50-60平米的楼房才值几万元,而当时人们的平均收入也就是一、二百元。如果当时卖掉房子,好像是得到了一大笔钱,但是现在看来是很不值得。这个趋势是必然的,因此现在有几套房的人不会考虑买房的,即使租金收入不及利息,但是算上房价上涨收入远高于利息。北京的房价高吗?与东京、香港、纽约、巴黎、伦敦市区相比还是差得远呢。北京是世界的北京,不是北京人的北京。

                  • 家园 只是一个极端 分两步讲 卖掉房子 和 存银行

                    卖掉房子, 就目前阶段来讲,卖掉房子不见得是件不正确的事情

                    存银行, 如果加息 存银行也不见的不对

                    卖掉房子 手头有流动资金, 你可以选择的范围就大了

                    甚至你可以换成品质更好的房子。 这些都是可选项。

                    如果你只会买房子 或者 存银行。那还是老老实实做本分人吧。不要牵扯进炒这炒那的圈子里,至少你不会死得很难看

                    再举个简单例子, 你如果看好房地产, 从2001年开始持有万科A的话从0.66元 涨到现在的7.89元,再算上其中的分红 和配股, 你的收益也是不比投资于真实不动产大的, 如果你能向风中虎这样英明神武,在18块(最高22元)的时候卖出,那所得利润绝对远远大于炒房

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