主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs
家园 基本上没找到重点，目前实体企业没利润是因为没有产生 附加值的能力：技术，品牌或管理水平，而不是什么资金不足（还有钱去炒房炒股），靠什么兼并重组更不靠谱，两个卖小笼包的兼并在一起还是小笼包，绝对成为不了淮扬春。其他的主意就更缺乏常识，“抛售我们所持有的美国债券”就能阻击大宗商品上涨？先清楚上涨的理由再说。
家园 不认同这个概念 工业企业的原材料成本上升，同样产品的出厂价下降，原来产品的利润下降，是古今中外所有工业加工企业的共同特点。古今中外莫不如此。这与炒作房产没有因果关系。
因为企业为了维系生存、维系收益，被迫将大量资本投向房地产、投向股市
企业能够这样做，是因为这些企业可以从银行拿到大量低息贷款，又可以官商勾结，控制土地的流量，既垄断土地来源，又垄断经营渠道。
这个所谓的“三明治陷阱”描述的是古今中外做工业加工企业的共同特征，引入的多余概念。
任何在工业企业工作过的人都知道，一个开发出来，今天卖8块，明年卖两块是市场规律。
家园 写的真好，赞一个 忙总和我看法一致的是，这次的目的在于治标，而非治本
上面不乏高手。但是前后顾虑很多，远没有当年陈云上海打投机商的气魄和手段了
根本上说，房地产与其他产业不同，房地产过高，会大大抑制其他产业。不仅仅是占用消费者的消费能力（当然这点最重要），同时还抬高了其他产业成本（租金成本和劳动力成本、部分生产资料成本）
政府过于看重房地产对于其他产业积极的拉动，而看轻消极的抑制一面了。如果对于此点看清楚，才会治本
- 复 写的真好，赞一个
家园 治不了本。在全社会都想赚快钱，都想投机情况下，治本 的结果必然控制货币总量，结果是杀死实体产业，投机产业仍然不会受影响。投机就像癌症细胞，在大量抢食实体产业营养，杀死癌细胞，正常细胞一起死亡。
家园 从理论上来说 从理论上来说，仅仅是从理论上来说，我认为如果如果能把金融市场与实体经济进行完善的隔离，这种矛盾是可以解决的。但是银行在里边起的作用太坏了。如果没有银行把关那么松，很多投机导致的问题不会那么严重。
家园 和忙总唱个反调：标本兼治不是梦 本轮房地产疯长其实有其必然性和合理性。在美元远期前景不佳，欧元风雨飘摇，中国国内有出现8万亿的疯狂刺激，任何一个人手头有余钱就必须考虑保值的问题。要保值，传统的方法有几个，黄金，资源和房地产。
黄金印象中涨了50%，大部分资源股股价从2008年11月的低点到现在涨了300%，房地产以北京上海为例以2008年为基点大概涨了100%。由此可见房产涨价在通货信任危机的大环境下上涨不是孤立的。
更近一步分析，假定每年通货膨胀4%（真实数字而不是统计局数字），房产出租收益3%，在理想市场情况下持有房产每年收益7%。为了分析方便，假定首付20%, 80%购房资金全部来自于贷款，利息5%，购房者利用5倍的杠杆实现收益3万元，年收益率15%。
注意这是假定购房者足够理性，市场上有无限多的房屋供应的情况的结局。很显然，每一个投资者都没法拒接这一无风险诱惑。当市场上房屋是有限这一约束加上后大家就会发现，既然购买房屋是稳赚不赔的生意，那么原价卖出房屋就是傻瓜行为。卖出方必然加上预期收益率才能平衡卖出的损失。这一基于预期价格的调整实际上导致了房价的正反馈过程，投资房产收益远高于15%，房价会一路上涨一直等到资金无法承接交易。在美国，由于银行在次贷危机中损失惨重，失业高企，没有足够的资金推动正反馈过程，一般居民手头没有现金只有负债，没有对通胀的恐惧感，房价下降或小幅上升。由于华人善于存钱，对通胀怀有恐惧，必然需要寻找保值途径。在亚洲的新加坡，香港，台湾，中国大陆全部都出现了房价在金融危机下的上涨奇观，根源就在此。北美，澳洲的华人聚集区同样出现逆市上涨，从另一方面证明只要存在理论投资收益支撑上涨，又有资金的支持，上涨就会自我实现。因此不能简单把房价暴涨算在温的头上。
不过2008年末2009年温的大幅度开闸放水，大幅度迎合了通胀预期，在资金面同步放大了买方的能力，最终实现了金融危机期间房价暴涨1倍的奇观。以首付20%资金为例，投机资金实现了500%的利润，远超最耀眼的资源股，黄金和强势货币更是瞠乎其后。温对这样的局面有不懂经济，推波助澜之嫌。
明白了房价上涨的经济规律就不难釜底抽薪，标本兼治。一是降低通胀预期，稳定货币本身价值。二是降低二套及以上房产的贷款比例，禁止3套以上的贷款，降低杠杆率；三是大幅降低首套房利息；四是增加首套小面积房利息的所得税扣减。 就已公布的415的新政来看，高层已经明了房地产症结，开出的药方也很准。
假定一个投资者担心通货膨胀， 他首付50%，利息6%买房，每年的理想市场投资收益率下降到8%，和一般蓝筹股的市盈率相当，考虑到房地产市场的税费高企，交易不便，实际收益率远低于一般蓝筹股，纯投资者不得不远离这一市场。面对一般的收益率，很难想象投机者会继续盯着不放。就这样轻易实现了对纯投机的驱逐，纯投资的抑制。而对于住房的实际需求者，前面的分析依然有效，他的投资可以享受15%的年收益。只要房价回落的正常范围他们一定会积极购进。毕竟年15%的收益，房价下降30%后出手，即使以后再下降30%，他们只要等2年就可以完全赚回下跌损失。这就是大家常听到的说法：自住可以，投资不行背后的经济学原理。
新政实施后市场房价必然回落，任何人买进都会导致立即的损失。所以短期的成交必然大幅回落。等房价回落30%左右我相信高层会推出前面4个措施的后2个来刺激刚需购进。事实上后两点在香港美国等发达国家早就实现，如果在中国配合房产税的推出必然带来草根阶层的一片喝彩。以小人之心推测一下，这应该是本届政府留给下届政府的见面礼。
家园 恐怕对这次通胀的成因和趋势太乐观了。 家园 稿费一枚已支付，请查收 谢谢：作者意外获得【通宝】一枚鲜花已经成功送出，可通过工具取消
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家园 如此，善莫大焉 家园 再加一段分析，对比黄金和资源股 在成熟市场面对通胀威胁，一般投资者如前所述会买进黄金，房产，资源股或强势货币来规避。巴菲特采用的是购进强势股票。
首先看黄金，这东西本身没有任何收益，过去的历史也证明金价事实上跑输通胀，因此它是防守型的工具，不过少输当赢；
资源和资源股理论上是理想对抗通胀的工具。但在金融危机的时候，事实上生产也停顿或下滑，对原材料的需求大幅降低，短期看不赚反亏，只有中长期才能补偿通胀。因此它是可以对抗通胀，但不是最优选择。
房产由于本身的居住特性带来故有的2~4%年收益，再加上土地的不可再生性--和资源类似，能自动对冲通胀，因此它是对抗通胀的理想工具。
最后说一下蓝筹股。实际上标普500公司过去60年的年复合收益率（计算股息再投资）超过8%， 也是对抗通胀的理想工具。从另外一方面讲，投资标普500公司，等于把自己的钱交给世界上最好的公司，如果还不能对抗通胀就太疯狂了。如果在这个基础上再精挑细选，例如巴菲特，成就年收益10%以上的投资神话其实并不太难。
当然，以上投资如果不能得到杠杆，就理想市场而言收益率不过是和通胀持平或略微超过，尚远不及温领导下投资房地产500%的收益率。这也是为什么中国陷入全民疯狂炒房的诡异局面。
家园 不得不花，到位！
家园 投机产业的判断标准是什么？ 股票？期货？金融业？事实上我们说不清楚什么样才是投机产业。只有当一个产业的利益成为与我们无关的利益，无论这是个什么产业，它都可能被我们指为投机。
控制货币总量的结果一定是杀死实体产业又不影响投机产业吗？看看曾经为什么要放大货币总量吧，还不是要救实体保就业。如果实体产业是一个需要救助才能继续存活的产业，而投机产业是一个想杀都杀不死的产业，该怎么办呢？并不是所有的实体产业都需要救助，也并不是所有的投机产业都死不了。让该死的实体产业就去死吧，别再打着实体产业的名号助长投机就可以了。
家园 投机或投资的区分我们前几天讨论过。实际上找任何一本投资学 教材，都可以描述清楚。一般投机有几个特点：一是零和；二是信息不对称；三是符合马尔科夫过程特点（无记忆性）；四是决策空间存在风险最低决策。
至于政治家的考虑与理论无关，他需要牌坊：实体产业增长率。