主题：【原创】“色厉内荏”的新“国十条” -- 2313234454dfsd

4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称作新 “国十条”，在市场上引起了强烈反应，对此次政策调控抱持乐观态度者不在少数。

但是，要真正理解此次政策调控对市场预期的影响，还需要冷静应对、理性分析。用“色厉内荏”形容此次政策的效果，将会是一个非常切合的形容词。

1 何以为“色厉”呢？

1.1 此次政策的关键点在于关于贷款及首付比例的限制。

通过金融政策手段调控市场，这是历年来对房地产市场最为严厉的一次，恐不亚于上世纪朱rong基总理的宏观调控，大刀挥下，无论神佛。这也的确给市场参与者给出了一个积极的信号：我要认真了。

大幅提高首付比例及贷款利率的政策是能够起到实际而直接的市场效果。此次金融政策，将各种名目的炒房和投机性购房统统一网打尽，加大了此类群体的资金压力，这是这次政策的核心之所在，也是真正起到遏制房价的决定性政策。

因此，此次政策手段可以用“认真”二字来形容，甚至可以再在前面加上“空前”二字形容之。也正是因为如此，让购房者产生了一定的幻象，以为房价大跌之期大约不远。

1.2 建立各级政府及职能部门的考核问责机制。

这一点直指政府部门的要害——政绩第一。在目前经济大发展的黄金时期，又赶上全世界经济复苏的势头，地方政府拼经济的动力十足强劲。真正拉动地方经济发展主要力量就是房地产行业，房地产对GDP的拉动效果明显，这些结论可以很轻松地从各地方政府统计局发布的每年GDP运行报名中获得。地方政府的财政收入的一大笔也是通过房地产行业的运作才能得以实现。

考核问责机制的真正落实才是能够真正贯彻通知精神的核心所在。这一点，轻重缓急，收放之度，权在于中央政府。这也将会成为观察中央是动真格还是耍花枪的重要标志。

2 然而，“色厉”之下，不难看出其“内荏”之所在。

2.1 金融政策的“可持久性”将成为此次政策的看点。

金融政策是一柄双刃剑。它即提高了各种名目的炒房和投机性购房人的

进入壁垒。使得不在少数的购房者退出了市场，选择观望。

同时，也让各种自住型需求以及改善型需求同样选择了观望。原因很简单，政策传递出了“认真”的决心，使得这一类政策鼓励的购房群体加大了对房价下跌的预期。在未来的两三个月内，这一类购房群体持币待购的心态依然严重。

这有极大可能形成整个房地产市场的疲软，即购房者的购买意愿普通较低，而开发商以及二手房东会选择观望。尤其是二手房东这一群体，选择观望，甚至不理会政策因素，将房价小幅上扬的可能依然存在。从目前开发商的反应来看，似乎并没有将政策因素估计的过于严重。我所接触的一些楼盘，顶风而上，“逆势”开盘，人气依然十足。其价格不降反升，呈现一种稳中有升的态势，甚至部分楼盘的上升幅度还非常明显。但对于一些实力较弱或者资金链脆弱的开发商而言，未来的几个月恐怕会是一个坎儿，亦如2008年的金融风暴对一些房地产企业的影响一样。

因此，未来的两三个月才是观察房价的黄金窗口，现在断言各种结论还言之尚早。

2.2 金融政策的一刀切定了政策的临时性。

我一直认为，此次政府出台一系列的政策是必须的，但这次政策的具体手段，基本可以用“一刀切”来形容。历史的经验表明，“一刀切”的政策从来都只是临时性的安排，而非持久之计。

用一句开玩笑的话来讲，此次政策是一次“恼羞成怒”的政策。原因即在于，政府被2009年一季度的房价高速上涨吓坏了，胆儿没了。自2008年实施的一些鼓励房地产发展的政策，比如营业税，在2008年年底停止优惠，本来可以预期在2009年的房价会有所降温，但2009年一季度的实践粉碎了这种预期。在当时持降温预期者，大有人在，包括一些专家乃至政府决策层。现实的反衬，让全民不解，我相信，这种反差预期，肯定会对决策层的市场信心有很大的影响。

此次“一刀切”政策的不周密之处即在于，将相当一部分改善型需求一样的挡在门外。在整个房产购买大军中，可以分为五个层次：保障型，自住型，改善型，投资型，享受型。目前，购房主力为：自住型，改善型，投资型。显然，政策的目的是限制投资型。然而，对于一些改善型需求，此次政策一网收尽。在政策运行一段时间（大约两三个月或者半年）后，这一个阶层必然会有要求。政策的松动将是不可阻挡的趋势。因为，在购房大军中，改善型需求的群体是相当庞大的，是三分天下有其一的群体。也就是说，此次政策将投资型、改善型一网收尽，只剩下购买力不强的自住型支撑整个房地产市场，其结果可知之矣！

因此，在一定时间之后（乐观估计这个时间不会持续很久），金融政策将会呈现以下几个变化的观察点：

对于二套房贷的需求，贷款首付比例以及贷款利率将会放宽。

具体的可以预见为：

第一， 已还清贷款者，可能恢复与首次贷款基本一样的金融政策。即，

首付三成，甚至二成，贷款利率会享受下浮15%的优惠。但更为严格的估计，在于对首付的要求，可能会将这类需求的首付比例会提高到四至五成。

第二，未还清贷款者，首付可能会维持在三成或者四者，甚至五成，但利率

可能会回落至基准利率。同样，更为严格的估计，这类需求的首付可能会要求更高。

2.3 三套房贷及上者，这一政策将会持续。

乐观估计，有可能会成为营业税一样的永久性政策。这也将表明，物业税不会在短期的两三年内出台。三套房贷可以有效地控制各种名目的炒房和投机性购房。

2.4 物业税在可预见的未来将不会真正开征。

首先，在于技术方面，物业税必须通过人大立法通过，同时，征税的技术细节也还需要进一步论证。其次，物业税是调控房地产市场的大杀器。即如核子武器的真正威力是在发射架上，而不是在实战中。物业税的开征，意味着中国城市化进程的大部完成，国家经济进入了一个不依赖房地产发展的阶段。

如果精算一下，真正实施物业税，每年为房产支付的税费十分巨大。以武汉为例，一套普通住宅的市值约为60万左右，粗算一下，物业税约为3-5万/年，如果一个家庭拥有5套乃至10套房产，每年仅住房费用的开支就是一笔不菲的费用，即使高收入者，这也是一笔无法承受的费用。

目前，一个家庭拥有5套甚至更多房子的家庭不在少数。在北京、上海等一线城市，一套住宅的市值少者也上百万。物业税的支出将会是怎样一笔可观的数目字。 这会迫使拥有3套以上住房的家庭抛售多余房产，会引起市场供求的巨大变化。这是中国目前经济发展阶段无法承受的。

2.5 政策性住房的供求对市场价格的影响的长期效应

从目前各地方政府努力冲击GDP的决心来看，以及2008年政府四万亿的大

举借贷形成的财政现实，各地对政策性住房的执行力度是不一样的。一样经济发展强劲的区域，对政策性住房的执行是会大打折扣的。他们的侧重点仍将是商品房。因此，通过大力发展商品房，可以有效的拉动当经济的发展，这是无法抗拒的诱惑。

同时，从长期来看，政策性住房会成为遏制房价的有效武器。这个时间可能不是以一年、两年来计算，而是以十年为单位进行计算的。因此，政策性信心的建设，是政府的一项功德，一项长期的功德。重庆目前的住房政策会成为未来中国住房政策的模范，即低端有保障，中端有市场，高端有约束。

基本上，购房者待购观望心态会成为主流，而开发商以及二手房东会成为力挺房价的排头兵。增量房的价格稳中有升的格局不会有变，存量房的价格平扬待售的现象也会成为主流。房价的上涨仍将成为可预见的一个趋势，但增长的幅度才是重点观察的数据。这也验证了政府的政策话语：遏制房价的“过快”增长——增长之前，加之以“过快”的形容词。

因此，未来两三个月的房产运行数据会成为此次政策修正的依据，也是观察市场的黄金窗口。此次组合政策只会造成短期的市场疲软不举，长期的趋势，任重道远。

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