五千年(敝帚自珍)

主题:《茗谈》五十八:中国式组屋 -- 本嘉明

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    • 家园 政府应该给房地产商发牌照。现在的保障房主要是国企在建,

      有了牌照制度就可以要求房地产商也来流流道德的汗,比如规定保障房要占年度开工量的60%,至于其余的40%,可以自行觉得多建中等价位商品房还是多建天价商品房。或者盖保障房盖到一定量后,可以转正,换新牌照专门盖商品房。也可以同时规定保障房质量要高于商品房,看房地产商怎么用心干好这个活。一直以来只要中国人生产什么东西,最后都能把它做成白菜价,房地产也不应该例外。让国民用合理的价钱能买到有质量的房子,政府同时又做好社会保障,这样国民就有足够的钱去支持扩大内需这个任务。

    • 家园 《茗谈》五十八:中国式组屋-2

      (一)

      忙总在今年10月下旬写过一篇《围棋高手二:地方发债的解读,中央与地方在交换什么》,我这里引用他的一些资料,特先说明。

      依忙总看,中央不希望房价涨,地方ZF和地产党希望涨。

      银行系统已经狠下心了,跌40%也敢扛,爱谁谁吧。等于是中立了。

      地方ZF靠卖地吃饭,房价只要不跌得过狠,把腐败案都牵出来的话,可以忍受------以前吃惯四菜一汤,现在改一荤一素,一时也饿不死。

      地产党分为地产大亨(及其保护伞)和炒房游资,购房自住者这三大块,是乌合之众的联盟。地产商要赚钱,想涨;炒房游资要拉高出货,求涨;已购房者要心理安慰,盼涨。这里面最可怕是炒房游资,一旦拉高抽逃,10几万亿跑出来,绝对的货币老虎出了笼子。

      所以中央要搞5000万套廉租房和公租房,其中1800万套在2013年前完成,这是死任务,政治任务,完不成就下课。靠这把房价压住,这10几万亿就捂在里头了。

      但实际困难很大,地方上没钱,没动力,主客观都有问题,阳奉阴违。

      (二)

      我们设想的“组屋计划”是这样,拿上海为例:

      假设上海现有的廉租房计划里,资金缺口还有1000亿(主要是地价,廉租房不计入土地成本,你让韩市长实名买把菜刀去白莲泾抢地?)。我们就改一改。

      首先,上海市府要拿出400亿,没商量。世博会你花了多少?哭什么穷!

      然后,由中央财政担保,定向发国债500亿。所谓定向,就是只向华东六省一市发售,利息从优,本息都由上海负责,中央只是担保。这就是把华东地区组合成一个标会,这一标的资金由上海先用,下一标再给别人。

      有了这900亿,在郊区圈地,做规划,摇号卖“组屋”。我们知道,摇号是无差别针对全部合资格的上海市民,绝大多数被摇到的市民都有经济实力购买一个组屋单位,只要精明的上海宁觉得有便宜可遢。这一阶段等于在卖楼花,收进定金后,作为建房启动资金,开工建设。

      按忙总说,不计地价的话,“只算建筑安装成本加上适当税费和建筑单位基本利润,平均大概一套20万(都是小户型)”。那么小本说的两房一厅两卫(方便分开出租),大致就是30万的成本,你卖出75万元(小户型卖55万),只要交通和配套过硬,市民们肯接受。这其中获得的差价,一半用来还掉定向国债的本金,一半支援缩小了规模的保障房(毕竟上海还是有低收入群体的,还是有想租房的)。假设规划了10万套组屋,那么不算地皮成本,收回的差价有200多亿。每单位捆绑的养老基金至少18万(缴满15年,每年下限12000元),金额最少也有200多亿(含投资收益),当然这是15年后的钱数。以未来稳定收缴的养老基金为担保,可以向银行作保守的贷款,安排下一期组屋的滚动开发。而商业银行放贷是没有风险的,因为如果下一期组屋没有卖出80%以上规划好的单位,是不允许开工用款的。

      如果上海第一期规划了10万套组屋,那么同期开工的保障房(廉租屋)就可以适当缩小规模,这两块同步开发,联合采购,成本也可以降低。这等于说,上海最终净拿出大约600亿的资金(而且有时间跨度),就启动了“组屋”,“廉租屋”,“养老基金”三大民生项目,而且很大可能可以自行滚动下去,即便市府随后几年仍要填入资金,负担也轻了很多,好比是菜篮子地铁线,市府就不补贴吗?

      而在华东地区的腹地,有些地域暂时不需要开发保障房项目,把这些城乡民间零散资金通过定向国债收集使用,也是双赢的。

      组屋项目的本质,是市府通过税收,取之于民,从每个市民头上收钱,然后通过公开公平的随机选号,陆续分批还利于民。这里的关键,是有始有终。因为在新加坡,是每户公民都最终得到一个组屋的机会的,早拿到早改善,晚拿到房型好,大家不吃亏。所以上海要搞组屋计划,一开始就要宣布,整个项目要到每户居民都受益,才能结束一个周期,当然大家不能急,搞个五六十年,是完全可能的。越到后来,由于人口拐点到来,越不需要那么多房子了,但为了公平,仍要继续,2050年可以摇号后发“纸组屋”,就像“纸白银”一样,到市场内流通转手,或直接从政府换现金。

      (三)

      乌坎事件,在中国社会史上,注定是不平凡的一笔。这不但是政府应对此类事件的处理方法的一个分水岭,同时也预示一个新时代的到来:

      “全民无差别普惠时代”的到来。

      中国改开30年了,政府不停地在忙,三年大变样,老百姓的钱不知不觉收上去后,不是铺在地上(七通一平),就是长到天上(大商厦大工厂大楼房),从来没有哪个市长说:今年大家辛苦了,我给大家鞠个躬,这还不够,过年每人拿个红包,大吉利市!

      红包怎么派,钱多钱少是另外一回事,这是一个态度,一份心意,一个转变。

      一个关键性的,从“爹”走下来,到“大哥哥”的转变。

      中国人民,13亿辛苦了30年的最最老实巴交的人民,有资格等待这一天。

      • 家园 《茗谈》五十八:中国式组屋-3

        此前我一直误解为保障房总规划是3600万平方,现在一看全国有5000万套,可以说吓了一跳,觉得这个计划,过于庞大仓促了。

        以上海这样的地区而言,土著居民的经济基础已经比较强了,房子是想,面子也要。廉租房只租不售,丈母娘不接受,亲戚们也不会理解,所以廉租这一类型,主要适合到上海的外来务工者,包括解决他们子弟的基础教育等后顾之忧。但只解决这一块,没有解决上海的生活指数过高,本地青年市民无力购买婚房的问题,那只能算头痛医头。上海整体的活力和竞争力仍然会逐步被削弱。

        “中国式组屋”,就是把商品房打折卖给市民(自家人),同时有附加条件。

        2010年,上海的总户数是825万户;2011年,上海保障房用地成交面积560万平米,金额198亿,也就是地价为3500元/平方。但保障房进入摇号的申请人,是有严格条件的,绝不允许伪造贫困,恶意潜入。

        我们这个组屋计划,就是上海市府每年拿出150亿人民币左右,约等于无差别地给每户分摊2000元。这2000元对于一户上海居民,可能不算大数目,但如果以80户为一组,每组等于一个标会(共10万组),每年造10万套组屋,抽签抽出一户,把全部80户的2000元,共计16万,全部给他用。一套商品房,地价和建造成本以外,还有营销费用和利润。如果是组屋项目,那么地价,营销成本,利润三大环节都可以削减到最低程度,加上上述的16万,这套组屋的价格,可以比同地段的商品房低25万以上。就是说在上海闵行某楼盘的商品房,要比隔壁的组屋贵至少25万元,管理费也更高,而房子品质地段是一样的。这个差价,是不是可以令市民动心呢?

        市民等待组屋的附加条件是这样的:

        1) 地段你没得选了,由市府统一规划。

        2) 这一签中得到中不到,不由你。但同一组内,如果中签者不想要,这个指标可以先在组内招标,价高者得,出的价就是“转让费”,付给原中签者。原中签者则排到最末位。

        3) 运气最坏,又每次都不去组内竞价的一户,就是最后一户,在第80年必然轮到。

        4) 必须加入“养老基金”,缴满下限18万(如果一次缴满,组屋也必须在8年后才能上市买卖),才能自由买卖此组屋。

        5) 每组里先排序,户内有待婚青年的,第一优先抽签。户主年龄在30--50岁之间且已婚的,第二优先抽签,因为要鼓励这批人生育,有把婚房换大房的需求。所谓优先,就是此户在抽签前可以加权,第一优先,每个号等于是1.5个号;第二优先,每个号等于是1.25个号,那么被抽到的概率也大一些。

        6) 中签者自愿加价,组屋可以升级(面积,地段都可选)。

        7) 每组的名单基本固定,新加入的“新上海人”(就是凭购买商品房而得到上海户口的)先在所属街道申请候补,如果该组有人销户(比如出国),空出名额,才能补入。因为这个组屋项目是补偿老上海居民为主的,新入籍的对上海贡献年数少,当然不应该一刀切。同样,南京的组屋计划,也优先照顾南京的老居民。

        8) 上海居民中低收入家庭,同时符合组屋摇号资格和保障房摇号资格,每年的中号机会就加倍。如果同时摇中,必须二中选一,放弃另一个。

        组屋的摇号,是摇出第一组,交定金开工;随后马上摇出第二组,等待明年通知你交定金。这样,市里总是有20万户欢天喜地的居民,剩下的800万户无不翘首以待,那么第一,社会会不会动乱呢?第二,商品房还那么吸引人吗?商品房的房价会不会跌呢?我儿子刚读研究生,女朋友还没有,不急么,多摇几年多几次机会嘛。

    • 家园 有个小问题

      保障房是3600万套,能住1亿人的。

      本大的主意非常好,现在住房大概是结构性短缺,农村不缺,外来人口集中的大城市缺。建组屋好,不过我觉得还得完善一下,也得让地方政府有点眼前利益才好。

      还有,现在一些地方首套房贷款利率回落到基准利率了。

      • 家园 对不起大家,我没有扎实查找资料

        1) 保障房怎么搞,我们以前在谈到重庆时讲到过,廉租屋的问题是将来怎么善后。因为只租不卖,后期维护费用很大,又不是私产浪费会比较严重。组屋是出售给业主的,收尾会比较可控。如果真是3600万套,那太巨大了,不要说地方上抵触,真搞出来了,10年后怎么收尾?

        2) 组屋政策,给地方ZF的好处,一是不剧烈影响现有土地融资平台格局;二是渐渐对未来的老龄社会产生好的杠杆作用;三是组屋售出没有烂尾的风险。郊区空气好,生活节奏慢,老年人逐步从市区置换出来,凭退休金和市区房出租的收入,自己在郊区养老。加拿大有很多人趁现在美国房价低,在美国的温暖地区如弗罗里达买一套公寓,现在出租,等退休了过去自住。那么为什么不可以在上海的旁边,就准备一个自己的“养老天堂”呢?这其实分担掉了未来民政很大一块负担。

        3) 这实际是把美国式的“寅吃卯粮”倒过来,今天强制储蓄(等于存定期),将来慢慢消费。问题是领导干部的任期制度,往往助长急功近利,怎么样在制度上,比如干部晋升制度/业绩考评制度上挂上钩,就是中央的事了。

    • 家园 本大说了半天,意思是现在是买房的好时候??哈哈
      • 家园 推出组屋政策的话

        哪怕还没开始造,上海的商品房就多了一个争夺购买者的竞争对手,房价会应声回落,下落多少要看ZF推出组屋的规划细节。那么你认为现在买商品房是好时机吗?

        当然我们这里聊聊,不可能影响国家的政策,当不得真。但有一点是明确的,地皮不是稀缺资源,近郊有的是;市区内特定地段的地,才是稀缺资源。组屋根本不会涉及那些稀缺地段。要说面积小,新加坡全国的地都很少,为什么在国民住房问题上,上海跟人家一比,脸红的资格都没有?

        年轻人买不起房,等于一个城市在缺氧。大面积地买不起,那就是城市窒息。

    • 家园 沙发一下。
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