主题：茗谈（99）：城镇化 -- 本嘉明

（一）

西方一般习称的“城市化”（urbanization），中国官方则称为“城镇化”（urbanisation）。

李克强与巴罗索，请注意背景横幅的内容。

这两个英文单词之间有什么区别，我才疏学浅，看不出来。但根据国内外的“一城各表”，我个人感觉，中文里的“城市化”和“城镇化”，差别还是很大的。

西方学者口中的“城市化”，主要是指把大量（轻壮年）劳力从农村抽出，补充到工业化的“（既有）老城市”和“新增城市”中去，脱离农业。而中国目前所鼓吹的“农村城镇化”，除了这一点，另一功能是把仍在务农的农村家庭，迁居到具有城市市政服务能力的新（村）镇里。

恰恰是这第二点，目前引起不小的反对声浪，认为“农村城市化”破坏了农村千百年凝聚生存智慧的“田园生态”，强行改变农民的生活习性，下地干活是农民，回到高楼是市民。在合并数个自然村后，既形成了“农民的集中营”，又掠夺了他们原有的土地------这种批判有没有根据，因为我没有农村的生活经验，无法判断。

但西方所说的“城市化”，主要是指农民从农村剥离出来，“移民”进入城市，从此世世代代不再回归农村。这种情况，肯定有些副作用，但第一，这是全世界的大势所趋，不以任何人的意志为转移。

全世界争先恐后“城市化”。

第二，从西方国家的实践来看，至今还是利大于弊的。

先说城市的优点。

首先，城市是工业和商业的浓缩地区，资本的殖利效率，远远高于农村，因为企业家的信息灵通，各项服务配套齐全，生意机会多，资金周转快。同样的，一个农村青年进城学了CNC，开数控机床，生产效率可以比一年前提高50倍，收入可以提高5倍。而在农村务农，收入比上一年翻番都不大可能。

其次，城市里出产单位GDP的能耗，有潜力大大降低，甚至达到无碳化（比如服务业）。而农业如果要节省人力，就必然要依靠农业机械和机动车运输，碳排放是相对固定的，很难压缩。

第三，城市里人口稠密，对能源，市政服务（交通，医疗，教育，娱乐等）的利用率高，反过来又促进这些服务正循环，服务水平越来越高。

第四， 城市里的教育气氛好，就业压力大，迫使市民从小就专注于学习，培养一种紧凑的人生节奏。城市，一向是各种新技术革命的发源地。

第五， 培养一种开放的，“见过世面”的心态。一般经济发达的大城市，都有类似的传统心态。

第六， 城市人口密集，服务到位，就业生活压力大，社会思潮开明，会降低出生率。这一条，既可以算好事，也可以算坏事，好坏参半吧。

再说城市的缺点。

第一， 就是人口过于集中，生存压力大，生活空间小，人情淡薄，物欲横流。

第二， 会形成热岛效应，对生态环境（气候，水源等）有负面影响。

第三， 天灾人祸时，尤其是遭受生态灾难，生化袭击，核打击时，容易构成巨大损失。

第四， 各种犯罪行为的总数量，比乡村要多，犯罪技术复杂。

第五， 对基本生存资源，严重依赖外部供应。

（二）

看一个国家治理得好不好，一个很重要的数据，是：政府对通货膨胀持怎样的态度？如果是如临大敌，那么量化的“控制通胀指标”，又是多少？

看一个省份有没有前途，同样很重要的数据，是：这里的就业人口的平均年龄是多少？全体居民的平均年龄是多少？

比如广东省，相比起全省人口年龄，就业人口的平均年龄偏低，就是因为外来就业人口的平均年龄只有26岁，来的都是年轻人。

中国持续推行“独生子女”政策，好处也是有的，首先是大大减少了人口净增长；其次是权贵阶层苦于血缘继承人不足，不得不从平民阶层大批选拔有才干的“于连”，以拱卫本家族的利益，从而客观上给平民子弟一个上升的通道。

当然，“独生子女”政策的坏处也很明显，就是老龄化高速杀来，国家未富先老，目前以世界工厂之势，气贯长虹的对外部世界“全面进攻”，未来不得不转化为“重点进攻”。而要保住“重点进攻”的拳头部队，就必须对珠三角，长三角，环渤海这三大“战区”，进行“洗牌”，把当地老年居民撤出来，集中全国的优质青年人口，填进去，如果还不够，就接纳五大洲的移民，精兵强将，杀它个稀里哗啦。

这个“洗牌”，是在市场化的前提下，由人民自愿交换，一个自愿往后撤，一个自愿往前奔。这就要求政府，在本轮“城镇化”中，拾回“大三线”的宏伟构思，对于“沿海沿江沿线（沿欧亚铁路线）”的“一线”地区，大城市周边的乡村要偏向于“夕阳化”，便于城里老人就近养老，毕竟很多人不愿远离故土。对于“二线”和“三线”地区，要使得优秀的年轻人在受到良好的教育后，愿意离开家乡，到“一线”去实现远大的抱负。

（三）

从这个角度出发，“城市化”本身是无所谓好坏的，你用好了，就是好事。用稳了，先试点再推开，不急不躁，就是好事。

坦白讲，城市化，不搞是不可能的。搞了，搞得比较稳，对于中国经济的软着陆，至关重要。

有人说，目前中国有7000万套空置商品房，足够住2亿人口，楼市崩盘的危险很大。其实只要有楼市，就永远有崩盘的危险。而中国目前的城镇人口仅占全国人口的50%不到，如果在未来20年内，达到70%，那么就有2.5亿以上的人口迁移进各个城市，这7000万套房，不就填满了？真正危险的，是15年后，2亿人已经进城了，他妈的市场上还有7000万套空置房，那我就跟着章家墩走了------如果章家墩到那时候不幸还活着的话。

所以，现在有7000万套不是问题，问题是如何用起来这7000万套，总不能打土豪，直接分给进城民工？

土豪还是可以打的。我的建议，是收取“物业空置费”。

因为政府批准一个楼盘的兴建，市政方面也要配套相应的道路，医疗，教育，商业，治安等服务。我配套完了，你们煤老板和公务员们把楼盘空置，鬼城，不是浪费纳税人的钱吗？

中国的土地，只“卖”70年的使用权给商品房业主，所以收“地产税”是讲不通的。但对空置房收“空置费”，广大人民是欢迎的。

具体的做法是：各地设置“国土管理所”，每个正常居住（或出租）的业主持当月和上月的水/电/煤气/电话缴费单，在网上向“国土管理所”申报。“国土管理所”同水电费收缴单位的数据库核对后，确认数字是真实的，然后再看两月间的差额。差额达到规定数值，证明有人在居住，就免征“空置费”。

如果水电支出差额很小或不合理，判断是房屋空置，而且不是业主名下的首套房，那就征收“空置费”。以房屋的市场价（估值），首0.3%收上来，三七开，中央拿70%，地方拿30%；0.3%以上部分，倒三七，地方拿70%。假设上海市收0.7%，就是头0.3%，中央拿70%，后0.4%，中央拿30%。只要总值在房价的0.9%以内，由地方在0.3%到0.9%内自行决定百分比；超出0.9%，先报中央批准。

水电支出的差额应该是多少才合理？由中央根据各地情况发文规定，各地可以在中央的规定指标上，上下浮动10%。

这样，既避免了地方上为了保护“房叔公务员”，定一个极低的差额指标，方便业主达标；也避免了地方上为了多拿“空置费”分成，而定一个极高的指标滥收费，搞得人家杨白劳用电差了半度，也要缴“空置费”。

为了避免局长们把自己老妈的名字都拿来充“首套房”，规定所有房主在22岁以下或65岁以上的，只要确认是空置，不论是否“首套房”，都必须缴“空置费”。

这样，沿海地区一套500万元的单元，一年得白交4，5万，那还不如租出去，水电用起来，把这块“空置费”省下来。既然大家都拿出房来出租，供大于求，至于租金，低点就低点撒，租掉就好。当然，房叔局长们是不必费这个神的，自有小的们屁颠屁颠地替局长大人缴了。不过将来把长期缴“空置费”的房源清单拉出来，那就一打一个准了，普通老百姓谁舍得这么傻呼呼地，坚持不懈地缴“空置费”啊。

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• 茗谈（100）：第二长城

1)国外的私人住宅物业税(美加也称为“地税”，因为该地块是户主永久拥有的，凭地而抽税)，大致在屋价的0.8%--1.5%之间，当然有的地方(如纽约州部分县)会高达2.5%。收得少的郡县，是因为地方政府管治得法，另有大项财源补贴，比如说有个机场或者GOOGLE数据营运中心。所收的地税，用于本社区的教育等市政服务项目。所以房价越高，业主缴税越多，当地政府用于社区的经费越充实，社区的治安/教育/市容等越好，反过来又提升了社区品味和房价，形成“正能量”。当然，如果因为打仗而多收(中央拨款不足)，也只能说活该你倒楣。

我们说的“空置费”(按月收)，首0.3%中央拿大头(70%)，是因为设置专门机构招募公务员，动用遥感卫星检查各地楼盘，建立全国统一的数据库，这都要中央一级花钱。这个钱收上去，也是专款专用的。而地方政府为了确保本地区对资本有吸引力，并不愿意征收太高比例的“空置费”(更何况很大一块“空置费”是收在地方官员头上，何苦得罪同僚呢)，所以大多数地方政府，很可能就是勉强再加0.3%，既跟中央保持高度一致，又不多收一毫。这样总比例就是0.6%(全年收0.6%，摊为每月0.05%)，地方和中央一人分一半，业主们也还承担得起。

2)判断是否空置，有5种途径。一是按水/电/煤气/固网电话的月费单据，只要这4样里有两样达标，或有一项明显超标，就算合格。比如说某单元在装修，无电话费，水和煤气基本不用，但电费超很多，这就行了。二是群众举报，街道大妈和路人都行，举报准确的有奖。三是国家动用卫星，中国自己的“谷哥地图”等，找出疑点，进行抽样排查。四是“国土管理所”派人上街不定期巡查，比如说夜间数灯光，登门询问，拍照留证。五是同媒体合作，揪房老鼠。

3)国家对于各地水电消耗的“达标数值”，先是按当地的生活习惯(比如北方居民习惯少用水)建立数字模型，取得中位数后，再乘一个参数(比如说0.65)。假设一家三口住一个二房一厅，那么每月只要在这单元住了20天，水电消耗就达标了，出门旅游几天也没事。

凡已住满1年以上的，可以申请“半年豁免”，就是我要出差几个月，又不想费事租出去，那可以，准你空关半年，期满才开始计征“空置费”。如果你要出差半年以上，那还是建议你找个中介公司替你租出去并日常打理。

4)中国的“城镇化”，同西欧和北美过往的经验很不同，就是即将面临“(全社会)迅速老龄化”，这迫使中国必须从大局着眼，把全国各县市分成“第一梯队”，“第二梯队”，“第三梯队”。划在“第一梯队”的，就是“第一梯队”的发展方向，而不能仅看当地当下的需求。

而西方的“城市化”，纯是根据当地居民的特征和喜好，服务於小社区的“逐步改善”。具体来说，如果中国真在全国多数城市执行“空置费”政策，那么哪里鼓励多收一些，哪里控制少收一些，哪里今年多收明年少收，这都很有讲究，不是省里县里想怎样就可以怎样的。

5)当然，改善施政，不能靠“城镇化”一招鲜。“三网融合”，让中西部能以BACK OFFICE的形式参与东部开放，在当地培养中高级白领；大力发展高等教育，设立培养“副学士”的民办“书院”制度，通过对书院就读生的奖学金支持，将“高中教育义务制”逐步向“大学(首二年级)义务制”延伸；牢牢控制通胀率，让老百姓过得安生，企业发展心中有底......这些都是“正能量，正循环”。

就业问题不解决，就可能出现城市流民，贫民窟。李克强有一个长篇好象就是专门讲城镇化。他2007－2008年就大讲土地流转，后来危机一闹，就缩回去了 ？！

“中欧城镇化伙伴关系”？可别在北上广郊区整出几个象巴黎郊区那样的（阿拉伯人）居民区来，几千／万没有工作的聚在一起，......

欧洲如果真心想整“中欧城镇化伙伴关系”，就开放市场，让中国制造无障碍进欧洲，好不好？

中国早就搞清楚了：

对于全世界来说，就业机会始终是不足的。

对于中国来说，就业机会可以是充足的------只要跑得比别人快就行。

但现在不灵了，因为中国成了众矢之的，连美国都侧目，中国的就业机会很难继续用“全球化”从海外夺得。

所以中国有两条路走。一，继续忍让，忍受国内就业机会的相对不足，失业率升高，但只要失业率在可控范围内，国家不冒险，不投身于大的冲突，中国预设的战略目标还是能在15年后能达到。这就是死扛。

二，冒险。冒险可能会有重大损失，可能会赌赢，轻易有重大收益，机会一半一半。

中国明显是愿意走第一条路，走不下去才会考虑第二条路。不提“保增长”，就是愿意暂时弃守就业率。

这个状况，其实好几年前就可以看到。比较可行的解救办法，就是数年前就强行提速“三网融合”，使高速网服务又便宜又供应充足，从而诱使中国的西部自觉成为“班加罗尔”，从东部取得外包业务，全面参与东部的开放，分享开放成果，提升西部的教育水平和开放意识。当时，印度的外包业务已经实践了10年，中央从维稳经费里分一点出来，再打一打广电部和工信部的屁股，不要拘泥于部门利益和技术路径的争吵，他娘的先干起来，这条路是走得通的。美国通到印度都可以，反而上海通到甘肃就很难？

现在已经有点耽误了。

本大的方案可执行性不高。我如果屋顶安一个光伏发电或雨水收集系统，难道还要收我的空置费？

不如按房子统一收取，有户籍落户的大产权0.6%，没有任何户口落户的大产权1%，小产权2%，直接征收。

乡产、军产也是先征收，然后交给村集体、军队，再按一定规则补贴回去就可以了。

然后按户籍和身份证按人头补贴。北京海淀区，退休的老头老太太，住一套旧房，房价200万，每年征收1.2万。然后按户口所在地地价，每人每年补5000-7000元。

如果家里人口多，5口人挤在一起蜗居，正好可以有多余的钱租房改善生活。

房姐房叔，1万平米的房子，价值3个亿，每年收180万，然后再按户口按人头每年补给他们5000-7000元。

社会的不平等，收入差距可能不是一个大问题。就像这个社会，没有人会妒忌微软的比尔盖茨和淘宝的马云。

因为资产和拥有的资源，造成的财富落差，才是引起社会动荡的大问题。这种方式，正好可以平衡财富带来的落差。

1） 我已经说过，4项指标里，只要2项达标，就可以了，你只要把这二项的单据号码/单据金额，在网上申报就行。如果你用太阳能发电，大可以用另外的3类单据去申报。

2） 从国外的经验教训看，任何税种，先收后退是最不划算的，一进一出工作量大，需要耗用极大的人力成本，误差也很多，不如收都不要收，公私两便。我这个方案，真正要上心的地方，是不要扩大打击面，收了不该收的。因为苛政猛于虎，个人永远斗不过公家，多一税就是多一难。这个“空置费”，是针对房叔房嫂，一家人占了十七八栋，而且是非法所得的那类坏人。因为正常合法的投资房产，白白晒着而不出租生钱，是讲不通的，只不过现在有些人爱惜房子，市场价的租金不高时就不愿出租。这个办法，就把这部分房源“赶羊”赶进了出租市场，造成供大于求，有利于外来人口租房，有利于拉低城市居民的平均年龄，增进城市活力。

而局长政委们的“黑房”，是见不得光的，不肯拿来出租，生怕有点租客纠纷，民警介入，查到房主头上来。这样一过滤后，剩下愿意缴“空置费”的都是什么业主，基本就清楚了。

在当下，中国社会的保值理财手段很有限，合法致富的人群以投资房产保值，没问题，但希望你们拿房子出来出租，与人方便，自己方便。租得便宜点就不要太计较了，算是积德，往前推30年，你敢想自己有那么多房子吗？

3）全社会每人补贴，按人头算，这是效率极低的“均贫富”。要拉平社会收入，就应该只补弱势群体，每次补贴力度不大，但长期化，绵长轻柔。

如果军车过路费也进行先收后退，就无法伪造军牌了

所有商品房一律收税，也有不妥：

1)扰民。老老实实买了套房自住的老百姓，也被卷入。虽说有退税，也很麻烦，而且有出差错退错了的概率。

2)由于“70年土地使用权”这一属性，设置“物业税”是不恰当的。

“空置费”，首先是“费”，不是税，只针对一小部分业主。其次，它的作用，第一是筛选出“黑房”，使之无所遁形；第二才是催大出租房源，帮助“北漂蚁族”，有个小窝。

确实，所有的商品房里分三大块，一个极端是明显要征收“空置费”的，另一端是肯定不能收的，那么中间的灰色地带，可收可不收的争议房，如何操作呢？我的建议是：首先，反贪局介入，查他个祖宗八代，查下来确实没有贪污受贿疑点的案子，移交给下一道工序：“争议房仲裁庭”。

“争议房仲裁庭”由7名随机抽取的市民和6名专家组成，一人一票，复核一个案子后，无记名投票决定。仲裁结果有三种：免征“空置费”；全额征“空置费”；减半收“空置费”。

每个城市同时有多个“争议房仲裁庭”，每庭处理完20个案子后，自动解散，专家们打散了再组新队，市民组重新选拔，以避免形成利益团体。

就是说，如果是一般小老板，堂堂正正心不虚的，对于要征收“空置费”有异议，就可以申诉为“争议案”，过堂，滚钉板。你神木房姐，自己心虚的，就老实到另两块里呆着，混迹于一般群众，不要再出来老三老四。等锁定了那批逆来顺受缴“空置费”的房源后，哪些房产公司是“房洗洗”，黑名单也就水落石出了。

本大的东西喜欢看，总有很多各式各样的想法，受益匪浅。但收空置费这一提议不赞成，个人认为无法执行。且不说涉及多部门间的相互扯皮，空置本身就比较难界定，执行起来与被收费人纠纷会非常多。

俺认为推进有效城市化，让更多人真正融入城市生活就是让他拥有一套房子。实现这一目标，就是对拥有多套房的人征税，人均超过一定面积就开征，技术上只要全国房产登记资料系统联网即可，征收也比较容易，房子是不会跑的，制定的标准清晰明确，执行成本低。

哎，即使这样，也得看制定政策的人想不想这么干，多方博弈，难

本大的模式，是北美的所谓法制模式，人为操作的地方太多，在国内会出乱子的。

中国是一个工程师的国家，就我自己在国内看病，买房过户的体会，国内倾向于信息化、流程化的管理模式。正常模式下，管理比较规范，没有太多灰色地带。

比方在国内看病，每个市民有一个医保卡，每个月上交医疗保险。每年国家往医保卡里打一部分钱。

看病的时候，插入医保卡。计算机一看，本年度累计，还不到1800元，不好意思，只好自费了。然后超过1800元部分，不够60岁，按80%报销。然后再继续累加，超过了10万元，超出部分，按90%报销。

我们可以学习医保模式，每套房子一个房本，有固定的计税基础。同一个小区，按面积单价、面积、房型、楼层、朝向、年头，乘一个固定的系数。这样，每个房本，每年都可以算出一个固定的税基。

没有房本的房子，不得继承和转让，拆迁护不受国家保。

每个人有一个个人账户，按其户口所在地，每年补助一定的钱。让普通收入，普通居住条件的人，比方退休老两口，自住一套住房，可以没有太多的负担。

普通人，住房条件太差，甚至可以得到额外的收入，可以用来改善住房。这种制度，比廉租房什么的，好得太多。

有些人所谓的收入低，住房好，住着别墅，拿着低保，多交钱，只能是他们活该。

还有一种情况，就是家里有多套房子，大家的户口都落在补助高的地方，而补助低的地方，都不去落户。这时候，就要对没有户口落户的房子，或者有落户，但人均面积特别大的房子，征税更高的税率。

比方一家三口，在城里有一个10平米的房子，在五环外有一个100平米的房子。落户在城里，按人头补助会更多。因此要对无户口落户的房子，征收更高的房产税。

同样，三口之家，2个人在城里10平米的房子落户，1个人在郊区100平米的房子落户，那么可以制定这么一条规则：每套房子，落户人均在40平米以下的，按低税率收税；超出部分，按高税率收税。

1） 你浪费掉的水电，还是要你付钱的。

2） 浪费水电，要花时间，坐等，总不敢开着龙头就锁门回家了。我设定的用水用电量，至少是每月正常消耗的2/3，房姐们至少要派小保姆过去盯3天，那如果是18个单元，每月还得专雇两个保姆，光干这个了。如今的水表都智能了，记录一下哪几天在狂用，哪几天没用过，数据远程输送给总数据库，再用电脑自动检索排查，这不难吧？

3） 我们判断空置，至少有5种方法，主要靠人民群众的力量。等你放水放电完了，我把“暗查报告”和每天的拍照取证一亮，还是办你个“空置”，而且蓄意欺骗有关部门，加倍罚。如今仇富的多了去了，举报还有奖呢，你能收买全部群众吗？

但我说过了，中国的业主不是永久拥有土地，而只拥有土地70年的使用权，期满后就比较难说了。

这种情况下，开征物业税，对业主是不公平的。

任何政府，都是开税容易停税难，这一开征，就别再指望停了。

其实全国造了这么多新房子，老公房也房改了，分产权了。这些房子里，总的看，会有多少百分比是黑房呢？何必为了高档商品房里的那一小撮，折腾全国绝大多数的无辜房主呢？

不需要雇佣保姆，只需要安装一个定时器，每天按时开灯放水。

北京水费6元一顿，一个月放掉10吨，对有钱人算毛毛雨。