主题：【原创】点评一下房市政策 -- 种植园土

可能美元要升值了，有外流的趋势，美元外流相当于货币紧缩。房地产是中国最大的资本市场，打压房地产交易量可以很好的限制人民币美元的交易量，也就限制了美元外流，从而稳定国内货币供应量，否则宏观调控就是一句空话。

当然人家设计的时候很好的区别了存量和增量的关系。成交量打压了，但是房地产对经济的拉动作用不能丢。刚需是用来拉动经济的，不是让你们这些地主地主婆套现，送孩子出国用的。

这个政策表明，政府是非常依赖房地产建设行业的。今后10年，中国仍然会建很多房子。其实呢，算上在建的，中国人均已经40平米了。仅仅是保持现在的建设速度，10年后，中国应该有接近人均50平米的存量，美国也就65人均平米。

看来，国家真是算无遗策，给这许多房子取暖降温所需要的能源，必定也是有所准备的。

普通老百姓要换房，都要想办法把旧房卖了好还银行贷款或向亲戚借的钱。

政府自己不肯吃亏，卖地不愿降价，再加上货币超发引起的通货膨胀，这些才是房价虚高的源头。搞个房价调控，指标不治本不说，还想尽办法敛财。现在好了，你穷人活该一辈子只住一套房吧。

在自由市场中是不可能的。但是中国房地产是正常市场吗？

会不会在某个阶段，增加产品的持有成本。导致持有产品不产生使用价值的人为降低综合成本而降价。这个就像暂时不用的产品，为节省仓储费用而降价一样样的啊。

以中国房地产的发展过程看，可能很多房地产商已经进入第三次融资的阶段了。

这个20%把这条路彻底断了，导致房子投资价值大减。

中国人就是这样，或者说世界上的投资人中很多都是这样，只要漏洞存在，就会用到极致。

供求决定价格，而房产的供求决定于两点：使用价值和投资价值。费用率的上升从长期来看降低了投资价值。

更相关于城市人口和收入

简单来说，房子就有那么多，要住房子的人也只有那么多。你住房子的方式到底是购买还是租赁都一样。甚至于由于购买自住的人均面积往往大于租住面积，自购减少反而有可能使得出租市场供给更宽松。

个税的分配情况，看看买卖双方的议价能力。

北京一手、二手房销售比是1：3，以刚需为主。

假设所有购房者中，投资客占25%。20%个税可以让这25%的投资客，全部离场。依靠刚需的购买力，北京一手、二手房销售比也仍然是1：2。房主的议价能力更强。

最终，很可能房主负担1/3的税收，而刚需则需要负担2/3的税收。

我也关注保定的房价，现在在6000-7000/米，一手、二手房销售比是11：1。房主几乎没有议价能力。

对于北京的房地产投资，相当于毛利润的20%×1/3被征税，大约6.67%。被征税。这个比例，不足以逼退太多的投资客离场。

20%个税，对于保定，相当于20%的利润全部损失掉，保定的投资客会大规模离场。保定的房价很可能会大跌，估计会有很多的烂尾楼出现。

我预测20%个税后，北京一手房会涨价，涨幅在5-10%。北京二手房卖家包税价同涨5-10%。

（房价模型：二手房100万买入，200万卖出，毛利100万，房主承担20%个税的1/3，即6.67万的税收；刚需承担13.3万的税收，则二手6房包税价，总价上涨6.67%）

保定房价因投资客出场，跌10-15%。这是我对楼市的预测，看结果吧。

真是北京上海生病，全国一起吃药。三四线一片烂尾楼，一线城市刚需会发现，自己购房的成本，越来越贵了。

北京的房价什么时候到头？等一、二手房的比例，倒过来，变成3：1的时候，北京的房价也就接近顶部了。

那没房子就不算人了吧

税务处理不是大问题，除非国税查账，伸手分肥，银行作为金融监管对象在前面对此放行，地税在后面禁止，次序错了，效果就是一阵风。

有人提到国税要切一刀的，不清楚税法分配细节。

房地产自买自卖这么多年，银行才是关键节点，公司行为更需要政府点头指导银行。还有地方银行这样的顺手工具。

高利贷神话的破灭，是外围风紧的信号，然后是信托担保，债券，股票，贷款，大家都指望印钞机呢。

只要新房还在涨价，投机房地产的人依然不会减少很多。

有一个疑问，既然曼谷、西贡、孟买、莫斯科大家房价都接近或者超过京沪的价格，有的甚至超过N倍，虽然都是首都与经济中心，论基础设施治安人口各方面都不能与京沪相提并论吧，为何还能期望一线城市房价下跌20%甚至崩溃呢？

当然目前投资买房也不划算，租售比上不来，小市民持有成本太高。

靠出租要40—50年回本，对于人类有限的生命来说没有太大的意义，房价上涨仅仅意味着投资人将留下“巨额遗产”。

如果要想真正的打击房地产投机的话，应该对空房每年征收20%的税率，而不是征收20%的交易税。

分配不均有两个方面

1.地区差异导致的不均。地区差异一是资源集中的中心城市与其他城市的差异；二是城乡差异。

资源集中的城市基本按城市的政治经济地位排下来就是。基本格局就是首都、直辖市——省会、计划单列市——地级市——县城。这中间越往上人均住房面积越小，奇葩的北京似乎人均住房面积在跌，从人均21平米跌到人均19平米（户籍人口+长住人口）。这表明人口在向大城市流动，而大城市的建房事业虽然也如火如荼，但分摊到人均则远远落于地级市、县城之后。而因为地级市、县城的各类资源少产业聚集度低，就业岗位有限，造成人口稳定或外流，因而这里的建成面积品均到大城市的人头上是没什么意义的。（如果硬说要分拆大城市，疏散人口到各类地级市县城，这样就能够利用这些居住面积。这则是另外一个话题，就是大型城市、巨型城市及城市群落与星罗棋布的小城镇相比，在相同工业化消费的情况下，哪种更节省能源资源。看东亚国家与欧美的对比，我觉得可能前者更节省资源能源，因而对于中国来说，前者的路子更切实可行，即人口向大型城市聚集才是发展的方向。因而我也不明白新总理的城镇化到底是啥意思？发展成美国那样的车轮上的国家？汽油够使么？还是给私有化土地打个幌子。）大型城市中，就我所了解的，除杭州福州等少数省会以外，其余省会因其开发新区大力卖地大力盖房，其实房价近两年还挺稳定的，像成都、武汉、西安，重庆，沈阳等，楼盖得密密麻麻，还都是不顾容积率的高塔，有点空地就盖一栋，所以这些省会城市人均居住面积也不小，而且有逐步增大的趋势。最奇葩的其实是北京，可盖楼的地其实不少，但每年的商品房供地指标很少，还都都完不成，位置也在偏远的五、六环。而三环内因为首都的因素，各类机关大院多如牛毛，路修得奇宽无比，因为景观问题还限高限容积率，又有公园、博物馆等各种公共设施，因而三环内基本没有商品房土地供应，只能二手房买卖，而北京好的资源基本又都在三环内，（北边也有一片，但房价也就追平三环内），造成三环内的房子供不应求，二手房价节节攀高。单就北京三环内来说，这个矛盾永远也解决不了。但北京6环的房价还要1万7、8甚至2万，就只能说北京政府为控制人口别有用心不供应土地了，因而北京的人均居住面积越来越小，而保定、涿州、廊坊、唐山甚至天津的高人均居住面积对此都没用，不能让北京的各苦主们享用。我的分析给出的建议就是，在北京定居无望的青年们，回省会城市可能性价比会更高一些。

城乡差距则更简单，那种打工攒钱回乡盖三层房的行为若干年后看基本是浪费能源资源，打工的年轻人其实已经回不去农村老家了，如果不能留在打工的城市，最后基本会聚集在老家县城或地级市中

2则是社会不公导致的分配不均。即各种稳拿们手里几套十几套几十套房子，而苦苦打拼的小青年卢瑟们住群租、住地下室、住城中村，一个月的工资却所剩无几，而且除了商品房还没有其他能够安居的路子。这样稳拿与卢瑟的平均无疑是没什么意义的，除了数字好看，谁知道接下来是否是腥风血雨呢。

我倒是觉得，除了北京上海，大多数省会和计划单列市及一部分东部发达地区的地级市吸纳全国大部分的人口，并且在相对公平的情况下让人均居住面积达到40、50，基本上房子的问题就解决了。

• 所见相同啊