五千年(敝帚自珍)

主题:楼市马后炮兼分析和猜测 -- 曾自洲

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家园 楼市马后炮兼分析和猜测

中国的楼市或是房市是挑动人的话题。中国的新三座大山,医疗,教育,房子,其中医疗和教育都在逐渐缓解,而楼市却越长越高,似乎永无尽头了。

医疗通过新医保,医药分离等等,应该是在逐渐缓解。教育,现在大学的收费差不多20年不动了,以前的所谓私立学校的学费也有十年不动了,随着人们的工资增加,当年那些高不可攀的学费,现在也显得没有那么可望而不可即了。只有房价是个例外。

过去十几年,房价的上涨主要有几大动力:

1 首先是中国人均收入的增长,这是房价上涨的最根本的基础。2000年,人均收入大概在800美元左右,2012年,人均收入大概在4500美元左右。同时中国的人均收入的增长并不是由房地产带动的,而是通过中国的工业化带动而来的。

2 美国自2001年纳斯达克泡沫破裂以来,除了中间短暂的紧缩导致次贷破产以外,一直都执行货币宽松政策,造成世界范围的美元泛滥,显著特点就是黄金从300美元/盎司最高涨到1900美元/盎司,石油从20美元/桶最高涨到150美元/桶。

3 中国为了保证汇率的稳定实施的是强制结汇制度,结果就是有多少美元进来就要印多少人民币。在美元泛滥的大背景下,造成人民币也不得不泛滥,中国政府急需一个货币收纳器,从事后结果看,房地产承担了这个光荣艰巨的任务。

4 地方政府需要用地价做抵押,来进行城市建设,对维持和推高地价有主观故意的动机。

至于啥丈母娘经济,中国传统观念都是经济大潮中的小浪花,能锦上添花,不能雪中送炭,力挽狂澜。

现在这四大支柱的趋势是这样的:

1 中国人均收入还有20年好涨,暂时看不到停止的迹象。

2 美国的QE有结束的趋势,具体原因不太清楚,现在是清楚的不说,不清楚的乱说。以宋鸿兵的说法是美国的债券回购市场要出问题,他说的东西,分开来的汉字我认识,合在一起就完全不明白了。不过反正美国在缩减QE,具体操作看美联储的了。

3 中国正在走自由兑换之路,换句话就是中国正在一点点的放弃掉强制结汇制度,最终的结果就是人民币和美元脱钩,也就是说美元的泛滥不再必然导致人民币的泛滥了。

4 中国一线城市的土地越来越紧张,地方政府通过推高地价来筹措城市建设资金的方法会越来越困难,或者说地方政府要换个方法筹措资金了。

从这几个条件看,房价的四大支柱有三个要出颠覆性的问题,只有人均收入的增长可以依靠。似乎好像,中国房地产市场要掉头向下进行调整了。不过有人均收入顶着,估计最终会涨回来了。

最近发现一个现象,以上海为例,500万的房子,租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在,500万的年回报率最保守是5%,也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了,用投资收入租房子,马上可以大幅度的改善自己的居住环境,还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子,普遍入住率不超过50%。房子,至少上海的房子真的是在踩钢丝,只是不知道这个钢丝还能踩多久?

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家园 大胖子沙发
家园 赚钱效应还在 资金就会进来顶直 二三线城市垮塌迟早的事
家园 房产税是中国房地产市场最大的变数。

难度很大,但是必由之路。

房产税不会减轻买房的压力,但是对于财政和金融来说无比重要。如果房产税成功,中国未来10年到15年的经济之路就没有什么了不起的障碍了。

但是难度确实大,需要极高的政治智慧和技巧。

家园 最坚硬的泡沫

楼市主要是政治问题,经济问题是次要的,是最坚硬的泡沫,最坚硬是因为政治,泡沫是因为经济。

例如香港,董建华曾经提出八万套的计划,结果被撵下了台,现在大约每年的需求在三万套以上,但每年却只提供不到两万套,房价不涨才怪。

例如北京杭州,最开始连镇都能卖地,区县更是争着卖,后来撤县设区,卖地的权限上收,土地拍卖造成了供应的垄断,房价不涨才怪。

中国的权富,大多与房地产相关,要么依靠土地财政贪腐,要么有很多套住房,要么以实业的名义到处圈地,看看中国到处空置的楼房,闲置的厂房,和荒芜的各种建设用地和开发区,就是知道这不是一个人在战斗,而是一个阶级在战斗。

天津也开始限购汽车购买了,可以说,发展大城市,既不利于生产,也不利于消费,但为什么不大力发展东部沿海的小城市,多建城铁和高速,形成城市群,人口不再向大城市集中,大城市的房价,也就缺少了支持,这主要是官大一级压死人,财富随着权力走。

房子,代表着城乡的鸿沟,贫富的鸿沟,区域的鸿沟,在这条鸿沟的两边,是利益严重对立的两群人。

其他发展中国家更惨,因为土地私有制,土地被少数人掌控,更加的囤积居奇,相对而言,中国的土地财政已经好太多了。

房子首先是政治问题,然后是金融问题,最后才是普通经济问题,在发展中国家主要是政治问题,在发达国家主要是金融问题。

房价的结构如权力机构一样,呈现金字塔型,是极其稳定的,只有缺少实业支撑的地方,资源性城市,以及投机过度的地方,会局部崩溃,但很难影响整体,因为中国楼市的金融杠杆比例并不高,又与各种权利挂钩。

通宝推:Rusher,jboyin,
家园 美联储加息

涨跌往往涨过头和跌过界,中国作为平衡力量出现,时间点无法预测。

美元的升值将持续,以美联储加息达到小高峰,届时可以买点金银藏柜底。

大宗商品价格继续下跌,资源出口国嗷嗷叫,作为负责任的大国,中国适时加快城镇化建设,签下几笔长期合同,资源价格止跌回稳。

房地产作为固定资产回归固定本色,会保持账面上不跌失去流动性都没有投资价值了。

家园 呵呵

500万换招商银行能换50万股,按每股2元的利润,一年能赚100万。按十股分红5元,能分红25万,如果遇上牛市,招商银行涨到20元一股,500万还有可能变1000万。

家园 楼市崩溃股市难道会独存?

先生分析的不错。但最后一段不敢苟同。

先生说:

最近发现一个现象,以上海为例,500万的房子,租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在,500万的年回报率最保守是5%,也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了,用投资收入租房子,马上可以大幅度的改善自己的居住环境,还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子,普遍入住率不超过50%。房子,至少上海的房子真的是在踩钢丝,只是不知道这个钢丝还能踩多久?

房屋租赁回报率低是因为股市回报率高。但是如果股市一旦崩溃,那么游资撤出时要找避风港,则储蓄和房市就成为首选。这在一定时间内反而会将房市推向更高。而一旦房市漰溃,股市并不能独存,盖大量资金在房市漰溃中化水,无法反馈股市的缘故。这在美国上一个小危机周期(02-09)中表现得非常明显。

家园 这是大家最不愿接受但最靠谱的解读.
家园 事实是政治,认识更是政治

俺现在住的房子,楼上,楼下,对门,没装修,没人住,这是08年就开始入住的房子,周围500米左右,有十多趟公交车。

俺去装天然气,说住不上一半,不给装,tmd什么时候才能住上一半呀,出租出去也行呀,可房主都不差钱,如果租出去,担心成了真正的二手房,卖不出好价钱,或是将来准备留给自己住吧,搞的俺现在只能用电做饭。

空置的房子,有多少是贷款买的?

没钱的,造成刚需,有钱的,造成刚空,那都是钢钢的,能不硬嘛!

房子又不是大白菜,即使空上几十年,拆了再建更高的,好地段也会赚上一大笔。

家园 是的。这一切归根结底的原因就在于:人类所有的财富

都最终来自于土地。

所以只要土地不是私有所有制,那么整个社会体系就从根子上不存在私有制。

但是土地又是一个国家所有财富的两个最终来源之一(另外一个是人),那么谁来使用,控制,评估,发展,这个最终的财富根源呢?只能是政权的代表了。

因为只有政权,决定了另外一项财富的最终来源的使用,控制,评估,发展。。。这就是国籍(户口)控制和边防控制。

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归根结底的问题是:是资本控制社会,还是社会控制资本。这才是资本主义和社会主义的区别。

在现代之前,这个问题就是,是皇权控制土地,还是土地的拥有者控制皇权。这才是封(土)建(国)主义和郡县皇权主义的区别。

家园 财富创造与财富转移

财富创造是经济问题,财富转移是政治问题,中国现在的有钱人,有多少财富是自己创造的。

国企都可以私有化,生产性土地也可私有化,但资产性土地绝不能私有化,现在的中国,恰恰最重要的资产性土地变相私有化了,尽管这部分土地很少,并且有五十年或七十的期限,但已经动了国家稳定与发展的根本。

中国现在需要第二次土改,只要将城市的建设用地,平均分配,没房子的只要付建设费用就行了,农村的生产土地,可以私有化,但这是绝无可能的。

有人很是恐惧文革,如果再来一次文革,只针对城市的房产和建设用地,能实现第二次土改,那么俺坚决支持,尽管俺现在的条件,很可能啥也分不到。

改革开放以来,甚至建国以来,土地财政和房地产政策,是最坏的政策,这个问题能不能解决,将决定中国的未来。

家园 看不懂你在写什么,虽然每个字我都认识

如题。

你的问题究竟是什么?前面已经有过哪些解决方案?你的新方案是什么?为什么他会比其他的方案更好?更好的代价又是什么?还有什么问题在你的方案里边没有被解决留待以后?

请用上面的思维逻辑来组织你的语言好么?

家园 与你的意思基本一致

进入工业社会,真正应该反对的私有制,就是资产性私有制,这个概念是俺自己创造出来的,与生产性私有制互相对应。

主要就是,房子,只可用于居住,生产,养殖等生活生产用途,不能用于投资,或尽可能限制用于投资。

逻辑这种东西,其实就如泛宗教,人与人是有区别的,俺的一套东西,主要是基于自创的一套哲学而产生的,自己觉得理所当然的语言,别人很可能不能理解。

体制壁垒,房产鸿沟,意识形态分裂,在俺看来,是现在中国的三大罪恶之源,分别代表政治权利,经济财富,文化思想。

如果愿意,可以看看俺以前写的东西,不然,就算是各说各话吧。

家园 所以,你我是不一致的。呵呵

如题。

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