主题：【原创】北京的房价还能走多远? -- 磐山

宏观上来说，中国中东部地区属于人多地少，土地属于稀缺的不可再生资源，所以不适宜作为普通商品放在市场上流通（缺少别的东西，或者可以通过扩大产量增加，或者可以进口，唯独土地总量是不可改变的），更不能囤积。即使在人口少得多的古代，土地兼并也产生了严重的社会矛盾。

所以，目前以私人购买商品房为主要方式的住房费配模式是有问题的。

住房是基本温饱保障的一部分，国家应该保障人人有其屋。这个“有其屋”不一定是买来的，而是在有生之年可以居住。自由买卖的商品房应占较小的比例，满足相对较少的富裕人群对更高居住质量的追求。也就是说，大家都有住的地方，而且条件也不错，如果想住更好的，可以去买。

住房一律分户销售也有很大的问题。个人认为，多数情况应该整栋楼出售，不能按户拆分。原因很简单，中国的土地所有权不可转让，转让的是使用权。

根据物权法的基本原理，地上物所有权与土地的所有权一并转移，不可分离。中国只转让使用权是一个变通，但这个变通却会带来问题。拥有所有权的情况下，住户可以一直住到楼房倒掉为止，物毁灭，相应物权丧失。但在70年使用权条件下，使用权到期，楼房尚存在。在法律关系上来看，丧失了土地使用权，却仍保有地上物的所有权。这个时候的法律状态是不稳定的，要么楼房的所有权人获得新的授权，要么楼房卖给土地的所有人。前者便是前一段时间被一些人当成宝贝似的所谓土地使用权到期后可以续租，其实这本来就应该可以，否则，国家只能选择后一条路，即回赎。

先说回赎，这个跟现在动迁一个样，没有不同。现在动迁的问题烦不烦？所以，回赎会很烦。更烦的是，动迁是有人要开发，本质上另外有人出钱，国家还好办点，回赎是到期了就一定要出钱，你不回赎人家就白住着，谁怕谁？可是回赎的价格又怎么定？现在动迁，烦不就是烦在这里了？到时候房产局这活肯定没人干了。

所以，国家会倾向于权利延续，一直延到有人要重新开发或者建筑倒掉。看似简单多了，其实还是烦。为什么？估计很多南方的同志不清楚，这每年收采暖费也是北方一大烦心事。北方楼房里都装暖气，锅炉房统一供暖，也相当于central heating了。可是呢，这要么是家家都暖和（理论上，实际上距离不同，温度往往不一样），要么家家都冰冷，所以，有人交钱，有人不交钱时就很难办，烧也不是，不烧也不是。这个可是当年一大严重社会问题。后来靠改造管道分户供暖（不知是不是都是如此了）基本解决了。但是，这未来使用权续约势必变成这收采暖费的局面，而且还没发分户，一、三楼交钱了，二楼没交，你还能把二楼拆了？再说就算你技术先进，能拆，但你凭啥拆呀？前面不是说了，所有权在人家手里，人家不续约，让你买回去总行了吧……这不又回到另一条可怕的道路上了？

这怎么解决？唯有对个人征收房产税代替使用权费了。不过还有问题。按理说，地段不一样的房子价格不一样，这土地使用权费也该不同，对应的税也该不一样。而这地价又是不断变化的，不明确的。也就是说，难以确定税基，不像别的税，总能找到个确定的数字。税务部门将所有住宅地皮全部作价，并年年更新……改名叫房产局得了，房产局也做不到这一点呀。价格都是有买有卖时才有的，很难精确统计。这价格定不好，交税的人肯定不干了，所以，依然是大麻烦。

整栋楼出售就好办多了，无论是回赎还是续约，谈判对象锐减数十倍，履约情况也简单，要么履约，要么违约，好处理。另一方面，整栋楼出售会大大抑制炒房现象。买了一栋楼，要自己住也可以，但脑子正常的只能出租，而且不管怎么交易，都是如此，谁买都是买一栋。这就较好的兼顾了房屋的投资与居住的双重价值。

当然，政府大量提供廉租房，覆盖全民还是必需的。英国的房价也暴涨，但英国还有很多廉租房空着没人住呢。中国人不买房的话，能以极其低廉的价格租到只要自己愿意就可以住一辈子的房子吗？