主题：【老拙侃股票76】实盘第23周汇报 ——超越大盘涨幅113% -- 老拙

由于我们使用“相对的低市盈率，持续的高成长性，确定的价值提升”这三条标准来选股，所以在分析一只股票时，我们首先要估算它的动态市盈率。

为了估算动态市盈率，就需要预测它的业绩情况。但是，[万科]迄今没有发布中报预增公告。那么我们只好寻找其他的公开资料。

今年以来，[万科]每月公布销售情况：

一季度。销售62.6万平米,收入46.1亿元。

二季度。4月份，销售34.6万平米,收入24.9亿元；5月销售61.7万平米,收入47.1亿元；6月销售72.2万平米,收入56.6亿元。合计销售168.5万平米，收入128.6亿元,环比一季度增长179%。

由此可见，销售收入保持快速增长的势头。但是，这里公布的销售数据，包括预售的期房。我估计，是以预售收入为主。

根据规定，房地产企业的销售收入，只有在项目完工验收（成为“现房”）之后才能结算，在此之前的“期房”预售收入列入“预收款”，不能计入营业收入。比如：上面我们看到，[万科]公布的一季度销售收入为46.1亿元，而一季度财务报告的主营收入是22.8亿元。

这个22.8亿元可能包括了当期现房销售的收入，也包括了本期结算项目的预收款。

这个就是分析预测房地产公司的难点了。中小型的房地产公司，由于项目比较少，当项目进入结算期时，业绩大增；而本期没有项目进入结算时，业绩大减。起伏较大。

象[万科]这样的大型房地产公司，问题就在于很难根据公开信息，比较有谱地预测它的业绩。比如上面我们看到，二季度各月公布的销售收入是128.6亿元，而一季度财务报告的主营收入是22.8亿元，增长巨大。但是，各月公布的销售收入中有多少是不能进入结算的“期房”预售款？不知道。难点就在这儿。

由于公司尚未发布中期预增公告，我们只能去猜。近几年来，[万科]保持50%的增长率。按50%计算，中期动态市盈率是55倍；就算中期同比增长100%，动态市盈率也已达到40倍。

所以，[万科]的股价至少是没有低估。

但是，上面我们看到的各月销售收入，必定会在今后1-2年进行结算，结转到主营收入中，从而确认利润。目前预售收入的大幅增长，保证了公司今后1-2年的持续高成长。2006年上半年，公司主营收入66亿。而今年上半年包括预售的销售收入175亿元。可见增长幅度之大。因此，我们可以预测，公司未来2-3年仍然可以保持50%以上的复合增长率。

综合以上，我们对[万科]的基本估计就是：相对市盈率不低，未来可持续高增长。

最后是“价值提升”问题。对于[万科]来说，已经不太可能通过重组等外延式的方式，或者通过创新产品与服务等内涵式的方式，来提高公司价值。

近几年来，[万科]发展的主要方式，是通过不断地再融资，尽快做大规模，把公司房地产运作的成功商业模式的潜力更大地发挥出来。97年配股，99年配股，02年可转债、04年可转债、06年增发，07年计划增发。再融资节奏加快，融资额越来越大。

当公司的产品和服务在市场上取得成功并且需求旺盛时，通过增大投资快速做大规模取得更多利润，当然是很好的战略，事实证明[万科]运用的非常成功，在不断融资的同时保持了业绩持续高成长。

由于业绩持续高成长，每次再融资都会提高价格，这样每股净资产和每股赢利就会不断增厚，长期投资的老股东就成为最大的获利者。

也就是说，[万科]通过快速做大的办法，在不断提升公司价值的同时，也提高了了老股东的股份“价值”。

为什么我说，希望今后[中信证券]年年增发再融资？就是这个原因。房地产和证券，是国民投资理财的两个主渠道。由于证券市场改革较晚，其发展落后于房地产业。因此证券行业的龙头，相比房地产行业的龙头，具有更大的发展空间。就[中信证券]来说，无论是通过重组等外延式的方式，或者通过创新产品与服务等内涵式的方式，未来提高公司价值的空间都还有相当大的空间。这个时候，通过资本市场再融资快速做大，已被[万科]证明是成功的经验。