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主题:【讨论】研究[珠江实业]600684 -- 老拙

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家园 对[珠江实业]的进一步分析

价值投资首先排除风险。针对目前的情况,主要的风险因素如下:

1、负债率

在银行收紧信贷的背景下,房地产企业第一位的风险来自于负债,如果负债率过大,造成资金周转不灵,就有“烂尾”的可能。

查看公司07年3季度报告,发现资产负债率仅为42%,在房地产企业(甚至可以说在任何行业)中都是不高的。12月4日,公司公告以不超过6500万元资金用于认购新股,截止时间为2008年12月31日;12月20日,公司又公告以3000万元认购广东农信社股权。可见公司“闲”钱不少,而且是当前3个项目用不上的现钱。资金比较宽余。

2、大规模恶意“圈钱”

中国平安把大家都搞怕了,以后价值投资中长期选股,这是必须排除的风险。

查看有关资料,公司自97年配股以来没有再融资。实际上,公司用自有资金去打新股,等于声明一年内没有再融资计划。因为有钱打新股的,发审委通常不会批准再融资。

3、大小非减持

公司没有小非。大非是广州国资委,承诺期3年,到2009年4月才解禁。而且,公司是广州国资委唯一一家房地产上市企业。研究机构认为,广州国资委未来很可能向公司注入资产。有两种可能:

定向增发:向广州国资委定向增发,收购其房地产资产。只要收购价格合理,这是好事。

公开增发:取得资金,用现金向大股东收购资产。这就不是太好,除非收购的价格较低。不过上面说了,有钱打新股,中期公开增发的可能较小。

基本风险排除之后,就看市场了。

我们会发现,小公司有小公司的好处。因为它的盘子小,情况比较容易掌握。比如[珠江实业],实际上2008年的主要在售楼盘只有2个,就是广州的珠江新岸和长沙的珠江花城。只要掌握这两个楼盘的基本销售状况,就能把握2008年公司的基本业绩。而2008年的业绩正是我们投资的关键。我们从海通的报告中看到,2008年每股业绩预测增长达到5倍(0.16元/股——0.98元/股),这个指标能否达到呢?

我们应该相信海通研究人员的专业能力,基本的数据计算应该不会出大的差错,问题在于,海通预测的(或者干脆说是公司计划的)年度销售额在当前的市道下能否完成?由于长沙珠江花城毛利率较低,所以2008年预测利润能否实现,关键就看广州珠江新岸能否以较高价格完成销售额计划了。

海通的报告预测,2008年广州珠江新岸销售32936万元(售价按16000元/平米预测)。这个预测数能否完成呢?

为此,我查到广州市房地产管理局的“阳光家缘”网站,根据官方资料统计,到目前为止,珠江新岸已销售8222平米,均价18500元/平米。根据海通调研的数据,2007年珠江新岸销售约800平米。也就是说,2008年前3个月,珠江新岸已销售7422平米,销售额13360万元,相当于海通预测年度销售额的40%。我们知道,第一季度通常是一年中房产销售的淡季,加上去年底的大力调控,大大降低了购房的热度,尚且能够完成全年预测的40%,那么全年销售额很有可能超过海通的预测。简单把1季度销售额乘以4,再乘80%(留一定余地),全年销售额可达42750万元,超过海通预测数30%。

珠江新岸以一居室为主,属于市区内小户型酒店式公寓,是外地白领所爱,好卖又好租,所以本身就不应该受很大的调控影响。

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