主题：【文摘】中国房地产业心态与日泡沫破裂前惊人相似 5月21日 《经济》 -- dafemren2

　　文/仲志远

　　一个实证研究结论是：政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，当前房地产业在效率和公平两方面存在的问题相当程度上都应归于地方政府政策存在的问题。各地方政府控制着最重要的资源――土地，是房地产市场中最大的“庄家”。

　　改革开放以来的第二轮房地产投资大潮扫遍全国，所有人都抱定了地价只涨不跌的信念，这与当初日本房地产―金融泡沫破裂前夕的整体社会心态极其相似。

　　2004年3月23日，北京大学中国经济研究中心平新乔博士与他的合作者的一个关于《融资、地价与楼盘价格趋势》的房地产研究报告悄然问世，道出了廉价土地与房地产商以及各级地方政府之间的内在联系，引起圈里学人的一些关注。但似乎与往常一样，这份报告并没有引起大众传媒的注意。从一个外表看来灰白破旧而且落尽铅华的院落里发出的声音因为枯燥无味的数据与缺乏感情色彩的专业术语而让人们忽视了它的存在。

　　此前10天，国家统计局发布的全国房地产市场景气报告说，2003年上海的商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超越北京成为中国内地房价最贵的城市，并且以24.2%的速度迅猛飙升，至今居高不下。几乎与此同时，上海王炼利女士关于《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的一系列统计分析文章也逐渐在内地学界流传，就上海房地产市场的来龙去脉作了逐一的剖析，并以其身临其境的感受触动每一个人的心事。

　　来自京、沪的两份研究报告各以国家与地方统计部门提供的数据为突破口，深入地剖析1990年代末以来中国内地房地产业波澜壮阔的圈地、投资热潮，宏观上覆盖了全国35个大城市，微观上则触及到各阶层市民的情绪。

　　一年前的这个时候，章家敦的“中国崩溃论”在海外甚嚣尘上，吸引了海内外一些学者的客观分析与持中的评论，而房地产业者却不以为然，当时跳出来反驳上海房地产出现泡沫的地产大亨周正毅一干人等随后不久东窗事发，一系列形形色色的富豪纷纷中箭落马，而且由此顺藤摸瓜，牵出了几个浮在浅水中的金融高官。

　　房地产业的投资热潮再度汹涌袭来，转眼之间蹿上了巅峰。可以认定，这是改革开放以来中国大陆的第二波房地产投资大潮。与1990年代初仅因特区优惠政策在海南、深圳、北海等地盘踞一时的“漩涡”有所不同，1999年至今的热潮席卷了全国。业内研究人士特别指出，上海、北京愈来愈烈的房地产泡沫，是驱动这一轮投资热的“罪魁祸首”。

　　5年来，尽管动辄会有一些政策出台对这股大潮进行或严或宽的压抑，但大潮的势头从来没有得到真正的遏制。实际上社会舆论(而不仅仅是房地产商们)对房地产价格从来就是看涨不看落，仅这一点就很能说明问题。

　　没有人出来全面解读房地产投资大潮的制度背景，也极少有人出来呼喊这一大潮中隐藏着的经济风险。

　　数据背后的投资动力

　　学者们总是以专门而深入的研究宣示他们内在精神的一种姿态，或隐晦或明朗，或客观或偏袒，立场各异。这种内在精神既可以体察市民社会的良心，传递时代理性的精髓，也可以在是与非之间的模糊地带搔首弄姿，待价而沽。不过，秉持独立立场向来都是学者客观公正的前提。经济学界以冷静的数据剖析社会，虽然难免有隔靴搔痒之嫌，但却颇堪玩味。

　　出生于浙江绍兴的平新乔博士曾经留学于美国康乃尔大学，以研究微观经济学、产业组织理论、财政学、管理经济学等学科见长，其接触中国大陆房地产业的时间始于2003年春天。从那时起他开始收集资料，整理与分析数据，以定量分析方法来剖解数据之间隐藏的玄机。他说，他对于房地产业的研究与那份引起房地产业轩然大波的央行121文件的出台几乎平行。

　　研究报告的数据来自国家统计局1999年至2002年的房地产开发统计年报。年报属于“机密”文件。平新乔博士相信数据，始终强调他是用数据来说话的，认为数据就是研究房地产业的第一手资料；尽管他承认数据也许存在一定的偏差，就像任何一种事物给人的印象都一定会伴随着误差一样；亲眼所见也有片面，实地考察也有偏差，他就摆弄相机准备拍照的摄影记者随意说，即使面对面的摄影也仍然存在误差。他似乎丝毫也不怀疑数据的准确与否，认为数据就是解读中国内地近5年来房地产业的最佳途径。

　　全国性的统计数据显示，自1999年以来的5年里，中国内地35个大城市的房地产开发逐渐形成了一股热潮，每年进入房地产业的投资额都以1000亿元以上的幅度向上递增，由1999年的4103亿元迅速攀升至2003年的10323亿元。2003年，也就是中央和地方几个法令即将出台遏制土地协议转让的前夕，房地产业的投资额骤然比2002年猛增2300亿元。如今，年均1万亿元之多的房地产业已经与中国股市的投资规模旗鼓相当。

　　如此巨大的投资规模，其背后存在着强劲的动力：一是投资各方的资金注入，二是房地产商的利润追求。平新乔博士认为，无论是资金注入还是利润追求，两者的背后都有着地方各级政府的强烈投影。

　　房产私有化之后的社会阶层格局

　　研究房产市场须先了解各阶层市民的住房资源，再对照官方统计年鉴的居民住房总量，方可看出其中的端倪，王炼利这样认为。

　　上海和内地其他城市一样，并未赶上中国大陆1980年代末至1990年代初的第一轮房地产开发热潮，在浦东开发前后，既不像当年海南、深圳等沿海省市那样狂热，也不像北京等北方城市那样滞重，因此它可以作为研究内地房地产市场的一个绝佳样本。

　　1995年，沪房地改767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》出台，就职别等级和技术职称予以了规定。王炼利说，上海市区居民房产资源差别巨大的近期源头大致肇始于此。1999年上海市政府颁发了一系列文件，房产市场逐步形成，住房可以货币交易，房屋就转换成了随时变现的房产财富。

　　《中国2000年人口普查资料》提供的详尽数据显示，全国范围内拥有人均建筑面积30-39平方米和40平方米以上的人员，以国家机关、企事业单位负责人的比例为最高；30万元以上住房的最大买家是机关事业单位领导和国企私企的“老总”；技术职称人员的住房也是按照职务的高低，因为能够住上高标准房的大多有着高或较高的职务；而第一产业的从业人员是弱势群体中的最大多数，84%的住户购建房消费不满1万元。

　　据王炼利统计，2000年上海市区408.06万户家庭中，12.5%的市区家庭人均建筑面积40平方米以上，拥有29.7%的房屋资源，相当于市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭全部房屋资源的总和，即12.5%的人的住房面积与56.4%的人的面积相等。能够花费20万以上购房费的只有14万户，占购房户的10%；30―40万的只有4.8万户，50万以上的只有2.4万户。可是，仅拥有人均建筑面积50平方米以上的就有30.5万户。其实，上海的住房并不便宜，而是太多的高价购房户享受了单位公款购房待遇，沪房地改767号文件使他们能以低廉的代价购进大面积住房。

　　1980年代以后的实物分房多以职务为主要依据。2000年以前住宅商品房约有70%是单位购买的，2000年以后上海仍有不少单位动用公款购房。行政政策和权力资源主导着最初的房产市场。

　　众所周知，中国大陆自1950年代以来就因国家政策导向而逐渐裂变成了城市居民与农村居民的城乡二元社会结构，而且农村居民的国民待遇一直被排除在政府决策的视野之外，农村居民的住房问题无人问津，一概自行解决；因此这一方面一直存在着历史的空白。据报道，1997年至2002年六年间，中国的耕地年均减少1027万亩。截至2003年底，耕地面积已从原有的19亿5000万亩锐减到18亿5100万亩。7年来全国有近亿亩耕地被政府征用。保守的统计数据说，已有逾4000多万农民流荡在城市边缘，失去土地又未得到妥善安排与公正补偿。

　　房地产市场形成之初财产分配格局落定。除农村居民以外，城市居民已明显分化为差距悬殊的几个阶层，普通居民又占其中的绝大多数。最近两年全国房产市场放开之后，银行贷款购房开始风行，但房价随之爆涨，节节攀高，而抛开其他的因素不说，银行贷款的特点明显有低龄化趋势，拥有“三高”(高学位、高收入、高地位)的“知识精英”们也许对自己未来的收入水平充满自信的期许，普通市民只有啧啧称羡。因此，即使国家统计局的数据显示全国住房总量逐年递增，毕竟远水还解不了近渴。

　　居民消费中的住房消费

　　上海两个统计数据的对比会令很多人惊讶不已：在国家发改委、国家统计局近日统计的35个大中城市中，上海的人均可支配收入最高，但最终消费率却处于全国末位(最终消费包括住房消费，但不包括购房消费，购房消费不列入非消费性支出统计)，远低于全国平均水平。据统计，2002年上海城市居民家庭人均实际收入14396元(月实际收入1200元)，人均实际支出15247元(月实际支出1271元)，人均赤字是851元。王炼利据此得出结论：上海人已不敢消费。

　　据统计数据可以看出，自1999年起，上海市民住房、教育等实际支出大大增加。不过，王炼利指出，从2001年开始，《上海经济年鉴》和《上海统计年鉴》就不再公布市民的人均实际支出数字和人均非消费性支出数字。王炼利认为，这不是疏忽，而是刻意的缄默与回避；当上海市民的非消费性支出从2000年2456元升至2002年的4783元、非消费性支出是消费性支出的46%时，相关数字的缺失就特别耐人寻味。

　　30%的上海家庭的年人均可支配收入在1万以下。居民的所有消费性支出中，教育支出和住房消费尤其是因为动迁而装潢的支出显著冲击中低收入家庭。2002年上海的住房消费占实际支出的比例是沿海城市中最高的，购房支出的增幅也最高。即使松江、奉贤等地的动迁房也卖到了每平方米四五千元，大规模动迁只能迫使市民削减其他收入购房与装修。

　　2001年在全国35个城市消费性支出排名中，上海的住房消费排名第15位，这是大规模动迁背景下必须消费的，或者说，就是被迫消费的。国家发改委、国家统计局近日对35个大中城市房地产市场调查显示，2004年第一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房屋租赁价格上涨0.6%。

　　凯恩斯理论认为，投资可以带动消费，但是学者们在多种场合指出，这一轮房地产投资热潮不仅没能从实质上启动消费，反而抑制了消费。平新乔博士的研究披露，全国房产的空闲率平均在38%左右，由此看来，这不仅仅是上海一个城市面临的严峻现实。

　　强势政府的作为与无为

　　平新乔博士说自己与房地产业界素无来往，研究始自于年报中的数据。数据就是事实。他认为，各级地方政府凭借土地价格、银行信贷、优惠政策三个工具直接或间接地掌控着房地产市场的供给、价格与市场。

　　土地价格是房地产商与各级政府之间谈判、交易的结果；银行资金进入房地产业与各级政府发改委的批示息息相关；而优惠政策，则主要体现在经济适用房。政府批地卖地、供应银行资金以及开发经济适用房，据平新乔博士的看法，三者之间可能存在着内在联系：房地产商一旦承诺开发经济适用房，即可获取低廉的土地与所需的银行信贷，而政府就经济适用房利润率不得超过3%的规定能否落实，谁也无从得知。

　　危房改造之后，旧城区成片的开发、改造或拆迁，政府唱了主角。有学者指出，理工科出身的官员们普遍怀有“工程”情结，修广场盖大楼，以“工程”作秀，为自己抹粉。政府与居民协商的本质就是一场交易，但没有全面地考虑到弱势群体的利益。应该说，在既有的条件下争取个人利益最大化是每一个居民的真实想法，涉及到切身利益，谁也无法脱俗，他们会将一切可以导致收入的因素算作资产。的确，在拆迁安置上，实物安置工作量大，要落实房源，要与房地产商谈判，但只要政府出面，房地产商也不敢狮子大开口；货币安置表面上省事，实质上却因为交易的不平等容易使矛盾尖锐。学者们指出，既然房产市场在形成之初就体现了不平等，要调节这些矛盾，地方政府就不能推诿而应该负起责任，不该袖手旁观，任由矛盾激化。

　　1972年港英政府启动了“十年建屋计划”和“居者有其屋计划”，一举解决了222.5万普通市民的住房问题。特别是推行“居者有其屋计划”为中下层居民建造的“屋苑”，几与私人楼宇媲美，价格仅为私人楼宇的65%-75%；为鼓励中低收入者自购住房，政府采取了免收地价、100%还贷等优惠措施，使居民能在50多家金融机构按揭贷款的帮助下分期付款购房。直到1988年，大多数居民的收入水平都到了希望能购买一套体面的住宅时，香港政府才将房屋政策的重点移到以优惠贷款形式帮助居民购买私人楼宇。

　　平新乔博士认为，政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，房地产业中的问题相当程度上应归之于政府政策存在的问题。房地产商与政府的关系最为密切。政府控制着最重要的资源――土地，是房地产市场中最大的“庄家”。

　　房地产商与政府的博弈

　　据平新乔博士的研究，中国大陆的土地价格是在房地产商与地方政府双头之间的博弈与合谋中决定的。房地产商可以“经济适用房项目”为承诺向政府要求低廉的土地资源，在此基础上积年累月地囤积土地，多购置少开发，将截留的土地作为与政府讨价还价的有力筹码，使自己立于不败之地。

　　平新乔博士与其合作者对内地31个省市中的35个大城市的相关数据分析后发现，房地产商每年会截留大约30%的土地，在三年时间里其手中囤积的土地就相当于从政府买来的土地量，而且大约2%的房地产商巨头占据了绝大部分房地产投资，其中银行资金占据房地产资金来源的22%，自有资金则占30%，其他由非银行金融机构转化而来的银行资金约占30%，也就是说，直接或间接来自银行的资金高达52%左右；数据还说明，目前房地产业的积压程度相当之高，空闲率平均在38%左右，2001年的空闲面积就达13156万平方米，即便按2500元/平方米计算，积压资金就达3300亿元。

　　银行资金相对比率高意味着自有资金相对比率低，这一类房地产公司往往与政府的关系较为密切，容易从政府那里获得低廉的土地；而银行资金绝对量变大、自有资金绝对量变小的房地产公司则往往是开发昂贵地段的房地产商，其所付出的地价平均也较高。平新乔博士认为，中国大陆的房地产商争取低廉土地资源的动力远远大于其抬高楼盘价格的动力，甚至超过两倍之多。

　　房地产品的积压原因不外乎价格、质量以及结构三大原因。价格每上升1%，就会使房子的空闲率增加1.46个百分点，而且效应显著；房地产商的投资额每上升1个百分点，就会抬高整个房地产业产品质量，使其空间率下降1.267个百分点；而从产品结构上看，如果提高经济适用房的比率，空闲率可能就会下降，提高高档房与商用房的比率，则空闲率会有所上升。

　　目前房地产业中因为滞销和空闲率而带来的泡沫，价位悬高是最突出的根由，但房屋质量与产品结构的不合理也是不可忽视的重要原因(占40%之多)，因此就政府而言，如果要使房地产业适当缩水，除了信贷政策的调整，也必须出台政策令房屋质量和产品结构作出相应的调整；影响楼盘价格的决定性因素一是土地价格，二是信贷注入。如果政府收缩土地供应或提高土地价格，即使对信贷作出适当的调整，房价仍然会由于土地价格的逐步上升而上升，因此就房地产商来说，努力获取廉价的土地以赢得最大的利润依然是其最根本的目标。

　　美国政府则多以征收房地产开发费与房地产项目审批两种手段对于房地产业予以干预。据美国学者2000年的分析，1980年代美国大约60%的地方政府向房地产商征收过“开发费”，到了1990年代，开发费的收缴率已经相当之高，一处价值28万美元的房产就得向地方政府缴纳2.1万美元；美国的房地产商在项目开工之前需要经历两轮谈判，首先是将项目报请地方政府有关司局审批，然后与当地居民(拆迁户)进行一对一的艰苦谈判。而这两种干预方式中政府就房地产项目的审批而采取的延缓措施，其影响更为显著。

　　银行信贷仍旧暗度陈仓

　　“温州炒房团”近年来铁蹄踏遍四方，西抵新疆，南至越南，北拓外蒙古，所到之处尘土弥漫。温州的民间资本向来雄厚强劲，追逐利润，踔厉风发。据统计，目前温州至少有10万之众卷入其中，多半是投资性购房，资金量逾1000亿元。不过，温州购房军团就像1219年成吉思汗统率劲旅第一次西征，版图覆盖中亚，足迹触及奥匈，但只是地球上的一支流动兵团，疾风过后并不能留下什么深刻的痕迹。真正能够搅动一池深水的还是各地政府与房地产商及其二者的关系。

　　有关人士指出，尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件，但是回天乏力。受单位利益的驱使，银行也期望好的贷款项目，但望眼欲穿，“好”的项目惟有房地产，所以私下难免推波助澜。日前，央行提高银行存款准备金率0.5个百分点，究竟影响会有多大，无人可知。这与1990年代初日本房地产泡沫破灭前夕的态势极其类似。

　　日本在刚刚过去的10年多时间里经历了房地产泡沫的破灭。2003年就有日本学者分析认为，日本人抱定了地价只涨不跌的信念，几乎到了“土地迷信”的程度；1985年9月22日，日元对美元升值38%，拖累了其制造业的出口，为了激发日本国内经济，日本银行的利率从5%降为2.5%，低利息无形中迫使银行资金大举涌入房地产业；此外，保险公司与其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业也暗度陈仓，争先恐后地将巨额资金投向房地产业，即便距离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金，使房地产信贷中的不良资产急遽膨胀，尾大不掉，最终加速了泡沫的破灭。

　　清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云4月8日撰文：中国经济处于大爆发的前夜。她说，“当一些问题积累到一定程度的时候，外界的冲击很有可能撕开信心的缺口，如果不能及时‘止血’，经济的崩溃并非天方夜谭。”但愿这只是一种耸人的预言。

　　诚然，1990年代初的第一波房地产热潮所鼓噪起来的泡沫在银行信贷断然釜底抽薪之时哗然幻灭，留下的烂尾楼却一直矗立在人们的记忆深处触目惊心，至今仍在忙着收拾。而眼下的第二波热潮时隔10年左右又轮回在偶然与必然之间。在情理之中与意料之外，一切总是难以预测，学者们七嘴八舌莫衷一是，似乎面对一种玄机谁都可以理喻，却无由言说。(请见《经济》杂志5月号)