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主题:【原创】土狼屯里谈经济危机(一) -- 阳明

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家园 【原创】外篇-揭秘房屋经纪-贷款专家-房屋检验-风水-2

上篇讲了跳过买方经济的好处,坏处和注意事项等等,卖个关子,这里谈谈贷款。

你究竟需要贷多少钱,承担多大的房子比较好?

专家们通常说得一套一套,其实不管啥套,要安全,一套就够了。嘿,嘿

无论你家赚多少钱,人比人是不能比的,什么税前6万啦,20万啦,没有可比性!!!

我这里就讲一个方法:

你现在每月能存多少钱进银行?其他都是假的

这实际上就决定了你每月能还的贷款数目,和你收入没关系!

你赚20万,吃光化光每月存2000和赚6万省吃俭用每月存2000是一样的。(至于银行是否愿意贷款给你,有个警戒线30%-40%啥的,我后面再说。)

2000元定了,我们就来算算看,借多少比较好。

为什么会有这种说法呢?就分期付款来说,最要关心的就是第一个Pay,他决定了将来你总的利息要付多少。

第一个Pay里本金和利息的比例是有个优化方案的,也是你要自己做决定的。因为以后每个Pay里,本金会越来越多。

我的建议是,第一个Pay里的本金应该占到30%-70%。

如果低于30%的话,付给银行的利息太多了,25年的分期付款可能前15年才还了一半的本金。也就是说作了银行的房奴。

如果高于70%的话,你真的很省吃俭用,其实可以放宽心一点,多享受生活啦。

这个比例见仁见智。

因为新移民大多钱带得不多,我就拿30%来做例子好了。

每月2000元(其实算上养房,地税,水电等额外的开销,真要2000全放在还款里,起码原先要能存2500-3500左右,我这里就不细算,假定一个啊)

2000x70%=1400利息

1400/{6%(假定贷款年利率)/12(月)}=28万

如果你首期有12万,你就能买40万的房子。

这28万要还多少年呢?

2000={(6%/12)x280000x(1+6%/12)~X}/{(1+6%/12)~X-1)

解这个一元多次方程

X=242(实际242不到,241超过)

也就是242个Pay,相当于20年零2个月

你总共付给银行利息

2000x242=484000

484000-280000=20万4千

房奴恐怖不?

当然如果把30%提高到50%的话,你自己会算了吧,但是你只能买32万的房子了。

待续...

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