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主题:近来中国房地产成交放大,后市走向分析 -- 陈经

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家园 近来中国房地产成交放大,后市走向分析

群众舆论对房地产近乎一面倒要求降价。但这只是事情的一面,有许多群众手里有房,其实愿意看到涨价,涨了即使不卖也觉得高兴,只是不太好意思说。地方政府、地产商、利益集团也不希望降。中央政府从经济模式考虑,觉得房价收入比过高,倾向降下来。

最近最明显的房地产政策是:

1. 减交易税费

2. 减少首付比例

3. 银行给贷款,二套房松动

4. 给开发商减压,贷款延期,买地款缓交

实际效果是各地房地产成交大增。这应该是真实的,深圳的新房与二手房成交已经回复到最火热的时期了,价格也止跌回升了。成交大增的原因是什幺,后面会如何发展?

我认为结论很明显,政府正在控制着进行一场房地产市场的软着陆。近期政策松动的主要考虑的是化解市场风险,谈不上“振兴”。房地产是经济转型的头号调控对象,国民收入要引导投向其它行业,房地产价格上涨不易。

但是软着陆必须是“软”的,价格下降是慢慢来的,过程中需要成交来化解风险。所以政府调控政策都以促进成交为目的,银行给贷款最为关键。成交放大以后,部分风险化解,价格就又可以下降了。

成交化解风险的效应有:

1. 开发商顺利回款,银行贷款有着落,也有钱开发下一期或者买新地。

2. 二手房从危险的炒家手里倒到自住者手里,化解银行风险。这包括两个因素,一是自住者本来就量力而行注重信誉,借银行的钱一般是还的,与价格涨跌关系不大。二是同一个房银行贷款减小,如炒家借银行100万买的房,亏本卖给自住者,银行只需要借给自住者70万了。也有些炒家是低位成本的,换手后银行贷款增加了,但只要换到自住者手里,银行并不担心。最危险的是手里很多房的炒家,他们资金流断了,或者下决心止损,没有信誉的考虑。

3. 稳住部分炒家,或者潜在断供者,进一步套牢房产持有者。成交虽然大增,和存量房比起来还是很少的。但这会极大的稳住人的信心,卖家积极寻求交易机会,继续供款。稳一段时期以后,月供陆续交到银行,贷款存量减少,断供者成本增加,后面断供的风险就减小了。

当成交多到一定程度,时间拖一阵子,开发商贷款、月供陆续交上来,银行的风险就显著减少了。这时,就迎来了下一轮降价的时机。从市场本身来说,最近成交放大主要是自住者出手多,成交一个少一个。如果价格上涨,成交立刻就减少,不可能形成“买涨不买跌”效应,人的收入没有相应增加,大环境不充许。成交火一段时间,又会小下去。这时中央政府、地方政府又会出来让开发商降价,只有降价,成交才能持续放大。

从政府调控意图来看,相当明确。成交要放大,价格不是关键。贷款要给风险小的买房人,要偏向自住。炒房者要酝酿新的涨价攻势,近几年非常困难,最多只是抄底等待时机,不可能勾结包买片区短时间大涨这样折腾。

房地产所有权交易是资本市场,如果租住,就是商品市场。国家调控房地产,不可能是让所有人都能买得起房,好房子永远只是少数人买得起。软着陆,是为了化解银行风险,并不是真想让房价一直低。经济真正好转了,人的收入上来了,买好房子的能力也会上来,我相信那时房价又会进入真正的上涨周期,标志是收入上升,价格波动会比较大。我认为地段好、品质有保证的好房子还是值得买的,就是等的年头多一些。目前应该已经有些好房子能稳住不降了。随着降价不断进行,价格能稳住的房子越来越多。所以买房也是时机了,看自己的需求类型,并不是说一定要房价谷底出手。真要买房,还是以地段分析为主,并不是看房地产周期的,前面买啥都套在顶部的时期过去了。房子买亏了,更可能是挑错了房,而不是买早了。

作为商品的房租,国家会更严密的调控,通过大量廉租房控制房租,上涨更加不易。中国资金过剩,造房能力强,房价租售比不会太低。想通过出租加租换取投资收益的想法,即使房价大跌,也应该不可行。总的来说,全社会住房压力有望减轻。


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