主题：【原创】北京上海市中心的房价到底贵不贵？ -- 大众河蟹

房价是区域性的，整个中国范围太大了。同样的经济发展水平，同样滨海城市，厦门就要比烟台房价贵多了。几个从西贡到南宁上学，到中国来取经的越南朋友，告诉我南宁的房价太便宜了。

网上大家的火力集中在北京上海，为什么贵？直观的解释：1，北京上海有好工作，能挣钱，所以才能支付高房价；2，科教文卫发达，中国现阶段适合大多数年龄段和层次的人居住。

房价高低的衡量标志，一个是和收入比（也就是当地购买力），另一个是和租金比，大环境下利率高低和税务水平（工资税和地产税）对房价的影响也很大。北京上海也分城区和郊区，这一点很重要，其中城区房屋更适合用房价租金比，因为显然很大一部分需求来自本地收入之外，郊区则适合用房价收入比。按国外几个重点国际城市的例子，地铁从市中心开出30-40分钟后，房价应该是城中心的1/5。

分析前，我们假定另两个重要参数不变，即第一套住房利率维持在4.1%，短期没有地产税，工资税也暂时不抵扣房屋按揭贷款利息。另外我们假设房屋面积在80-120平米，大多数有孩子的家庭能接受的两房到三房。

上海相应简单一些，分内环，中环和外环。我们把内环称为城区，其他是近郊和远郊。内环从陆家嘴到静安寺，南京路沿线到淮海路沿线不妨称作内圈，再加上徐家汇地区，这是上海万众瞩目的地方。不算豪宅（那不是我们讨论的范畴），内圈一般普通住房不分新旧均价在2.5-3万，内环在1.5-2万；其实均价意义远比总价小的多，内圈总价要250-300万，内环要150-200万。北京要复杂一些，因为北京太大了，不应该看作一个城市，长安街不是真正的地理中心,最好的中心地带紫禁城，天安门，中南海，钓鱼台等等也是不让老百姓住的。北京应看作三个外切圆，园心分别在建国门的国贸，金融界的西单，以及老海淀镇和科学院的中关村，房价高低应比照离这三个圆心最短的距离算。北京比上海房价要便宜20%左右，要在三个圆心置业，门槛在200-250万，但离开圆心稍远，有大量质量很好的100-150万左右的央产房存在。

首先租金上海最内的一个圈和北京三个圆心年收益率都在3%左右，北京稍微低一点，而且价钱合适不愁租不出去，如果25%的首付，租金和按揭利息部分基本相抵（占每月还款2/3的样子），相当借钱白借，房价部分分期慢慢还，也就是以现在的价钱支付25，30年以后的房产价格。投资的角度来看，不算好也不算差，但相比经济危机里的其他投资已经很不错了。另外如果你在国外有美元收入，没有cash flow的问题，又有办法在国内贷款，对比在美国买房子，一个美元长期贬值的趋势和不断增长的地产税，这就是不错的投资了。

下面我们集中分析按收入，谁能在北京上海负担的起250万的内圈房，和150万的内环房。再就是外环郊区房的购买力水平应该是多少。

内圈250万的房子，首付50，贷款200万25年，每月还款在10000出头，所以家庭收入需要税后至少2万/月，鉴于中国大量双职工，每人加灰色收入税后1万+/月的在一些肥水行业和一些外企，企业中层管理人员中还是不少的；另外许多老北京，老上海家里有房的，要升级的大概只要100万，这样的人家大有人在；再有就是全国各地从豪宅市场downgrade下来的中小企业主；日趋增多的海外华人，台港澳同胞；甚至和现在香港，新加坡一样，来自国外大量的高级服务业和自由职业者（记者，律师，国际会计师，设计师...），需求不可谓不大。

内环150万的房子，首付30，贷款120万30年，每月还款6000，家庭收入税后至少要1万2/月，平均到每个人税后6000/月，这在很多有6，7年工作经验的年轻人中间不难实现，也就是年薪10万的那一群人，关键是他们如果交了房贷，剩下的钱要生活再养孩子就很局促了，这里住房公积金能帮一些忙，但显然不够，国外的放贷利息抵税的办法很好，中国政府如果怕麻烦，不妨把征税起点提高到6000元。

最后如果每月收入只有4000-5000，两个人8000，大概只能支付2000元每月的房贷，这群人要买房只能买50万的房子，贷款40万，这样100平米的房子，单价不能超过5000。上面说了，离市中心地铁30分钟，也就是相当于上海外环的地方房价应该只有中心地区的1/5，正好是50万。

至于每月收入2000-3000元的刚毕业大学生，还是租房同时攒经验，等着提工资吧。我见过美国年轻人到纽约捞世界的，在曼哈顿边上的群租，比上海还过分，是那种上下铺的。

每月收入1000-2000没什么希望的，只有靠廉租房了。在美国的中国老头老太太，很多都去抽签低收入老年廉租公寓，每每听到谁谁爸妈（和子女收入无关）又中了，概率很高呢。

上海很明显，是外环的房价高了，北京一样。内圈内环如果能负担的起，找到中意的好房子比等价钱降一点重要的多。长期，中国的工资水平是在不断增长的，房租也会时不时涨涨价，今天看来有点stretch的房价收入比，过两年没准就走平了。