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主题:【原创】四面楚歌之中国篇 中国发展之大破局之一 -- 井底望天

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家园 【原创】四面楚歌之中国篇 中国发展之大破局之四

俺的这帮兄弟们提出的概念,就是HaS,Home as Service,是把房屋建设当作一种提供给社会的商品服务,而不是现在的房地产那种作为投资增值和投机炒作的工具。

首先就是这种房地产模式,并不是要取代现有的以富人和高收入中产阶层为对象现存房地产业,而是要弥补现在的房地产市场,忽视的低收入和中等收入的城市中产阶层。这个模式的立足点是把这个阶层的用房需要,从受到投机资金冲击的商品房运作中剥离出来,而是注重房屋的实际居住质量(不是那些毛坯房),房屋的个性化特色,真正的以住房来构建社区,把整个居住融入社区文化的一部分。

把一个房屋产品当作服务,其着重点在于一次性购买,立足于如何为消费者提供充分的产品享受,同时为提供服务者带来稳定收入。这个模式,基本上可以杜绝把房屋当作财富性商品而依靠炒卖快入快出,一方面无法提供足够的合理价位住房给需要的人们,一方面又把大量社会流动资金绑在空闲的房子里。

着重房屋服务,效法瑞典的宜家的个性设计,不是简单的提供一些样式丑陋,大规模制造毛坯房而不考虑社会文化的地产商运营方式,而是采取从房屋个性化设计,绿色建筑理念(把太阳能和节能设计进去,让未来能源使用变成房价一部分),到社区管理和相关服务,一体化,另购房者可以真正的享受到高品质的住房生活。

在价格上这些住房,应该考虑到一平均收入的5-7年作为一个准绳,让人们可以负担起这种房屋。以北京为例子,如果一个家庭的夫妇收入为每月5500元,那么年收入就是66000元,对应的一套90平方米住房,是33-46万,就是大概3600-5100元一平米。当然,在较低收入的城市,就需要向下调整。

这个价格目标可不可以达到?在房屋费用中,基本是三大块,一个是土地费用,一个是建筑费用,一个是各类税收。在中国建筑费用还是占小头,因此如果政府只要给予一定的土地优惠、税收优惠和政策扶持,以“经商为民”的民间资金为发起种子,调动社会力量,这个模式,就能成为一种稳定无风险,又具有可持续发展的适当利润的行业。它比目前政府主导的经济适用房和廉租房制度更加灵活,在制度创新上反应比较灵敏。

最近的英国《经济学人》杂志有一篇关于中国经济的文章,算是一改西方对中国经济的误解,开始明白了中国经济发展中的真实面貌。

和海外通常的观点不同,这篇文章认为中国的经济下滑,不是完全由美国金融危机带来的出口下降引发,而是起始于2007年的房地产下跌和相关的建筑行业的萎缩。全球需要的崩溃只是第二轮打击。这个观点认为,中国经济对出口的依赖没有海外学者相信的那么大。虽然中国经济GDP的40%是出口相关,但由于大部分原料和半成品进口,出口附加价值只占18%,而出口行业雇用的劳动力占全部劳动力的10%都不到。

其实网上的兄弟,如老广曾经对中国的GDP构成和消费结构分析,得出的结论是中国不是一个出口导向的经济,而中国人的消费占经济比重,和美国人消费基本相似(如果扣除了美国人的医疗,教育和住房)。只不过这个看法从来没有被西方经济学界认可而已。

这种看法表明了,中国政府是有能力通过国内需求来带动经济发展。但是要解决的就是如何恢复建筑业的活力,因为农民工失业的一半是来源于建筑行业。

可以要解决这个行业的萎缩,光是靠政府的经济刺激计划,通过高速铁路,公路等等,就可以做到的。还必须依赖于房地产业的恢复活力。而这个脖子基本上现在是被中国的房地产商人们卡住了。

要想建筑业,以及相关的钢铁,水泥和建材等行业,都可以恢复活力,你必须有新房可以开工。而新房要开工,必须是现在市场上的房屋存货可以减少,即是通过大家对房屋的购买量上升,来减少房屋存量。

可是要让大家开始大量买房,你要么让大家突然收入增加(当然减税,减贷款利息也可以帮助),或者房地产价格大量下降,才可以做到。很显然,前一个方法在当前有难处,而后一个方法,就是让房地产商降价,难度也比较大。前一段时间,当房地产商们手上资金紧张,于是大家鼓噪要政府支持,把房地产业列入国家支柱行业。而现在,当银行贷款大幅度上升,带动了房地产商的资金松动,人家自然就有更多的时间来扛住这个价格。

其结果就是中国的商业房地产价格稳定下来,但还是对普通的人们价格太贵。可是这种抗衡的局面,就导致中国的建筑和相关上游行业不能复苏,带来了就业和经济增长的压力。

HaS的模式,就是为了打破这个僵局,在当前的房地产价格稳定的情况下,为需要的居民提供房屋产品,又同时帮助中国的建筑和上游相关行业,提供发展的契机。

这个模式的另一个好处,就是创造出一个以房屋和室内设计为主的中游行业,为这方面的需求提供各种就业机会。而立足于社区管理,提供老人看护等等,就会为下游产业同样创造机会。因此这个模式的启动,真的是一石数鸟,可以为中国社会下一步发展面临的各类社会稳定,就业压力等等问题,提供一个可行方案。

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