主题：分析：国务院四部委研究开征物业税 -- 陈经

5月25日中国政府网发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出研究制订并择机出台资源税改革方案;加快理顺环境税费制度,研究开征环境税;深化房地产税制改革,研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）。

我在《把老百姓弄得没钱》文中有分析，这一步是必然的。居民手里这么多值上百万的好房子，低成本得到，炒得风生水起，政府却弄不到啥钱，这是政府所不能容忍的。研究完了，后面就是开征，这也是必然的。从研究到实施，说不清会多长时间。但从地方政府的财政困难看，这事随时就开始试点也不奇怪。我这里分析一下物业税可能的形式，以及它的影响。

物业税的经济意义是，房地产不仅购买需要很高成本，持有也需要可观的成本。这样，持有房产也需要现金流来支持了。美国有1美元就卖的房子，就是因为付不起物业税与贷款了。

物业税，显然会与房子的市场价值挂勾，这是各国通行的作法。有些意见认为，一套房免征，二套房或者n套房才开始征。这个办法不好，因为很难定义什幺叫二套房，一家人几个身份证，谁知道共有几处房子？简单易行的办法，是给房产估一个市场价值，这个其实已经在做了，银行放贷都需要这个基准的。然后，规定免税额多少，比如北京的房免征80万的物业税，值100万的就交20万的税，象个人所得税一样。上海免100万，武汉免40万，各地自行规定。这样，穷人住小房差房，就不用交物业税，不会闹得沸反盈天。富人管它持有几个房用几个名字，反正都得交。

这对穷人的影响是，有些穷人每月收入不行，却因为历史的原因住着市中心好地段的好房，这些人会受重大影响。比如抄底买了个120平米的自住房，值200万，免税100万，还有100万的价值要交物业税。按国际惯例3%，这就是一年3万元，并不是很容易承受的，现金流不行，就抗不住。这种穷人的理性选择就是把房子降价卖给承受得起的高收入人士。时间一长，穷人就被清除出“高收入人士”居住区了。

征了物业税以后，二手房主能不能涨租金转嫁成本，这也需要探讨一下。一般价值的房产，物业税本就没有或者不多，租金不会涨。价值较高的房产物业税成本高，会有加租要求，比如4000租金想加到5000。但能出这么多租金的人，买房能力也强，二手房主降价卖房，正好转去买房。所以，高价房产，有一个积极换手的过程。持有一大堆高价房产收租将不太流行，物业税成本太高，租不出去就亏大了，挣钱不易，房价上涨也不一定高兴。而买许多低价位房子收租是不错的生意，普通民众收入上涨，租金也能跟着涨。本来外国富人就不太流行当地主，自己住一个很好的房子也就罢了，买一堆高价房子放着太亏。

有了物业税，炒房会变得很复杂。象中国这样高达10倍的房价收入比肯定会成为历史。现在人愿意花10年以上的收入去买一个房，是因为没有持有成本，买了以后就成了房子涨价的支持者。市场稍热，二手房东就能挂出难以置信的高价，因为卖不出也不怕，索性胡挂一个。物业税一出，那房子涨价，市场估值上涨，要交的税多，也不一定能卖出去，房主不一定乐意。以后还会有炒房，但就不能倒来倒去“干炒”了，必须有现金流支持，与收入挂勾，上涨幅度会慢得多。

地方政府与中央政府会分成物业税，估计各能增收5000亿左右，也不是一个小数。而且住房越建越多，房价慢慢涨，这个数会上升。有了这笔钱，就不用费劲地抬高地价了。合理的办法，是迅速低价推出地块，把地块建成好地段，建成一块就能多收一块的钱。让更多的人买房，建得越好，买的人越多，收的物业税越多。

（完）