主题：分析：国务院四部委研究开征物业税 -- 陈经

5月25日中国政府网发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出研究制订并择机出台资源税改革方案;加快理顺环境税费制度,研究开征环境税;深化房地产税制改革,研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）。

我在《把老百姓弄得没钱》文中有分析，这一步是必然的。居民手里这么多值上百万的好房子，低成本得到，炒得风生水起，政府却弄不到啥钱，这是政府所不能容忍的。研究完了，后面就是开征，这也是必然的。从研究到实施，说不清会多长时间。但从地方政府的财政困难看，这事随时就开始试点也不奇怪。我这里分析一下物业税可能的形式，以及它的影响。

物业税的经济意义是，房地产不仅购买需要很高成本，持有也需要可观的成本。这样，持有房产也需要现金流来支持了。美国有1美元就卖的房子，就是因为付不起物业税与贷款了。

物业税，显然会与房子的市场价值挂勾，这是各国通行的作法。有些意见认为，一套房免征，二套房或者n套房才开始征。这个办法不好，因为很难定义什幺叫二套房，一家人几个身份证，谁知道共有几处房子？简单易行的办法，是给房产估一个市场价值，这个其实已经在做了，银行放贷都需要这个基准的。然后，规定免税额多少，比如北京的房免征80万的物业税，值100万的就交20万的税，象个人所得税一样。上海免100万，武汉免40万，各地自行规定。这样，穷人住小房差房，就不用交物业税，不会闹得沸反盈天。富人管它持有几个房用几个名字，反正都得交。

这对穷人的影响是，有些穷人每月收入不行，却因为历史的原因住着市中心好地段的好房，这些人会受重大影响。比如抄底买了个120平米的自住房，值200万，免税100万，还有100万的价值要交物业税。按国际惯例3%，这就是一年3万元，并不是很容易承受的，现金流不行，就抗不住。这种穷人的理性选择就是把房子降价卖给承受得起的高收入人士。时间一长，穷人就被清除出“高收入人士”居住区了。

征了物业税以后，二手房主能不能涨租金转嫁成本，这也需要探讨一下。一般价值的房产，物业税本就没有或者不多，租金不会涨。价值较高的房产物业税成本高，会有加租要求，比如4000租金想加到5000。但能出这么多租金的人，买房能力也强，二手房主降价卖房，正好转去买房。所以，高价房产，有一个积极换手的过程。持有一大堆高价房产收租将不太流行，物业税成本太高，租不出去就亏大了，挣钱不易，房价上涨也不一定高兴。而买许多低价位房子收租是不错的生意，普通民众收入上涨，租金也能跟着涨。本来外国富人就不太流行当地主，自己住一个很好的房子也就罢了，买一堆高价房子放着太亏。

有了物业税，炒房会变得很复杂。象中国这样高达10倍的房价收入比肯定会成为历史。现在人愿意花10年以上的收入去买一个房，是因为没有持有成本，买了以后就成了房子涨价的支持者。市场稍热，二手房东就能挂出难以置信的高价，因为卖不出也不怕，索性胡挂一个。物业税一出，那房子涨价，市场估值上涨，要交的税多，也不一定能卖出去，房主不一定乐意。以后还会有炒房，但就不能倒来倒去“干炒”了，必须有现金流支持，与收入挂勾，上涨幅度会慢得多。

地方政府与中央政府会分成物业税，估计各能增收5000亿左右，也不是一个小数。而且住房越建越多，房价慢慢涨，这个数会上升。有了这笔钱，就不用费劲地抬高地价了。合理的办法，是迅速低价推出地块，把地块建成好地段，建成一块就能多收一块的钱。让更多的人买房，建得越好，买的人越多，收的物业税越多。

（完）

天知道又有什么政策出来。

关于物业税能否打击炒房，目前俺打一个问号，待它正式出来以后再慢慢看吧

不过想想也对，房产已经炒了这么多年了。卖地皮得快钱也赚得差不多了，可以考虑稳定的财源。

2007年6月28日公布的《国务院办公厅转发发展改革委关于2007年深化经济体制改革工作意见的通知》（国办发〔2007〕47号文）中提到

“适时出台”的燃油税已经出了，“研究开征”的环境税还在“研究开征”，物业税从“积极推进”变成了“研究开征”，不过离“适时出台”还有段距离。

追陈大文章是种乐趣啊。

比如我在北京上海各有一套房子，那我同时享受两地的免税么？如果我只享受一地免税，哪一个城市的财政来充冤大头呢？（个人不希望物业税又绑在户口制度上！）

我的建议：每个公民全国范围内享有一定面积免税额度，比如50平方米/人。一个人的额度只能用于一套房产，至于用于哪一地哪一套可以自行决定，但只能用于本人或直系亲属及配偶名下的住房

另外，个人认为这个东西暂时不会出来，除非想杀房地产以救万业（消费）

好办法

阴暗地估计一下,等官员们手里的房子出清的差不多的时候就可以开始了.

“估计各能增收5000亿左右，”雷了一下，算下来比较有钱的那部分城市居民

每人要摊上个 2500元 /每年，一家人四口人就要摊上 10000 元/年，只能念叨

一句，如果是变成真的，可真 TMD 心狠手辣呀。

在手（成都及重庆等地），需要出手卖出吗？盼解惑，谢谢！

开征物业税可能会引起房价暴跌，扰乱金融秩序，搞不好变成中国版的subprime.

但愿房价能降。

新闻里是这样说的：研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）。

这四部委，财政部、税务总局是管钱的，平时不太搞研究。发改委、城乡建设部，也不是什么正经研究部门，算是政策管理层。所以，这个“研究开征”，它不是搞什么学术研究，而是商量“实施办法”。如果是学术研究要不要征物业税、征收方式、对穷人富人的影响之类的，应该让社科院，或者国务院发展研究中心之类的机构去以空对空写文章。

因此我认为，开征是已经定了，只是互相要配合一下，各部门分钱，制定收钱的办法。当然，这个事挺大的，肯定得试点。试点看看社会动荡不大，就会全国推下去。由于这事能来钱，各方面应该有积极性去推进。

我感觉会先小规模收一点，然后慢慢加上去。收小钱，大家觉得没有事，但收税的框架有了，以后加税就象上调印花税一样容易了。

对地产价格短期影响应该不大，因为试点征收的方式与范围全都未定。不过长期来说，一定是把房价与收入比、租金比，往小里打。因此，如果你觉得你手头的房子是靠炒家支撑的价值，应该考虑找时机出手。如果房子的现金流不错，那应该等待升值，因为有基本价值保底。具体情况也不好说，我也不是房地产专家，随口说两句。