五千年(敝帚自珍)

主题:分析:国务院四部委研究开征物业税 -- 陈经

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家园 谢谢虎兄回复。

虎兄目光如炬洞若观火,一下子就看穿了俺的小算盘。确实,不管官府开征物业税的出发点如何,俺的小小心愿就是想借物业税打击一下炒房、囤房行为,少了炒房这层盘剥,房价并不一定会降多少,但是对于小蚂蚁来说,还是能减轻一些负担。

交易税是针对动态的经济行为来收税。提高房地产交易税率当然可以调节炒房行为,但是对囤房的调节作用就有限,因为:1、交易税是一次性的,2、交易税可以轻易转嫁给最终消费者,3、交易税的税率依据交易金额而定,这点就决定了炒房者逃避交易税的方法很多。

不妨推演一下,假如我是炒房团(或者炒房的开发商),提高交易税对我的影响就是出房时间再推迟一点,反正交易税就交一次,而且早卖房晚卖房交的税都是一样多,那么我干脆多囤一段时间好啦,房价还能再炒高一点呢。等到卖房的时候,我不仅可以把交易税揉进房价,还可以用“赠与价格”等手段少缴纳交易税,这样就能两头占便宜。

如果推出物业税,那么我囤房时间越长,成本就会越大。做短线的话,这个囤房成本还可以像交易税一样被顺利转嫁,但做长线就麻烦了,非常可能转嫁不出去。打个比方,消费者都会愿意承担自己入住后产生的水电费,但有谁会愿意把入住之前的水电费也给包揽下来呢?

从推演情况来看,受物业税影响最大的就是囤房者,直接的后果很可能就是空置房被振荡出来,投入房市,从而拉动房价下跌;另一种可能是囤房者铁了心耗下去,把这些空置房都转为出租房,那么陈经讲过的国内房地产市场“租售倒挂”现象将更加严重。

虎兄对物业税的担心很有必要:税负是否公平,执行能否有效,房地产行业是否经受这么大的冲击?兄弟我对这些没有思考得太深入,厚着脸皮简单说两句吧。

思来想去,我觉得按房屋使用面积来征收物产税也许是最公平的,毕竟房屋的面积不好做假,多用多缴符合公平法则,还能起到引导作用,引导开发商多盖小户型,引导老百姓多买新房子——毕竟,如果旧房子和新房子交一样的税,那么很明显还是住新房子更划算些。

至于地区差异,各地物价消费水平不同,物业税标准不一也是正常现象,何必搞一刀切呢,反正这个税是地方官府收缴和使用的,每年每平米是收1块钱还是收100元就由各府各郡自己拿主意吧(当然,中央朝廷一定要先规定个浮动范围)。这样一来,各府各郡都会看紧自己篮子里的鸡蛋,那些跨府跨郡多处安家的人就得掂量一下,是收缩阵线呢?还是不辞辛苦去各个府郡衙门口挨个烧香?

可能的避税办法中还有一招:私下交易,绕过房产交易过户。但是房屋不比其他消费品,第一,不过户没法办理银行分期贷款,现在这房价,有几个人能一次性付全款的?第二,购房人拿不到写自己名字的房本心里就是不踏实。所以我觉得绕过房屋过户的可能性只会发生在小产权房。

“秋后算帐式”方案,其实是个无奈之举,也可以当成是个合同违约条款,是最后一项保证。有这么个约束,而且是与房地产行业中最活跃的一部分人息息相关,我想应该能够保证物业税的执行效力吧。

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写完发现,俺有点狭隘了,斗争重点放到炒房这个经济行为上,一点没有探讨政府行为的合理合法性。呵呵,力所不逮,实不能也。

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