主题：高房价的合理性：房价由竞价系统的规模决定 -- 陈经

按照群众观点，“居者有其屋”是天经地义的，也是国家正当的经济发展目标。小布什政府就搞了个“每家都有自住房”计划，提高美国住房个人拥有率。那么在中国，是不是也应该有这样的发展计划？比如说到2020年，全国每家都有基础设施完善的宽大自住房，日常生活方便，交通顺畅上下班时间少，房子也有档次住着心情好。相信这样全国群众应该是满意了，再要有啥要求也不太好意思了。我们可以把它称为“中国特色社会主义房地产发展的终级目标”，来分析它的可行性，以及对房价的影响。

1. 住房面积

首先看“宽大”这个要求，这应该很容易。农村房子人均上百平米也可能，城市人均居住面积也不少，在东亚国家里都算是不错的。理论上，只要多建房子，人均居住面积总是能上去的。2008年中国人口净增761万，商品住房销售面积同比下跌21%，仍达5亿平米。每增加一口人，对应增加65平米，显然人均住房面积会不断增加。目前的说法是，2005年城镇人均住房面积26平米。国际上低标准的是香港，人均住房面积8平米，高标准的是美国60平米。美国人比中国少得多，空地比中国多很多，住房面积大中国比不了。胡扯一个发展目标，城镇人均住房面积40平米，应该不离谱。按8亿城镇人口计，原有6亿城市人口，最终有2亿农民进城，需要新增住房面积2*40 + 6 * 14 = 164亿平米。这说实在的不是个特大的数字，中国的生产能力可以轻松搞定，一年新增10亿平米，16年就搞定了。而且起点也不低，已经26平米了，只是“改善型”的要求。过程中会有些房子报废，但这不是问题，炸掉重造增加楼层，面积还能增加，除非拆迁价钱谈不拢。

总的来说，人民群众对住房面积的抱怨已经不大，远好于1991年7平方米的痛苦时期。1991有这么困难，城镇人均才7平方？我对这个数据有点怀疑，不过10多年来住得越来越大是真的。基本上人都是往大的房子里“改善”。

2. 基础设施完善

这个问题也不大。只要是新建楼盘，水电煤气电话网络小区管理，这都不是问题，出事了叫质量问题，都可以大闹的。以后标准会加多，什么绿色环保，但一段时间以来的新建楼盘都有完善的居住功能。户型，南北通风之类的要求，那是另一回事。可以假设新与次新商品房短中期都能用，也不会有啥怪异要求出来，基础设施不是问题。

王石2007年说，现在建的房子有问题先别买，过两年建的会更好。这应该说的是房子时间长了能看出毛病，应该是真的。20年前的房子，甚至一些10年前建的房子，确实没有卖相了，不是修修补补的事。按说砖混结构的住房，撑个100年也正常。但群众的要求说不定高，看着破破的就想炸了。现在这些商品房，能管用多长时间？实在是说不上来。如果20年以后人民群众就觉得住在这些商品房里面丢面子，那问题就大了。

3. 日常生活方便

这就看生活配套。由于是市场经济，这事容易解决。不方便，就有人跑来折腾挣钱，天常日久就方便了。一个新小区荒得很，没几年就热闹起来。现在进入家庭汽车普及时代了，活动半径狂增，更容易了。

4. 交通顺畅

上下班时间短，看病上学也要近。这事在中小城市还有谱，对大城市基本就是鬼扯，毫无办法。城市就是人扎堆上班上学，城市越大，人扎的堆也越密。一个城区10万人扎堆上班，下班就退到边上10万人的居住区里，几步路的事，这也不算太离谱。如果100万人扎堆上班，下班退到边上100万人的居住区。。。这事就不行了，会挤死人。得往四面八方退，这事很复杂。只要是大城市，这上班时间就短不了。买车不是问题，但都开车，全挤死。有地铁，使劲塞，单程能控制在一小时左右，就算不错了。

这事只有立体解决，每人用个人飞行器象蝗虫一样从各个空间飞过来，那上亿人也不怕。或者不扎堆上班上学，目前似乎都不靠谱。

因为这个交通问题，越是大城市，就越有“市中心”的概念。中小城市谈不上什么中心，骑个车半小时就穿越了，地段层次不太分明。

所以，这事就是两伙人。中小城市的，交通顺畅不是问题。大城市的人就扯开了地段问题，什么四环、内环、关内、关外、地铁边上。

分析到目前为止，情况似乎尚可接受。中小城市的一片光明，住房问题解决容易。大城市有些地段交通问题。

5. 有档次住着心情好

这事是个最鬼扯的东西，人民群众提出这种要求就是一伙王八蛋。啥叫有档次？房子大、漂亮，那不算啥子，随便弄个开发商就能干。就得地段好！

什么叫地段好？这事就是群众自己忽悠，西湖边上好，黄浦江边好，内环好，关内好。管它怎么忽悠的，好地段的特征就是稀缺。城市在全国排名靠前，什么四大一线城市。地段得有概念，风景好，江景、湖景，或者大公司多，CBD。这事就是流行瘟疫一样，群众口耳相传。

这么大一个中国六七亿城市人口，地段称得上好的，能挤下多少人？上海北京深圳杭州的好地段，能解决2000万了不起了。再加上二三线的精华好地段，再挤它3000万人。顶多5000万人住得有面子，我这还是往高里估了。老百姓人同此心，都是纸醉金迷地追求好房子，先富待富都盯着这几块地。

5000万人的位子，可能已经有4000万人占住了。因为历史的原因，这4000万人中可能3000万人是靠各种运气混到那的，1000万人靠钱硬突突进去的。现在，原始分饼时期过去了，想进去，除了特种牛人，都要靠钱硬突突。这事更惨的是，已经突在里面的，还想占更多的位子。所以，这些位子是竞争十分激烈的。

存了突突之心的，需要作一个排名。全国几亿人，有多少有意图的，你最多愿意付出的代价是多少，排名多少。这是一个全国甚至全世界资金的超大规模竞价系统。刚工作的小白领就算了吧，月入2万也排不上号的。这个竞价系统的规模不改，经济越发展，房价就越高。中小城市与大城市不同的就是，竞价系统规模小几个数量级。

房价就是由竞价系统的规模决定，这是我的终极结论。物业税、禁止人买二套房，都是通过减少参与竞价的人数规模，来压低房价的。物业税可能也减少不了竞价的人数，对有些高端物业，能参与竞价的，谁在乎那点物业税。

几个有用的推论：

1. 超级好地段的房价会一直升

比如西湖边上，香港半山海景，上海中心江景。总会有许多人去竞争这些地段的好房子，没有任何财经手段能阻止这种欲望，竞价能力越来越高。只要房子质量过得去，能配得上地段的档次，买了捂住，就是必杀的理财技。发现潜力好地段了，大胆炒房吧！来了物业税都不要怕。

2. 不要到中小城市炒什么房

中小城市随便就建一堆房，把盘子扩大一倍不难，根本炒不过来。也没有啥了不起的地段概念。所以也没有全国人来扎堆炒。可能收租是可行的，但外地人哪有空管？

3. 买房保值关键在地段卖点

买不起超级好地段的，只好买不那么超级的。房子质量查查，外观看上去漂亮，这个容易。如果以后不能招来更多的眼球，拉来新血扩大竞价系统规模，保值不易。可能表面上房价涨了，但大大输给其它投资，也战胜不了通胀。所以，要注意卖点，想象一下以后这房能不能在这个大城市里站出去，总得有个啥可圈可点可吹的。可重复的都是虚的，不可替代的特点越鲜明越好，人民群众口耳相传效果了不得。

4. 小心鱼目混珠的高价房

可能一个好地段的破房子，也想卖高价，还牛得很。这种破房子，时间一长，就没有人住得有面子了。哪怕交通方便，价值也会衰减。比如一些老公房，完全没卖相了，也高价。房主因为觉得地段稀缺，会就势挂出个恐怖高价。这类房是保不了值的，就是搏拆迁。有些又不够破，也不一定拆。因此，如果为了交通问题，必须住这类房，应该尽量考虑租。实在受不了必须买，可以买小点，以后损失也小。

5. 中国的房价就是会显得超高

其实一般的中小城市的房价并不高。但抓眼球的就是那几个大城市，白领青年也盯着这些地方，把这些超高价当中国的房价代表。按中国的人口规模，只要贫富差距稍大一些，高收入人群的数量就会相当可怕。几个焦点城市招来全国与华人圈子的富人，根本不是当地一般人收入能比的。在这些城市，房价收入比达到世界最高是完全正常的，非常有逻辑。这在道德上当然是黑暗的，但其经济解释很合理。这事解决不了，只要让外地人买房就会如此。

其实我毫无看房经验，对实地看房完全无兴趣。以上推理与结论，完全是纸上谈兵。

（完）