主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

1．“我们可以很容易相信，如果自住房主能够把房子卖掉，可以立刻获得强大的购买力。”这个房主是按照爆长前的价格卖掉房子，还是按照爆长后的价格卖掉房子呢？如果是爆长前的或者是只是小涨的，估计可以卖掉。如果按照爆长之后的价格，很抱歉。能否卖掉就要碰运气了，看有没有凯子愿意来接盘。既然是改善型房主卖出房子，估计高收入人群一般是看不上的，选这样房子的人，一般还不够高收入，能否接受爆长后，不合理的性价比还难说呢！

2．“二手房成交很火，真想卖并不困难。”二手房成交很火，跟真想卖不困难没有直接联系。目前二手房的价格跟成交量是成反比，有些报价很高的房主有些不是真想卖房的，不等钱用。所以报个高价慢慢等凯子。而真想卖掉房子的房主一般不敢报高价，报了高价就可能卖不掉。经常提价的房主，我调查过，一般很难卖掉房子，到最后就是搞得买方和中介都放弃他。房子套现不了，就不能再去重新买房子改善居住。

3．“现在交易税费大幅下调”，是下调的，但是中介费同时又上调了。你知道吗？所以交易成本的实际下调幅度已经大打折扣，除非你可以不通过中介，自己解决房源，过户，及办理贷款手续等。另外，由于房价的上涨，降低的交易成本，早就已经被抵消。

4．“大城市，大批人往里进……先买二手房也很自然”小城市进大城市的人，如果不是有一点资本的有钱人，购买力非常有限。扬州一套最好地段的120平米新房子，最多70W。因为是新房子，所以去掉贷款，估计能有50W现金。要买你文中，被淘汰下来的那套价值100W的二手房，需要贷款50W。南京一对普通工薪家庭的收入一般在2000~3000。我们就假设，这对小城市来的夫妻收入不错，税后2000+3000=5000。公积金贷款40W，等额本息25年期，月供就要2082了。去掉公积金抵扣的600，实际月供1482。5000-1482=3512。去掉抚养孩子的费用1000。只有2512了。维持家庭开销已经不容易了。如果要贷款50W。就更吃不销了。房子如果 再涨价，他们恐怕就消化不了你所谓的改善型需求淘汰下来的房子了。