主题：北京上海普通房子价格极限2-3万，上涨空间不大了 -- 陈经

稀缺的房子，那是富人玩的，多高也不奇怪。普通人不关心，关心也没有用，反正买不起，再跌也买不起。稀缺的房子再怎么涨，普通民众也没有啥愤怒情绪，主要是看热闹。香港一个房子一平米卖70万，人也就是惊叹两下。

还有一些破房，一般人兴趣也不大，主要是搏拆迁。改善性的不会考虑这些破房，价格再低也不会去住。主要是低端需求考虑破房，但因为没啥钱所以才叫低端，所以上涨想象力不足。深圳一些破房，90年代建的，2009年楼市大涨，大批房子比2007最高点还高了，破房却涨不上去。北京有些破房，是学区房，也猛涨。这等于卖政府许可证，不作分析。

破房的分析价值在于，年头一长，就会有大批普通房子变成破房。所以，选房最好不要选会变破房的，相对贬值的可能性高。破房价格由城市中低端人群的收入决定，炒家也不会有太多兴趣。至于什么是破房、好房，我就不知道了，没有看房经验。我把破房定义为城市中高端收入的人不想住里面的房子，住在里面就想改善到好房里去。炒破房，如果要有超额收益，需要拆迁、学区房等消息。

真正的主流房子，是普通的好房。不稀缺，几十万个是有的，但人住里面心情还是可以的，不会觉得迫切地想换。城市中高端收入人群，豪宅是不想了，就会研究这类房子。

这类房子，看现在家庭人口结构，三居是正常情况。小孩一间，大人一间，老人一间，一个客厅。四居就不如三居的需求硬，二居的想换成三居的。三居的面积应该是90-130平米之间，各个城市风格不同。北京流行大面积，三居得120平米左右。为方便起见，算100平。

假设炒房情绪最高的时候，人为房死，头脑冲动，房价不败神话流传，白领尽全力买。新白领首次买房，贷款按30年最高限额算，每月还款N元，30年能还N * 360元。每月还5000，能还给银行180万。银行扶持地产，只收走利息40万，还掉本金是140万。白领贷30年，说明首付能力不行，算首付50万。满打满算，总价200万可以封顶了。100平的，均价2万就非常吃力了，这是月供5000元的情况。

改善性白领换房，由于是小房换大房，现有房住着，不会狗急跳墙低首付贷30年死拼。比较正常的是愿意承受一个中等压力的还款额，为此愿意出高比例的首付。卖了房以后，首付能力比新白领多100万左右，可以付150万。20年还款，每月8000，还190万，银行利息收掉50万，房子总价290万。如果按120平算，24000一平。也就是说，改善性白领虽然购买力强大，但能够承受的均价，不会比新白领高太多，也就是20%左右。

各种白领收入不同，每月还5000的算低的，假设收入高些的能每月还款1万。新白领月还1万，按上述方式计划，可以承受3万均价。改善性白领可以承受3.6万。这都是极限了，再往上就是投机炒房了，或者富人“刚投”了。

这么粗粗的估一下，白领们能够承受的均价就是2万-3.6万之间。根据房子的档次各有不同，这是往高里估了。再要高，白领就买不起了，再痛苦也不会买了。所以，普通房子大约就是炒到2-3万就到顶了。

炒家也不是瞎来的，如果没有这些白领来接盘，也不会胡炒。不会因为有炒家，就越过这个界限。这和股市不一样，没有拉高出货的说法。炒房是拉高了，就没法出货了，一跌人就开始观望，得上涨中出货。所以，2-3万就是大成交区域。会有一些瞬间高点，成交少不算数。

中高端白领的收入，未来一段时间看来不会奇迹般增多。收入剧增，可能是变管理层了。而中高端白领人才，其实并不稀缺，有这种能力的大学生不在少数。公司没有必要给中高端白领普涨工资。所以，白领的月供能力估为5000-10000，应该是合理的，而且不会奇迹般增长。

综上所述，北京上海这种地方，普通房子价格极限为2-3万。档次高的3万，档次低的2万。目前应该已经差不多了，上涨空间不大。

下跌的可能性也基本没有，我5月估计过，绝不可能下跌。现在比那时大约涨了20%。白领购买能力还是可以的，跌个20%随时就会出手。所以房子价格大约进入稳定期了。大幅下跌不用怕，想大挣一笔也不容易。

现在的价格应该差不多就是市场均衡价格，所以成交比较火。不少炒家出货，觉得涨不太动了。但真实需求也多，趁利率优惠买，成交创历史新高。国家政策应该也就是这样了，往上再拉不可能了，也拉不动了。炒房的好时代结束了。但也不是就开跌，国家并没有这样的意图。维持在2-3万低一点的价格，地皮就可以卖得很火了。

葡萄说，每年涨30%。三年就翻倍了，2万的变4万，这是绝对不可能的。不是说人没那么疯，而是没有那么多钱。炒家其实比群众理性，越有钱的越理性。有些穷炒家不理性，却没有钱。炒豪宅的有自己一套销售理论，我不知道会多高，上海那个汤臣一品16万一平了。炒普通房子，就得看白领的购买力。

（完）