五千年(敝帚自珍)

主题:关于房子 -- MRandson

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家园 我不认为物业税能够对房价有很大影响。

更加不可能天下大乱。

物业税出台导致短期房价调整可以预见到。

关键在于,支撑房价的,是供需不平衡,这一点不会在短期内(5-8年内)改善。

政府的高地价政策,仅仅是把房价“红利”中的一大部分由政府给吃掉(相对其他政策,这一点是对中低收入阶层相对公平的)。想象一下,周边房价12K,新房上市会因为地价便宜就卖6K吗?绝对不会。他如果预测房价要涨,仍然会定价12K5或者13K或者更高,资本家绝对不是慈善家。

供需不平衡的根本原因在于三个因素:

1.老龄化;

2.城镇化;

3.建房速度赶不上需求增长速度。

先说老龄化,四川人民退休要去成都平原,浙江人民要去杭州,山西人民要去北京,这是因为这些城市拥有的教育/环境/医疗/人文资源远远高于周边地区,10年内无法解决;这些城市的本地人民,老房子要换新房子,小房子要换大房子,要向交通便利/就学/人文(公园等)周边集中,这些条件要完成,仍需5年以上。

再说城镇化,农村人口不断向城镇迁移。每年,50M总有吧,每人1平米,就是50百万平米。全国每年竣工,1亿左右吧?偏远农村的要去中心城镇,中心城镇的要去二线城市,二线城市的要去一线发达城市。这就是为什么,房价上涨的时候是一线带动二线,二线带动城镇,之“带动”的原因。现在每年10百万大学生毕业,至少三分之一都去了一线发达城市(群)吧,只有这些城市才能容纳这么多的就业吧,这些人去了,至少要租房子吧,那就要有人买了租给他们吧?一线城市房价抗起来了,投资需求“带动”起来了。

三说建设速度吧。

建设速度有三慢:1是总体慢。房改后,千军万马过(商品房)独木桥,虽然每年竣工的多,可是需要房子的更多,总体供不应求。

2.是中心城市慢。各级城市都在搞开发,分流了一线城市的资源,而一线城市的经济发展确远远领先,促进就业也远远领先,造成一线城市供求矛盾突出;

3.是城市建设慢。城市建设配套资源跟不上,每个城市都会造成地段差价过大的问题。

解决方案不是没有,现在如果政府愿意做的话还是亡羊补牢来的及。

方法就是将地价拿出来投入廉租房和政府市政工程建设。

比如,招标时对房地产商要求1比1建设廉租房,每年竣工1000万商品房就竣工1000万廉租房,商品房价随便房地产商订,政府只需要管好廉租房的公平分配,市场管市场的,政府管政府的,这才是正常的市场经济。用廉租房给急吼吼的老百姓一个安居的希望,需求自然可以往后缓,后缓的需求自然可以慢慢等建设跟上。

记得07年敢于这么说的市长只有深圳市长一个,当然啦,深圳市长廉租房没负担啊,600万常住人口,只有200万有户籍。户籍人口,还有几个低收入的呢?比其他600万人口级别城市可以忽略不计了啊。

所以,供需矛盾不解决,房价上涨不可逆转,“炒房”只是将这个过程缩短/放大/公开化而已。索罗斯不是说过那什么来着,好像说他只是利用了经济结构问题赚钱而已,真正导致经济危机的是结构问题?炒房也是如此。没有房价上涨基础,“炒房”盈利是不可能的。

物业税出台,会对空置房的房主产生一定压力。如果预期上涨速度大于物业税,房主仍然会选择不出售。对于已出租的物业,业主很可能会将物业税转嫁到租房者头上,而上涨的房租会导致租房者更加急切的想买房,增加了购房需求。所以我认为,物业税会导致短时间房价调整(空置物业出售增加),而不会改变房价上涨大趋势。

但是,这并不必然导致对现在购房的投资建议。由于炒房的存在,很多物业价格已经透支了未来多年的上涨空间。

房价整体会上涨,但是具体的物业却需要仔细选择。

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