五千年(敝帚自珍)

主题:关于房子 -- MRandson

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  • 家园 关于房子

    几个朋友问我关于房子的事情,其中两位比较典型:一位卖了房子手中有一些现金,担心通胀,不知道怎么处理。一位有一些现金和一小居,还需要一套婚房。

    个人回复贴出来,抛砖引玉

    *****************************************************

    中国经济已经不正常了。楼市继续上涨一个是为了保证地方财政,一个是为了保护银行。

    国家最后肯定会保护银行,美国政府是资本主义政府,还保护私有银行,何况咱们的银行是政府的亲生儿子?

    保护银行就意味着通货膨胀。国家要发行国债,财政购买银行的坏账。实际上就是给钱。这个过程就会引起通货膨胀,伴随房价下跌。最后,在某一个平衡点,国家认为通货膨胀可以接受,银行可以挺过去,挽救行动结束。

    但是,作为咱们来说,真的不好判断国家在什么位置上接盘,接到什么位置。这个很多时候有很大的随意性。

    通货膨胀来的时候,不仅仅房产和黄金好用,外汇也是可以的。许多人批评美元滥发,实际上美元的发行比人民币规范得多,美元的滥发是相对其他主要货币而言。

    我现在手头的资产,有多余的房产,也有外汇。去年我曾经认为中央会牺牲一部分汇率,保护就业,所以把手中的现金换外汇了。没想到中央采取了饮鸩止渴的方式保护房地产。我们的经济政策,不能用正常的经济思路来分析,更多的时候取决于利益集团的博弈。这个是无法预期的。

    如果你现在有自己的住房,现金不太多,我建议在适当的时候换一些外汇。眼下不是很着急,可以耐心等等。什么时候房地产下跌的时候,就可以操作了。那个时候,看具体汇率选择合适的币种。我个人比较倾向欧元或美元。

    目前欧元比较高,美元相对合适。将来中国出问题的时候,可能正好反过来。

    我这个选择是比较稳健的方式,如果选择激进的方式,就是增加股票。这个在我看来是孤注一掷。赌中央继续保持较高的贷款和财政开支,这样通货膨胀以后,楼市股票上升,中央压制楼市多余的资金进入股市。这个如果赌对了,可能是200%的收益。但是错了的话,恐怕就很惨了。

    至于房产,我个人理解物业税迟早会出。地方政府挖地三尺也要弄钱,目前看物业税是最可能出现的选择。如果目前没有住宅,不妨买一套相对比较小的。大规模投资房产,甚至靠贷款购买若干套住宅,我个人理解也和大规模投资股市一样,是孤注一掷的选择。

    当然,物业税出现的时候,很可能就是天下大乱的时候。这个就不预测了

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    这个问题不是第一个人问我了。

    首先说说楼市出问题的过程。第一个阶段是楼市猛涨,这个咱们已经经历了,而且将来还可能继续经历。

    第二个阶段是上涨停止,这个阶段迟早会出现,出现的原因或者是因为通货膨胀银行不得不加息,或者是偶然因素造成全社会资金联断裂。根本原因,还是大家最终实在没有购买力支持这个楼市了。

    那么就会出现什么情况呢?美国那边有例子。投机者平仓,跟风者套牢,银行一大堆坏账,地方财政破产,经济紧缩。这个美国那边也都看到了。

    国家显然不能坐视。美国的银行是私有的,政府尚且救助,咱们的是亲生儿子,政府不可能不管。美国地方政府破产,没小布什的事情,咱们决不能让施瓦辛格那样的人篡权。北京上海天津,党外人士掌权,那不是开玩笑吗?

    如果是纯黄金货币,银行是私人的,这个事情到此为止,政府相关也管不了,政府总不能合成黄金吧?所以咱们就知道该怎么处理了——现在不买,将来捡便宜。

    问题现在的货币是纸币,银行是国家的,这样一来,国家就有腾挪的空间了。

    首先是增加放贷,投掷未来。今年不就这么搞了吗?但是这样迟早还面临一个偿还的问题。还不上是迟早的事情。

    其次是政府收买银行坏账,简单地说,就是向人民银行发行国债,获取人民币,购买商业银行不良次产。最后,人民银行获得国债(财政部永远也不会还),财政部获得不良资产(一堆烂账),商业银行摆脱包袱获得现金。

    这个过程之后,流通中的货币就多了,就难免发生通货膨胀。

    目前判断是否投资真正的难度,不在于对过程的预测,而是不知道政府准备用信贷支持楼市到什么时候,一旦楼市崩溃政府什么时候出手,挽救楼市挽救到什么程度(增发多少货币,购买多少烂账)。

    此外,中央还会通过增发货币的方式,补贴地方财政。这个也是可以预期的。但是,资助到什么程度,也是不可预期的。

    这四个因素,完全取决于管理层的个人决策。

    所以,目前无法判断将来经过危机以后的楼市和现在的楼市之间的价格究竟谁高谁低。

    可以预测的有两点:

    政府一定会用尽一切行政和金融手段努力支撑楼市到最后一刻,目前的一线城市虽然繁华,楼市一旦倒台,地方财政崩溃,马上就是死城。所以,管理层一定会竭尽全力努力支撑到撑不下去为止。换句话说,楼市倒台的时候,也就是金融精疲力竭的时候,很可能会有很多的人失业。随后的挽救计划,又会刺激通货膨胀。很不妙的前景。简单的说,就是美国目前现状的扩大版。

    其次,国内的热钱,不会在国内和大家同生共死。它们的外逃,如同他们进入中国,是很难控制的。如果外汇储备迅速减少,人民币的下跌的风险极大。

    那么个人应该如何投资呢?

    我个人的方案是比较稳健的方案。

    没有自住房子的人,可以考虑买一套房子。买房子最好选比较小一点的。在选定房子以后,首付尽量少,贷款尽量多,贷款期限尽量长。手中要留有相对丰裕的资金。

    假设两套房子一套100万,另一套200万,尽量选择100万。假设你有40万,贷款首付20万就够,那么就缴纳20万,剩下全靠贷款。能贷款30年,决不贷款20年。

    用战争所比方的话,就是尽量打有把握之仗,尽量多依靠援军,自己的军队尽量作为总预备队。

    如果严重紧缩,利率迅速上升,你就提前还款。如果严重通货膨胀,你工资没有跟上通胀的速度(大多数人都跟不上),你可以用这20万,补贴生活,以防万一。手中有机动资金,还可以伺机收购便宜的资产。如果人民币下跌,这部分资金马上购买美元或者欧元。

    手中有20万,还要多贷20万,必然会有一些负担,但是作为灵活机动资金,你用同样的代价,是休想从银行获得的。

    不要买太大的房子,当物价上涨,工资不涨,还出现物业税的时候,就是买太大房子的人的悲剧的时候。只要挺过这一波通胀就好了,但是多数贷款非常多的人,很可能死在黎明前的黑暗之中。

    物业税是很可能出现的,地方政府挖地三尺也要弄钱,谁也不会甘心破产的。所以,新房子,如果买的话,最好用父母的名字。

    个人建议,参考。

    元宝推荐:爱莲, 通宝推:浑水摸鱼,胡一刀,起于青萍之末,

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    • 家园 如果以前没买的话 现在也别买。如果以前买了的话,现在可以

      考虑卖了。毕竟风险太高了。

      中国的房子已经演变的有点像传销老鼠会了,重要的不再是房子而是谁来接手下一棒。只要我下面有人接手。再贵的房子我也敢接。

      中国人向来是买涨不买跌,只要房价开始下跌,房子就会变成烫手的山芋,人人避而唯之不急。

      房奴已经被榨干了,如果房价继续上涨。那地产商造出来的房子谁来接手?奸商们互相卖房子玩吗?房子也是商品,批发赚的钱不了定比零售少。现在的地产商不一定比三四年前赚的多。

      我估计房产经济已经玩不下去了。ZF会换一种玩法,比如物业税 比如遗产税....

    • 家园 有一事不明

      一般父母名下会有一套房子

      为什么还要用父母的名字

    • 家园 房子在于用

      如果有钱够用,买个合适的房子还是有价值的!

    • 家园 【求助】请教安大,近期计划购房,但很犹豫时机是否合适

      我母亲住在四川的一个小县城,家里原有一套八十年代的老住房;由于母亲一直想住一套大点的房子,于是和老婆商量近期为母亲在县城的新城区买套90平米的新房,但一咨询房价吓一跳,前年房价不过6、7百,去年1400左右,现在一下涨到了3500,所以现在很后悔没有早买,也很纠结现在是否合适买房?安大能否给点意见参考参考?

      • 家园 如果县城经济不错,抓紧买

        别听这么多大牛忽悠。有时候,某些大牛也是何不食肉糜的主,生长环境太优越,从小到大太优秀,理解不了市井草民和他们之间的鸿沟是多深。房价不仅仅是砖头瓦块,里边隐含了大牛们认为生来就应该有的不错的教育,医院,晚上有路灯,出门有超市,自来水不是混的,能24小时有水等等。

        人工上涨的趋势已经起来,在一个力工一天都要上百的情况下,现在开工,三年后建好的房子成本会是多少?按古道说,1平米房子平均80公斤钢筋,200公斤水泥,还不算砖。钢筋水泥成本就要500了,加砖头小1千,人工那?100平的房子,10个人劳动3个月,算30个人月不算太夸张吧?(建设加内装,防水等)。 现在工人成本1月3千不稀奇,一平工钱就900了。土地成本那?三通一平那,通水,通电,教育配套,环境卫生,供暖等等那个不需要钱?

        如果说5年前,砖混建造成本800一平,小高层1200,(不算土地成本,税费配套等等),那么5年后,按现在的人工价格和环保要求的发展趋势,砖混建造成本不低于2000,小高层不低于3000,根本就不稀奇。工人少了,工人劳动条件改善了,工作时间从12个小时变8个小时了,每一项都意味着成本的巨大提高。而三通一平那,通水,通电,教育配套,环境卫生,供暖等等也都需要人来干,税费更不大可能降(只会加),你可以估计出个5年后建成的房子的保本价是多少。 估计5年后,只要是还凑合的县城的房子,4千以下的新房估计都难找了,这是劳动力成本上升,农民工生活改善带来的必然结果。

        当然,短期出现波动是可能的。但从中央的政策趋势看,中央提高农村,农民收入的决心很大,中国发展的趋势问题也不大,不发生大规模战争前提下,估计不用5年,全国县城比较好位置的房子会全面站到5千以上。当然,这个,一家之言,仅供参考。

        • 家园 不愧是泉大师啊

          8年后回看,虽然成本数据有出入,但理论分析大牛啊

          • 家园 5-7年后,强县城应该就都要过万了

            不发生战争,不出现经济大崩溃的前提下,基本是确定的。与8年前不同,大批农民工的主力,建国后人口生育最高峰的62-73的这代人,几年后就要大批退出劳动力市场了。这是自然规律,非人力所能对抗。如果10年内不能实现3D 打印,计算机编程机器人绑钢筋盖房子,中国新建房的单纯建安成本虽然到不了香港日本的1万1,2水平,但爬上6,7千应该也是极大概率。加上地价税费,基本就是1万最低成本了。

        • 家园 一朋友说房地产商造房的成本

          每平方700的样子,在湖南的一个地级市,该朋友有亲戚在房地产公司

          现在均价应该是卖5000多吧。不过我想他指的应该是纯粹的造房成本吧

        • 家园 四川县城的成本价应在2000元每平方以下~

          不含地价直说成本

          本人从事工程造价,但与房价关系不大~我们的造价主要指建设成本,即房子从立项开始到户主入住的成本~

          抛开通胀、物价(含人工工资,主要指工人的)上涨、政策调整等较大影响外,一个普通的住宅的建设成本如下:

          1、人工消耗,以一个工人工作8小时为一个工日为计算单位。

          2、材料消耗,分两种一种是直接转化为工程实体的材料,另一种为摊销材料(即该工程使用完后可以收回部分为另一工程服务的材料)。

          3、机械消耗,摊销使用成本,该工程完毕,可以投入到另外一个工程的建设中。(所以一般按时间、台次计算)

          综合分析,一般全国大部分地区基本有配套的材料(原材料:砖瓦灰砂石等主要消耗材料)供应地,人工工资的影响也不大,中国作为人力资源丰富的国家,一般都会有充足的人力满足要求,各地工资标准有高有低,综合来说基本差不多,当然,某些一线城市的物价水平使得人工工资过高是另一个话题。就广大地区尤其是人力资源丰富的地区,人工工资是相对较低的。所以最大的影响因素是管理,通常所说的项目管理。

          规模越大,管理越好,建设成本越低,这是常理。

          废话了一堆,白话一句:

          以四川某县城住宅为例,钢筋每平方消耗应在45~55KG/M2,砼应在0.4~0.5M3/M2等等,建设成本应在1500元每平方以下(含普通装修,不含精装、家电等)。

          综上,地价是关键,开发商的动机是根本,下单请自主!


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        • 家园 老家县城经济不甚发达

          我们县是个劳动力输出大县,平时街上人都不多,而且大多不是老的就是小的,青壮年基本都在外工作,年底春节人气才特别旺,因为都回家过春节了;

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