五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】我经济政策分析的方法:野球拳 -- wqnsihs

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家园 这两篇文章我都没来得及看。我讲讲我的想法,

你看看对不对:

1、房产投资获得收益的方式主要是两种,一是购买后出租以获得长期的租金收益;二是通过转售获取买入卖出的差额。

但是实现收益就需要能够成交。而成交与否有三个因素:

第一是有需求者(取决于不断进入的新资金);

第二是有供应者(取决于已经建成和正在开发的项目量);

第三有价格形成机制或场所(必须在需大于求的情况下,才会形成真实可交易的上涨行情)。对价格起决定作用的在于供求关系。

那么假定只讨论通过转让获得价差,而购买者也是想博取价差的投资者的交易模式。那么转让成功的前提就是接盘者相信房价继续涨,也就是供需仍然不平衡,也就是进入市场的资金仍然充足。

在通货膨胀下,进入房产投资领域的资金肯定会增加,如果资金增加速度大于房产投资产品供应速度,那么房产价格肯定会上升。但是房产价格上升的速度如果小于通胀率,资产就开始贬值,反之增值。

3、未来房价上升速度是多少呢?通胀率又是多少呢?不把这两个数据估计出来,说房产增值或贬值都没有理由。

4、由于通胀率与银行货币政策有关,且央行在极力控制,我们假定在8%以下吧。

但是一旦通胀率大于8%,2008年11月5日类似的180度货币政策大反转就会出现。这时必然紧缩银根和加息,结果是减少新进入房产市场资金,必然改变房产市场供需情况,影响房产交易价格。一旦房产交易价格增长速度小于通胀率,买房产保值增值就不可能了。

而这一切的关键在银行货币政策的调整时间和力度。所以现在买房产保值增值就在赌周小川不加息,不紧缩银根。问题有2008年11月5日的前车之鉴,谁敢乱赌?

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