主题：北京上海普通房子价格极限2-3万，上涨空间不大了 -- 陈经

长安居，大不易。

正如我写过的决定房价的因素在房子之外。大城市，尤其北京上海的房价，可以说是个资源配置权利分配的问题。

我在济南，济南老城，明清的巡抚衙门在城市最中心的珍珠泉。护城河里边的很多老街巷名字。比如东边，按察司街，运署街，西边庙前街（文庙），铜元局街。而整个大明湖，在明朝都是归德王的，是王府。你看这些名字，就知道明清时期，什么人才能住在城墙里边，而且格局基本是东官西商。

无独有偶，我发现今天城市的格局还是那样。东边历山路上，省检察院（这2年搬了），省高院（也快搬家了），省司法局，省水利，化工，地矿，质检等等也都在差不多离巡抚衙门东边3公里左右的历山路上。而西边纬二路附近上，省农行，工行，交行，网通，电信，电力（鲁能），华电之类的都在西边。也是离原来的巡抚衙门3公里左右。

而西南八一立交附近的大片的地都是济南军区的。

仔细看一下，实际上他们的分步是有规律的，就是围绕着权力中心（省政府，距离原巡抚衙门地址很近）分步的。以省政府或者巡抚衙门为圆心，划一个半径6公里的圆圈。就会发现优质资源基本都是分步在这个圈里的。而且因为巡抚衙门必然是坐北朝南，它门前的那条东西向的路必然是城市资源分步的中轴线。而南北中轴，因为巡抚衙门在中间，必然是不贯通的。我认为，你所在的城市人口有多少，这个圆圈半径就有多大。1百万人口的城市（城乡都包括）黄金区域就是半径1公里，5，6百万人的省会城市就是半径5，6公里。北京上海这样2千万级别的就要接近20公里。北京的圆心是中南海，上海是上海市政府。

这个分步北京更典型，以故宫，中南海为圆心。城市分布以长安街为中轴。南北中轴是不贯通的。而我知道中行，工行等的总行也是分步在西边西单附近的。 这个格局是商鞅改制以来就基本确定的，王宫为中心，坐北朝南，前边安排，东市，西市。所以尽管北京相当于东市位置的工体一代曾经很多年比不了北四环的海淀。但只要它稍微一努力，cbd什么的就是绝对的城市黄金区。

在房改前，谁能进入这个圆圈，尤其进入东西两边的两翼位置（这里的位置是最好的），那是靠权力来分配的。而现在我们开始用市场的手段了。但最优资源仍然是会配置在这个圆圈里，尤其两翼（分步应该类似蝴蝶，东西两翼优于南北两头）。比如一个城市的3甲医院，优质公立学校，商业中心，交通中心等等。当然很多城市政府搬迁，建新城区，但新城区基本也会不自觉的服从这种分步方式。比如深圳，虽然是全新城市，但市政府我记得也是坐北朝南吧，深南大道也是自西向东吧。第一条地铁也是会沿着深南大道这个中轴来修。虽然深圳有很多分中心。但最优资源的配置应该也是服从这个规律吧。这个我不太清楚，还请深圳的兄弟们验证了。比如最好的公立医院，公立学校，市直机关，还有深圳的招商银行，创维等大企业的总部位置是否也在这个半径里分步。

所以，这个半径内的房子价格问题，就不是一个单纯的市场问题，不能套用西方的经验，甚至日本的经验来分析。为什么？因为他们都算不上真正的中央集权，自古他们的贵族们会拥有各自的大片土地。而实际的政治权利是由这些贵族们左右的。而中国，从商鞅，汉武之后，士农工商。商业贵族对国家权力的影响力实在有限，黄光裕这样的首富在其他国家有可能大片置地，有影响资源配置的能力。但在中国，富贵如黄光裕者，面对中央集权的政府，在资源配置问题上也是基本没有发言权的。

所以，在中国的城市，大部分应该都存在一个资源最优配置圆圈，

古代如果你想生活在这个圆圈里边，那就要么科举拜官，进入按察司，铜圆局那样的地方，要么就是征讨立功，封侯拜将，获得管赐府邸。商人可以进入，但政治地位低，而且能进入长安的东市，西市做生意，也未必容易。前几年，这个圆圈里的价格也不高，大家感觉压力不大。而现在，这个圆圈里边的价格高了，大家都认为泡沫了。但相当多的城市的县城价格并没有太高，很多城市的县城离城市中心可能20-40公里，套用美国情况，上班开20mile(30公里以上）那就可以算近的了。

资源配置最优半径内的房子，也许现在已经泡沫了。但我认为回到2005刚刚房改完的情形已经不大可能了，最优半径内可以瓜分的资源，已经基本被瓜分完了，利益已经固化，分到的，买到的就有了，没有的就是没有了。如果考虑全球资源重新配置的趋势，如果中国30年内能恢复历史上独领世界风骚的格局。中国一国，拥有5-6个纽约，20-30个巴黎，柏林， 那么这半径内的价格，是泡沫初期还是晚期，是强弩之末还是如日初升，还真不那么好判断。