主题：【原创】与其廉租，不如蜗居（上） -- 常识主义者

这个有点儿标题党了，实际上我要说的话题的如何解决目前中国的房子问题，中国房子出了什么问题大家都知道，就不用解释了。

关于房子的问题，河里讨论的非常多了。有论证房价合理的，有论证房价不合理的，有认为房价绑架中国经济的，有认为TG会因为房价崩溃倒台的，还有从房价谈到利率谈到汇率谈到华尔街谈到希腊的，从2009年谈到1989直至1929年的。

鸿篇巨制、高飞高走我是不擅长的，所以只好谈点最基本的，就是解决房子问题我们到底能做点儿什么，采取哪些具有可操作性的措施。

单刀直入的先表明观点吧，我的观点的第一条就是反对大规模建设廉租房。

前两年，在房价问题上，一片叫喊声就是：降价！降价！这两年，在房子问题上，一片叫喊声就是：廉租！廉租！

先说降价，现在一个事实就是喊了很久，房价不但没降，反倒越涨越高。涨价的原因，自然是很多的，最根本的恐怕还是存在真实的市场需求，现在骂房价的人如此之多，在某种程度上证明确实是有很多人想买房的。解决房价问题，最根本的还是要增加市场供给。

廉租房自然是能够增加供给的，所以被很多人寄予很大的希望。中国人盖房子的本领是不用怀疑的，80年代几天一层的深圳速度早就变成全国的平均速度，只要需要，在一个月之内盖出一个小区也不是什么难事。

不过我是反对大规模建设廉租房的，原因主要由三个：

第一，建设资金的问题。现在对地方财政形势有两个说法，一是地方政府卖地获得了上万亿的土地出让金，二是地方财政非常危险，频临破产。这两个说法看起来非常矛盾，不过却都是真实的。

廉租房的建设资金从土地出让金里拿，这个事情现在已经很明确了。按照忙总帖子里的数据：2008年地方政府在土地开发上共计投资10170亿左右，其中征地、拆迁补偿3780亿，城市建设支出（配套及7通1平）3040亿，土地开发和耕地保护（补地）1290亿，廉租房建设140亿，农村基础设施和基本农田保护370亿，破产或改制国有企业土地收入用于安置职工1560亿。

表面上看，现在投入到廉租房建设上资金才占到土地开发总投入的不到2%，似乎很大的空间，最少那3040亿的城市建设支出是可以分出一大部分用于廉租房建设的。

但事情应该不是这么简单，这里面应该存在一个连锁反应：

大量土地出让金投入廉租房建设—住房供给加大—房价下跌，开发商投资意愿降低—土地出让价格下降，出让金收入减少—新一轮的廉租房建设出现资金短缺。

同时，还有一个连锁反应：

大量土地出让金投入廉租房建设—廉租房建设划拨土地大幅度增加—地方政府可拍卖土地减少—出让金减少--新一轮的廉租房建设出现资金短缺。

当然，只有廉租房建设达到足够大的规模才会出现这个问题，可是廉租房建设规模不足够大的话，又解决不了问题。

站在地方政府的角度，大规模建设廉租房一方面是支出的增加，不但盖房子本身要拿钱，配套的道路、绿化、管网等等还要拿钱；另一方面是收入的减少，不但土地出让金减少，而且和商业房地产开发的相关的各项税收同样减少。这一增一减，有些地方政府真的就离破产不远了。

第二，廉租房的分配问题。廉租房不但有建设的问题，还有分配的问题。

我所在的这个城市，前几年搞棚户区改造，顺手建了一批廉租房，当时用的是国债资金。据说领导这么考虑的，先借钱把房子建上，既完成了任务，又是突出政绩。当时已经有明确消息了，廉租房建设中央财政会给一部分钱（实际上后来也真给了），自己从以后的土地出让金中拿一部分，用这两部分钱再还债。

先不说这个还款计划有无问题，最少房子是建好了。不过，两年过去了，房子一直没分出去，原因是分配方案难产。我听说的情况，住建部门起草廉租房管理使用办法，起草一半问题就来了，想要廉租房的人很多，到底给谁不给谁必须有个明确的标准，这个标准很费思量。笼统的说廉租房是解决住房困难群体的问题，可哪些人算是住房困难群体必须列出几条来。

有房没房应该算是标准，可是这个事可不是仅仅查查房籍档案那么简单。廉租房一盖完，社会上很多人已经开始计划了，我自己就听说过不少人谈论这个话题。一些年纪大的人计划把自己的房子赠送给子女，自己去申请廉租房；一些头脑灵活的计划把自己的房子变现去投资，然后去申请廉租房。还有长期在城里工作的农民工、毕业的外地大学生，这些人本来都是租房住，现在也想申请廉租房。

家庭人均住房面积应该算是一个标准，可是户口不控制住，很快就可能出现一批人均住房面积在5平米以下的家庭。

收入水平应该算是一个标准，问题是住建部门根本没办法查实这个事情。民政部门能提供低保户名单，但低保户不一定住房困难，况且低保户认定标准本来就不严格。没有一个部门能够真正的掌握市民的收入情况，即使入户调查也无法知道人家有没有现金或存款。

在分配上还有很多问题，比如应不应该限制户籍，中小城市还好，要是北京、上海对外来常驻人口实行限制的话，肯定会被骂死，而且也违背了廉租房建设的初衷。

我不太了解别的地方的廉租房具体怎么分的，但从本地廉租房分配情况看，制定政策不容易，执行起来可能问题会更多。分配权很可能变成某些官员寻租的渠道，有门路的可能先得到，真正住房困难的反倒得不到。这样的事情完全可能出现，就像很多地方经济适用房政策出现的问题一样。在这个事情上，不能迷信舆论监督和社会公示之类办法，经济适用房摇号能作假，其他的坏点子也总有人能想出来。

第三，廉租房的使用问题。即使分完了房子，事情也只不过是开始，长远的管理问题也不会少。

夏天时，我早上通常会出去遛遛，边散步边观察和思考一些问题。自从克强同志在辽宁大搞棚户区改造，各地跟风的不少，本地也不例外。本地棚户区改造的小区建成时，上级来视察的，外地来学习的，本地打酱油看热闹的，络绎不绝，当时我曾去过多次。那时新建成的小区的确不错，房子质量、小区环境、配套设施在本地基本上都可以达到中游水平。

我去年夏天早上遛弯时再去看，短短一年多的时间，就已经面目全非了。大落地窗的门卫室空无一人，桌子上灰尘积的很厚。实际上有门卫也没什么意义，因为周边的栅栏上已经被开出了很多门。草坪因为走的人多了，所以便有了路。垃圾箱周围是成堆的垃圾，楼宇门半开着，绿化树半死不活。

很显然，物业公司早就跑了，棚户区出来的居民一方面日子的确不宽裕，一方面也没有交物业费的习惯。

要知道，这种棚改小区的居民是有完整产权的，房子完全是自己的。预想一下廉租房小区未来的情景，政府的房子就更没人珍惜了，管理难度可想而知。脏乱还不是最关键的，商品房有维修基金，廉租房到一定年限之后，维修费用必然大幅上升，这些钱光靠收来的那点租金肯定是不够的。理论上，廉租房应该是动态管理，个人经济状况好转后应该搬出，但请神容易送神难，以一些人的品性廉租房很可能变成终身制，这个问题在低保上已经出现了。廉租房很可能变成政府以后一个很大的包袱

总的来说，我对用廉租房解决城市居民住房问题持怀疑、悲观的态度，无论怎么完善制度，这种政府主导的项目都可能出现问题。建设过程中的豆腐渣问题和资金浪费、分配时的不公平和权力寻租、管理上的低效和持续投入压力，哪一个环节都可能出问题。

不管多美好的设想，多正义的理由，如果没有良好的可操作性，结果都可能走向反面。

家宝同志最近经常念叨要盖多少廉租房，别人担心地方政府不落实，我倒是担心地方政府真的去落实了。廉租房可以建，但是指望用这个办法彻底解决中国的房子问题，既不现实，又会留下一堆隐患。

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土鳖抗铁牛，头一次在西西河挖坑，请见谅。

上面说了很多困难，但并不是说就应该默认现实，不去努力改变，下回再说说我认为可操作的改变之策。

与其廉租，不如蜗居（下）

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