主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

我这两天有个想法。

房地产的现状，其实政府还算是得益的，毕竟土地卖了那么多钱。最好的状况是维持这个价格，慢慢涨，用十年的时间通过城镇化和高铁把泡沫一点点充实。

但是局面越来越有失控的危险，如同07年的股市，暴涨暴跌恐怕很难避免。

也许政府真的开始动脑筋要做二次房改了。那么会怎么做呢？我瞎猜一下。

组合拳：小产权房+物业税+地方债。

首先，政府一直在准备物业税。但物业税有很大的问题：它和现有的土地批租是矛盾的。既然征收了70年的土地出让金，就没有理由再重复征收物业税。

最好的办法是，对小产权房试点征收物业税。即现存的小产权房首先向政府补交一笔补偿金，然后每年再上缴物业税，满若干年（5年？）后即可拥有正式的身份，允许进入市场。

这样的好处是：

1，给房改做试点，毕竟小产权房数量相对较小，且一直不流通，又有一定年限的延时，试点对市场总体冲击较小。

2，增加了市场的房产供应，抑制房价。

3，政府增收，将原来未能收到土地出让金重新纳入口袋中。

接下来，如果进展顺利，则允许地方政府以未来的物业税作为现金流向市场发债。

再接下来，逐步将试点扩大到普通商品房，并取消土地批租制度，用物业税抵押发的地方债逐步代替原有的土地出让金“第二财政”。

这个方案的可操作性在于多方得益：

1，由于增加了小产权房等的供应，并取消土地批租，房价上涨的动力大大减少。百姓得益。

2，取消了土地价格，地产商的利润率反而会大幅提高。

3，政府拿未来的税收担保发债，仍然有足够的收入保障地方发展。

缺点：

1，如推进过快，会有房价暴跌的风险。故即使取消土地批租，政府仍须对土地的供应加以控制，对小产权房的资质加以认定。

2，推进过程中，会出现两种土地制度并存的现象，即“土地双轨制”。历史上，当年轰轰烈烈的价格双轨制，以及中国股市多年的股权分置都曾经给中国经济中带来巨大困扰。