主题：在城市先买小房，逐步换大房，不要死等崩盘 -- 陈经

本文通过计算权衡，对新人在城市置业提出较为实际的建议。

由于中国已经进入全民炒房时代，房价猛涨，社会扭曲，给许多需要自住房的群众造成痛苦。目前社会焦点是中央如何调控房价，然而众说纷纭，牵延太广，难有定论。即使有调控措施出来，管不管用，有效期多长，也难以判断。因此，一味等待中央调降房价，有可能遭到市场逼空的打击。而且从中央调控意图来说，从来没有任何要打崩房价的表示，最多就是稳住不再上涨。

另一方面，如果全力啃老、借钱、贷最高额度去买房，在目前房价已经大涨的情况下，也有相当的风险。一是自身收入如果出现问题，会很紧张，甚至发生被银行收房的惨剧。就算房贷应付过来了，余钱不多，生活水平也降低。二是有可能买在高位，一旦转为下跌，损失巨大，心情极受影响，2008年底冲击售楼处的买房者就是证明。房价如果到了必然崩盘的高点，政府即使托市也是托不住的。

这也是群众痛苦的根源，没有自住房很麻烦，被逼空心情更差，买了存款全光借大钱又怕跌。左右为难，情绪不稳。

我认为可以量力而行投资性地买总价低的小房，解决有无问题，然后再逐步观察，决定后面的行动，可以较为有效地化解心理痛苦。下面介绍这个办法的好处。

1. 小房大房都是房，有房就有根基了

一个130平的三居，与一个40平的一居，在城市的行政地位是一样的。有许多城市生活相关事宜，需要一个自住房，小房就能够应付了。

2. 小房总价低压力小，崩盘可能性小，价格较为坚挺

购买小房的人，不太可能付不出月供，持有者心态稳定，不会亏本卖，也不会被收房拍卖。所以小房的价值波动少，稳步上涨较易实现。万一房市崩盘，购买小房的损失也小，可以承受。购买小房后，存款损失较小，或者贷款压力不太大，生活受影响小。

3. 小房不够住，可以租大房住

如果家里人多，小房住不下，可以租住大房，同时将小房出租。由于现在中国租售比奇高，租房其实较为合算。3000元可能就可以租到100平的大房，同时50平的小房可以获得1500元的月租，再承担小房的月供，这样生活成本并不高。如果直接购买100平的大房，可能难以承受。心情上，也比没有小房只租大房要好。另外，租大房的时候，选择较为自由，可以租住在工作单位附近，通勤时间大为缩减。而购买小房的时候就是准备不住的，就不需要考虑交通，选择也较为自由。

4. 如房价大涨，以小换大，并不困难

购买小房一段时间以后，可以观察小房与较大房子的价格走势。由于现在价格已经非常高了，人们的购买力限制了大房的价格想象力。小房子的内在升值潜力，高于大房子。如50平的小房，买时2万，后来涨到3万，同时100平的大房，2.5万涨到3.5万。通过卖出小房，可以获得50万的投资收益用于大房首付。大房总价上涨100万，首付三成只上涨了30万，如果自己的工资收入也有相应上涨，购房能力其实上升了。

5. 如房价崩盘下跌，以小换大，更加容易

在一个疯炒的环境下，小房是自住的多，大房一般人买不起，是投资的多。如果中央出物业税之类的政策，是大房被收的税多，崩盘了也是大房的拋盘多。例如100平大房从均价3万跌到2万，50平小房从均价2.5万跌到2万。大房三成首付需要60万，将小房卖出，就可以够首付了。虽然卖小房可能赔点，但大房跌更多，购买能力上升。如果月供能力足够，小换大并不难。

6. 如房价较为稳定，以小换大也可以实现

如果一段较长时间房价上上下下变化不大，那么小房可以较快还完贷，同时也有一定租金收益。也有可能大房小房差价会接近。这时将小房卖出，就有首付去买大房了。

综上所述，购买小房，是一个较好的应对房市变局的方法。如果住不下，可以租大房，也不影响居住。如果房市发生大涨，手里有个小房都可以有效应对。如果房价大跌，小房受损不大，仍然可以正常生活。时间一长，以小换大就可以实现了。

一些急需购房的刚需，往往把需求定得很死。有小孩了，或者老人也要来，至少要二居，或者三居才够。但总价又太高，实在买不起，或者买了也不高兴。我建议投资性地买小房，拼死能买二居的，只买一居，能买三居的买二居。然后实际又住不下，可以租大房住。这样，可以有效应对实际生活需求，也能部分化解心理压力。

同时，也希望政府多多提供此类一居、二居小房，供财力不够的居民自住或者投资买入。

（完）

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