五千年(敝帚自珍)

主题:到底有多少套房子? -- PBS

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家园 到底有多少套房子?

最近大家都在讨论房子,最近经济管理版一半以上的帖子都是和房地产有关,这是一个潮流,不紧跟潮流是落伍的表现,在河里不讨论房地产就是落伍的表现,所以我也要赶来凑热闹。

在看大家一环二环,一环套一环的讨论地段,一套二套加几套的限制,我开始有点跟不上了趟了----这个房子不就是个商品,不管是用来住还是用来炒,都是受供需规律支配的,既然谈到供需支配,那么把数据拿出来看一看就知道了么。供应量是多少,需求量是多少,一目了然。

如果是刚需,家家都有一套房了,再多造也是浪费,造成资源配置错位;如果造得不够,那么老老实实排队摇号去,房地产开发商宰你没商量。

中国人口13亿,每家3口(假定计生工作圆满完成和100%城市化),这需要4.4亿套住宅单元。

那我们去中国国土局,国家统计局那里把数据拿来算一算不就久行了---如果中国还没有4.4亿套住宅,房子短缺,供需矛盾起作用,就怪不得房价高。

这个住宅总套数很有讲究,比如日本1968年的住宅总套数已经超过居民总户数,但还是有40%的居民租房,还是在1980年出现房屋泡沫,最后房价跌去最高价的60%还要多。

日本公共住宅供给政策及其启示

我查来查去,就是看不到中国居民住宅总量这个数据,这叫我感到困惑,国家统计局的鸡地屁(GDP)啦,稀屁爱(CPI)啦都搞得清清楚楚,怎么区区几套房子的数据就没有了?都是吃干饭的?

没可靠数据就参加讨论有挨板砖的危险,政委说了一句房地产要掉60%,这个数据如何来我不得而知,只是看到板砖火力密度极高,几乎达到饱和程度,我看政委只有积极抵抗的架势。

现在从各种网上讨论,大家似乎可以感觉到这个住宅总量可能是个保密数据,不能说。

既然大道消息不通,小道消息就要满天飞,但是靠小道消息来讲道理有挨板砖的可能,我想尽量减少挨板砖的可能,瞧我就罗嗦几下太阳黑子,大号板砖不是照样劈头盖脑地飞过来了?

我们来反推怎样?也是大道消息,用中国人差不多主义来凑合吧。

在2008年,中国的商品房空置面积是1.64亿平方米,空置率是6%左右,而2009年和2010年的空置数还看不到,假定总数还在增加,至1.8亿平方米,空置率还在个位数,那么我们可以推测,全国城市商品房面积是1.8亿平方米/6%=30亿平方米。

如果中国城镇人口是6亿(2009年),每户平均3人,那么城镇户口是2亿户,那么每个家庭的商品房面积只是15平方米,这的确表明中国的商品房面积不能同城市居民的需要所匹配(人均20平方米应该靠谱吧).

这里我没有考虑商品房,单位集资建房和经济适用房的比例,如果将上述住宅数量加上去,可能还是不能达到人均30平方米的水平---因为我看到大家对居家60-90平方米的要求。

那么好了,是不是就应该多批地,让任志强多建房呢?

在看空置率的时候,我们要看空置率增加的速度,同比2007 年,2008年六大城市空置率均有所上涨,涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳,同比增长分别为60%、60%、44%、54%,其中北京空置率高达16.64%,居全国首位,高出全国水平75%。

这个增幅有讲究。

2008年全国商品房空置率增幅创15年新高

商品房空房率的变化告诉我们商品房已经卖不出去了,或有人故意囤积,或有人无厘头造大房子,反正这种房子工薪阶层无法消受了。国资银行借钱给你开发经济,你却把资源闲置,这种状况是不和谐的。

你不讲和谐,就有人来给你讲和谐了。

这里完全是个人猜测:国家发现小资再也买不起商品房了,打工仔打工妹只对(也只能对)经济适用房有胃口,甚至全国的城市住宅套数已经超过全国城市居民户数了,今后几年只要大造一批经济适用房即可,商品房价格掉到哪里管我屁事?

地方政府财政怎么办?好办,国际接轨,世界上那个政府不收房地产税?

洋文房地产这个词:Real estate,这个Real最早是从西班牙语Royal来的,意思就是国王的财产,那么国家要收税还不是天经地义?

这个房地产属于不动产,请看有关条文:

不动产

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不动产 是一个法律上的名词。它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物,因此物业也属于不动产。[1]

按香港法例第117章《印花税条例》附表1,买卖香港“不动产”的第1类文件,是要缴付印花税的。 [2]

不动产的定义,依民法第66条应该比较清楚:谓土地及其定着物;不动产之出产物,尚未分离者,为该不动产之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物。 而另一房地产之观念则是以建筑物的资产价值为主,故房地产应合并于不动产项下讨论才是。

俗话说雁过拔毛,洋人更厉害,不动还要拔毛。

等到房地产没戏了,大家该干什么就干什么了,公鸡打鸣母鸡下蛋,各司其职去吧。


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