主题：【原创】政府如果想，是可以做到低成本、准确调控房价的 -- 龙王临天下

　　传言背后凸显利益博弈之激烈与民众期望之深切

　　谁在误读物业税

　　本报记者 吴丽华 北京报道

　　5月6日，关于物业税传言再次落空。

　　当天下午，深圳版楼市调控细则公布，与4月30日出台的京版楼市新政一样，在地方政府出台的房地产调控细则里，传言中的物业税并没有被涉及。不仅如此，连最有可能替代物业税的房产税也没有被提及。

　　北京、深圳这两个传说中可能首先试水房地产保有环节征税的一线城市，楼市新政并没有超出4月14日国务院房地产调控新政的精神，保有环节征税并不在地方新政选择之内。

　　《华夏时报》记者致电国税总局新闻发言人得到的回复则是，虽然外界有关房地产领域税收政策的传闻很多，但他们并没有得到相关消息。而另一位财税部门人士则告诉记者，开征物业税根本不可能。

　　接受采访的多位专业人士表示，各界对于有关房地产保有环节征税的问题，存在着很多的误解和误读，至于一些地方开征所谓的房地产保有税、住房特别消费税等说法更是不符合税法的相关理论和相关程序，但是由于人们对物业税打压房价寄予厚望，相关传言被广泛传播。

　　物业税很远

　　伴随着这一轮房价的上涨，有关物业税的传言一直不断。最具体的，莫过于4月22日下午传出的物业税在4个城市的试点已获得国务院批准的消息。该消息称，物业税在重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后，按照户型从小到大累进增加税收。

　　目前传言中的四个城市中，已有两个城市公布房地产调控细则，北京和深圳版的细则中并没有涉及有关物业税的条款，传言成为谣言，不攻自破的可能性已经很大。

　　事实上，即便是传言广泛传播之时，本报记者采访的多位专业人士纷纷表示这种说法可信度不高，这种判断主要来自对于物业税的认识。正如前述财税部门官员所说，开征物业税根本不可能。

　　不可能的原因则是，开征所谓物业说，需要非常复杂的程序。改变现有税制的操作非常复杂，在目前控制房价的紧急情况下，救急式紧急出台物业税的可行性显然不高。因此，开征物业税确实如前述财政官员所说，短期内很难完成。

　　事实上，我国提出“物业税”概念后，迅速在理论界、民间和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论，也引发了人们的种种猜测。但是时至今日，关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”，即使是在业界，有关物业税的认识，也存在分歧。

　　国税总局内部的一位研究人员曾多次强调，他反对物业税这一说法。他表示，物业税这一确切说法只有香港才有，而香港仅仅是对有租金收入的经营性房地产征收物业税，与我国目前业界所指的物业税并不是同一概念。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓的说法则是，我国的房产只有70年产权，而没有地权，房地产税的说法是建立在地权的基础上的，所谓物业税实际上是对地上的建筑即物业征税。

　　不过，虽然有关这一税种的叫法不同，但是业界对于开征这一税种的程序和制度设计基本相同。其基本框架应是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

　　按照目前业界对物业税的认识，征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。否则，旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法不容。

　　此外，物业税属于新的税种，开征物业税需要启动人大的相关程序，首先要列入规划，相关部门研究，报人大讨论。即使开征物业税进入人大常委会讨论事项，还不能保证一次、两次就能够通过，这样时间相对会很长。

　　一位接近财税部门的人士告诉记者，至少目前还没有看到相关部门清理上述税费、开展物业税开征准备工作的迹象。

　　刘桓则更为明确地表示，他认为目前物业税的相关消息更多的是有关人士的揣测，据他了解，近期很难出台物业税。本报记者也获悉，在财政部近期的议事日程上，并没有物业税。

　　房产税或先行

　　由于物业税的推出存在太多短期内无法解决的问题，而目前各界对房地产保有环节征税进而实现调控房价的目的寄予厚望，于是很多目光开始集中于目前税制中已经存在的房产税。

　　按照我国现行的《房产税暂行条例》规定，城市经营性房产需按照房产原值或者租金缴纳房产税。对于居民自住性住宅实行免征优惠，条例规定暂不征收。

　　房产税本身就属于房产保有环节的税种，法律程序上只需要人大授权国务院修改相关条款就可以了，可以对非经营性房产征税，税基可以按评估值征收。“这虽然和设计中的物业税有所不同，但是已经能够实现保有环节征税，打击投资投机性购房。”刘桓表示。

　　本报记者了解到，设计中的房产税改革方案可能是根据自住、改善型住房、投资投机等不同的需求，规定免征门槛和不同的税率。

　　有专家认为，将居民个人第三套住房认定为经营性房产，那么很自然就纳入了房产税的征税范围。也有消息称，有关部门将对房产税征收范围作出调整，把个人所有住房都纳入进来，为其设计相应的税率。

　　不过，房产税的改革也面临一些难度，如按房产评估值作为计税依据，那么这些城市是否有对这些应税房产做合理评估的能力，对居民个人所拥有的房产套数是否能准确认定等等。目前由于各部委信息还没有做到完全共享，这些技术问题还需进一步协调。

　　近期有消息显示，财政部已经开始着手修订《房产税暂行条例》，但何时完成，并无明确时间表。本报记者了解到，事实上，即使在财政部内部这一工作也属于保密范围，知道具体进展情况的人并不多。

　　至于此前传言中的重庆市获批房产特别消费税、上海开征房产保有税，业内人士更多地是把这些消息看成是一种外界的误解。“不按常理出牌的人太多。”一位业内人士无奈地表示。

　　事实上，在全世界范围内并没有任何国家和地区存在房地产领域的消费税，这在法理和专业角度都说不通。“这可能是对国务院出台引导房地产合理消费的税收政策的误解。”刘桓表示。

　　对于上海的房地产保有税，消息传出的当天一财政部人士就告诉记者，所谓的保有税实质上指的就是物业税。从法律和行政程序来看，上海可以研究，但是税种的开征、试点必须中央层面批准。果然，上海市的辟谣随之而来。另一位业内人士表示，事实上税收体制中根本没有保有税这个税种，这又是大众的一个误解。