五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 -- 迷途笨狼

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家园 建议笨狼兄和河友们去做做调查研究吧

毛主席说过:“没有调查研究,就没有发言权”。中国古语说的好:“百闻不如一见”。

中国房子要不要大跌,我不知道。未来的事情谁也预测不了,能预测半年内趋势的估计那是神仙。但很多东西,你光听是不管用的,要亲自去看,去观察,去一见。

济南前几天有个叫重汽 翡翠清河的新盘开盘,老婆公司里一个同事去买。他比较有钱,也有路子,当时以为自己买大户型应该能买上,没有找关系。结果开盘的那天,秩序很混乱,许多人当初花钱买的是100以内的号,结果有找熟人的用700多号的号去先选房了。最后炸了锅,买不上房子的人把马路给堵了,售楼处貌似也砸了。那哥们到没参与,回来抓紧去找关系了,二期开盘的时候直接去交钱。

那个楼盘8千多的价格,离市中心也不很近。开发商也许会雇佣“托”,但雇来的“托”应该不至于因为买不上房子去堵城市干道,非要闹到警察,武警都来。

实际上现在的政府也好,开发商也好,买房者也好,那个是傻瓜?“从南京到北京,买的不如卖的精”。开发商押上身家性命开发?这种的我知道的不多,大多是在有意向的时候就开始运作。地还没批下来,已经去运作在一些好单位比如医院,事业单位,金融机构里进行内部认购,团购了。

一个地产项目,从设计,批地,开发到交付,5年是很常见的。大部分开发商,图纸还没画,就会运作团购一类的,就能收到一部分钱。一般情况下,这个价格会低,但风险不小。开发商如果跑路了,就会血本无归。但一般这种运作都是熟人人际关系,开发商轻易不会跑路。项目没拿到,把钱退了就是了,在手里压一,两年,利息也不少。等到你看到工地,开始拆迁的时候,可能四分之一的房子已经有主了。而这时候开发商会用更高的价格运作团购等,等到了封顶了,符合国家法律可以签合同的时候,如果这时候你去售楼处,可能发现大家都是带着合同来的,真这时候买的不多,而且价格高。

当然,据我观察,保利,恒大一类的可能更倾向面向散户销售,这样价格高,利润高。但资金成本很高,政策风险大,小开发商一般不这么玩。

房价会涨还是会跌,只要是靠市场定价,那么市场总会形成个价格。我们也许可以多去逛逛售楼处,多去转转中介,看出其中的某些趋势。

网上很多东西,还是要自己来分析,思考的。很多人说日本如何,日本1990年房价总额20万亿美元,是当年日本GDP总额5.95倍,是美国当年GDP总额5,8033亿美元的3.5倍。日本1990年人口1.2369亿,人均拥有的房产价值超过16万美元(注意,是1990年的美元)。日本1990年住房套数超越家庭总数。

2010年,中国GDP估计37-38万亿(实际估计应该已经接近甚至超过50万亿),中国人口超过13亿,而中国在2010年,有暖气的房子也就40亿平,考虑淮河以南基本不需要供暖,中国现在能称得上配套完善(北方要有供暖,而在东北,内蒙,新疆城市供暖可能是生活必须),可以出售,没有产权问题的城镇住房估计超不过100亿平。套数估计也少于1亿套(中国140以上的房子还是很多很多的)。

中国2010年房价总额能有多少?北京四环内,上海静安,深圳,杭州市区可能是都很贵,但中国还有2500多个县城,无数的乡镇,还有几亿农民卖不了几个钱的房子。按官方数据,城镇人均住房面积33平,农村37平(这个近似值吧),城镇均价算5千吧(从全国角度,估计达不到),农村算1500吧(站在全国角度,估计也是高估)。 城镇人口按5亿算,农村按8亿算,5*33*5000+8*37*1500 约在120万亿-130万亿之间。这个数字估计已经是高估了不少的数字了,就我所知,中国百强县的县城里除了浙江大部分县城5000都能买到房子的,而剩下2000多个县和无数个镇(也是城镇户口哦)2千,3千才是主流。

比如山东省

外链出处

国家统计局的最新统计数据显示,今年1-8月份,山东省商品房销售面积达4429.04万平方米,商品房销售额达1639.7亿元。由此算来,8月份山东商品房平均售价为每平方米3884元,相比7月份的3338元,每平方米涨价546元,涨幅约为16%。

山东省算沿海省份了吧,虽然不富,也不是穷省,全省均价也是过不了4千的。这样看,全国城市均价过4千的可能性几乎不存在。

即使是120万亿的总房价市值,也就是人均的房子值不到10万。在中国这样一个GDP快速增加,建筑工地工人日薪都趋向突破200的时代,这个数目真的很可怕吗?而日本在1990年,以美国一半的GDP,40%以下的人口,房价市值达到美国同年GDP的3.5倍。而2010年的中国,以美国4-5倍的人口,名义GDP是美国小一半(实际就没谱了,发电量今年已经超了,作为对比日本1990年发电量8573亿度,美国32028亿度)。而中国房子套数估计也是美国的4-5倍,中国房价总市值现在估计还超不过美国的GDP 14万亿美元(超过100万亿rmb). 由于中国人口是美国的4倍以上,即使中国房产估计达到美国人的四分之一,中国房产总市值就可以超过美国,而日本1990年单套房屋的市值(20万亿美元,4千万套,套均50万美元,美国1990年9万亿美元,1亿套,套均9万美元)是美国的5倍以上。

这新数字也许枯燥,也许有水分,但同样的,数字也能告诉我们很多。

80年代末期价格闯关的时候,鸡蛋价格也曾经暴涨过。原来便宜吗?实际上不便宜,只是用鸡蛋票把需求控制住了,一般人家轻易吃不到鸡蛋,或者舍不得拿粮票去换。那个时候我还很小,但能记住常遇到啦着小车进城拿鸡蛋换粮票的。

我们现在想想,以前的房子便宜吗?一个工人或者学生从分配到一个单位到能分到能放开2张大床的房子,需要多少年?90年代大学教师住的筒子楼很遥远吗?

从80年代到90年代到2010年,彩电,冰箱变成了白菜价,为什么房子不行那?这个问题很好回答,紫禁城的龙椅的价格是因为这把椅子的木头值钱而值钱的吗?如果紫禁城太和殿的龙椅能有1万把,也许那些宫廷戏里的争夺就都没有了。龙椅只能有一把,分布在龙椅周围,一品,二品,三品一直到七品的座位也是有限的。而离这些座位近的地方,就会有更好的环境,医疗,教育和治安。而这种差别,不会因为生产力的发展就能改变。最好的老师,最好的医生和龙椅一样,只能有一把,想坐的离这些近一些,总要有代价的。

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